Με την ψήφιση του Ν. 5024/2023 αποπειράται ο εκσυγχρονισμός του νομοθετικού πλαισίου που διέπει τις προϋποθέσεις και τη διαδικασία της εξαγοράς ακινήτων που ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου και υπάγονται στην αρμοδιότητα του Υπουργείου Οικονομικών από πρόσωπα/ιδιώτες που τα κατέχουν. Το νέο θεσμικό εξαγοράς ακινήτων του Δημοσίου θεσπίζεται με σκοπό την οριστική διευθέτηση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου, την αποκατάσταση των προσώπων που διατηρούν στα ακίνητα αυτά την κατοικία τους ή τον τόπο άσκησης της οικονομικής τους δραστηριότητας για μακρό χρονικό διάστημα, ήδη δηλαδή, 30 και 40 χρόνια και πλέον αντίστοιχα.
Υφίστανται συγκεκριμένες προϋποθέσεις και ειδικές διασφαλιστικές δικλείδες από τη μία αφενός για την προστασία του δημοσίου συμφέροντος, και από την άλλη αφετέρου για την εγγύηση σημαντικών πραγματικών κεκτημένων ιδιωτών με συγκεκριμένα μέσα τεκμηρίωσης των αξιώσεων των τελευταίων για την υπαγωγή τους σε αυτό το ευμενές πλαίσιο εξαγοράς ακινήτων του Δημοσίου που ΗΔΗ κατέχουν.
Η διαδικασία θα υλοποιείται μέσα από ειδική ψηφιακή πλατφόρμα και την κατάθεση σε αυτή των σχετικών αιτήσεων και μίας σειράς δικαιολογητικών, που θα αξιολογηθούν από τις κατά τόπους αρμόδιες Επιτροπές του Υπουργείου Οικονομικών που θα συστηθούν μέσα στον επόμενο μήνα (κατά τα προβλεπόμενα από το νόμο) σε επίπεδο Αποκεντρωμένων Διοικήσεων.
Είμαστε εν αναμονή για τη σύσταση και την ουσιαστική λειτουργία των παραπάνω, ωστόσο οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να προετοιμάζονται για την κατάρτιση της σχετικής αιτήσεως και του φακέλου που θα υποβάλλουν, καθώς αν και είναι ηλεκτρονική η προβλεπόμενη διαδικασία, είναι ταυτόχρονα και αρκετά γραφειοκρατική και αυστηρή. Στοιχεία που απαιτούν την αντίστοιχη τεχνική και νομική επιμέλεια από τους αιτούντες.
Δικαίωμα υποβολής αίτησης εξαγοράς, πολύ περιγραφικά, έχουν όσοι:
*ασκούν κατοχή αδιαλείπτως με τίτλο στο όνομα του ιδίου ή των δικαιοπαρόχων του για τριάντα (30) τουλάχιστον έτη επί δημοσίου ακινήτου και, στην περίπτωση που εντός του δημοσίου ακινήτου υφίσταται κτίσμα, αυτό έχει ανεγερθεί το αργότερο έως την 31η.12.1991, είτε
*ασκούν κατοχή αδιαλείπτως για σαράντα (40) τουλάχιστον έτη επί δημοσίου ακινήτου εντός του οποίου υφίσταται κτίσμα, το οποίο έχει ανεγερθεί το αργότερο έως την 31η.12.1981 και στο οποίο:
-βρίσκεται η κύρια κατοικία τους, η οποία καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του ιδίου ή της οικογένειάς του, είτε
-ασκούν τουριστική, βιοτεχνική, βιομηχανική ή εμπορική δραστηριότητα με χρήση κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές είτε
-ασκούν αγροτική δραστηριότητα με χρήση ή μη κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές.
Το τίμημα εξαγοράς αντιστοιχεί σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Όπου, βέβαια, δεν ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, το τίμημα εξαγοράς καθορίζεται σύμφωνα με το καθεστώς περί υπολογισμού βάσει συγκριτικών στοιχείων από την αρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης. Εάν στην περιοχή όπου βρίσκεται το προς εξαγορά δημόσιο ακίνητο δεν υφίστανται συγκριτικά στοιχεία, το τίμημα εξαγοράς υπολογίζεται βάσει της μεγαλύτερης αξίας ομοειδούς οικοπέδου ή γηπέδου, κατά περίπτωση, της πλησιέστερης περιοχής για την οποία ισχύει η ίδια πολεοδομική νομοθεσία.
Αν μάλιστα, επί του ακινήτου, υφίστανται κτίσματα ανεγερθέντα από τον αιτούντα ή τους δικαιοπαρόχους του, το ποσό του τιμήματος εξαγοράς της παρ. 1 προσαυξάνεται κατά ποσοστό είκοσι πέντε τοις εκατό (25%). Ενώ αν το κτίσμα έχει ανεγερθεί από το Δημόσιο ή τρίτο, το τίμημα εξαγοράς αντιστοιχεί σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Προβλέπονται ωστόσο και ειδικότερες περιπτώσεις με εκπτώσεις επί του τιμήματος εξαγοράς. Ενώ ειδική κατηγορία αποτελούν όσοι έχουν εγείρει ήδη διεκδικητικές αγωγές κυριότητας κατά του Ελληνικού Δημοσίου, ιδίως κατά την σύσταση του Εθνικού Ελληνικού Κτηματολογίου, αποδίδοντας, με αυτόν τον τρόπο το νομοθετικό πλαίσιο, μία συμβιβαστική προσπάθεια να εξισορροπιστούν αντικρουόμενα έννομα συμφέροντα, με άμεσο οικονομικό όφελος από πλευράς Ελληνικού Δημοσίου και αποφυγή περαιτέρω ένδικων διαφορών και σειράς δικών για τους ιδιώτες.
Μιχάλης Παπαγεωργίου, δικηγόρος-διδάκτωρ Νομικής, επιστημονικό μέλος σε Νομοπαρασκευαστικές Επιτροπές Υπουργείων και διδάσκει Διοικητικό Δίκαιο στις Νομικές Σχολές του ΕΚΠΑ και του ΔΠΘ