«Το 2022, η ελληνική αγορά ακινήτων παρά τις αναταράξεις στη διεθνή αγορά λόγω του πολέμου στην Ουκρανία, των έντονων πληθωριστικών πιέσεων, των αυξημένων επιτοκίων και του αυξημένου κόστους ενέργειας, συνέχισε την ανοδική της πορεία σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Πλήθος συναλλαγών πραγματοποιήθηκαν στους κλάδους των γραφείων, των επαγγελματικών αποθηκών, των ξενοδοχείων και των κατοικιών.
Η ελληνική αγορά ακινήτων διατηρεί τη δυναμική της, αν και βρίσκεται αντιμέτωπη με σημαντικές προκλήσεις, που συνδέονται με τις εξελίξεις τόσο στο διεθνές, όσο και στο εγχώριο περιβάλλον. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ, οι γεωπολιτικές και μακροοικονομικές συνθήκες έχουν επηρεάσει την οικοδομική δραστηριότητα, η οποία βαίνει μειούμενη και ειδικότερα καταγράφονται αρνητικοί ρυθμοί στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών στα γραφεία (-8%), στα καταστήματα (-31,5%), ενώ εξαίρεση αποτελεί η άνοδος του ρυθμού στα ξενοδοχεία (+32%). Διαφαίνεται λοιπόν μία έντονη μεταστροφή λόγω της αβεβαιότητας που επικρατεί στις διεθνείς αγορές.
Αυτά αναφέρονται στην ετήσια οικονομική έκθεση της Noval Property, θυγατρικής του ομίλου Viohalco στον τομέα real estate, μίας εκ των μεγαλύτερων ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα με επενδυτικό χαρτοφυλάκιο σχεδόν 500 εκατ. ευρώ.
Οι κλάδοι αιχμής
Ενδιαφέρον έχει η εκτίμηση της διοίκησης της ΑΕΕΑΠ για τους κλάδους που έχουν «θετικό μομέντουμ». Σύμφωνα με όσα σημειώνονται, «στις τάσεις του έτους αλλά και μεσοπρόθεσμα, ως ενισχυμένοι κλάδοι, αποτυπώνονται οι χώροι σύγχρονων αποθηκών, ο τουρισμός και τα νέα και σύγχρονα κτήρια γραφείων, ενώ οι κατοικίες και το retail επηρεάζονται έντονα από τις πληθωριστικές πιέσεις και την άνοδο των επιτοκίων. Ειδικότερα τα logistics, παραμένουν υψηλά στις προτιμήσεις των μισθωτών λόγω της αυξημένης ζήτησης, της περιορισμένης προσφοράς σύγχρονων κτηρίων αποθήκευσης, της εκρηκτικής ανόδου του ηλεκτρονικού εμπορίου (e-commerce) και της αναβάθμισης των υποδομών της χώρας.
Ο τουρισμός έχει επίσης ενισχυθεί ως απόρροια της ανόδου της μέσης πληρότητας (69,1% για το 2022 έναντι 54% το 2021) αλλά και της αύξησης των συνολικών εσόδων (€17,6 δισ.), γεγονός που αποτυπώνεται και στην αύξηση του ρυθμού έκδοσης νέων αδειών λόγω της έντονης δυναμικής του κλάδου. Συνεχίσθηκε η ανοδική πορεία των επενδύσεων σε γραφεία Α΄ Κατηγορίας, όπου την επόμενη τριετία αναμένεται να καλυφθεί σημαντικό τμήμα του περιορισμένου αποθέματος σύγχρονων, ποιοτικών και πράσινων γραφείων, ως απόρροια της εφαρμογής αρχών ESG και της μελλοντικής δέσμευσης για Net Zero Impact.
Κατά την τελευταία 5ετία υπήρξε σημαντική αύξηση στην ανέγερση νέων κατοικιών, όμως όπως αποτυπώνεται και στα στοιχεία της ΤτΕ, η άνοδος των επιτοκίων και η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους έχει επηρεάσει την δυνατότητα αγοράς νέων κατοικιών, κυρίως για τα μεσαία και χαμηλά εισοδήματα. Επίσης, ο κλάδος του retail έχει επηρεασθεί από τις πληθωριστικές πιέσεις, οι οποίες έχουν επηρεάσει με τη σειρά τους την καταναλωτική δαπάνη, ενώ ευνοημένοι είναι οι υποκλάδοι των ανοιχτών εμπορικών πάρκων και του e-commerce».
Σύμφωνα με την Trastor, κλάδοι έντονα συνδεδεμένοι με εξωγενή και διαφοροποιημένη ζήτηση, όπως τα ξενοδοχεία, αναμένεται να συνεχίσουν να εμφανίζουν θετικό πρόσημο στις αξίες τους ενώ κλάδοι που επηρεάζονται έντονα από τη πιστωτική επέκταση και από το υφιστάμενο κτηριακό απόθεμα, όπως οι κατοικίες, αναμένεται να εμφανίσουν επιβράδυνση στη ζήτησή τους.
Όπως ανέφερε η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ, υπό τον CEO, Τάσο Καζίνο, το 2022 η ελληνική αγορά ακινήτων συνέχισε να προσελκύει έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον σε όλους του κλάδους της, παρά τις σημαντικές αβεβαιότητες που προέκυψαν από τον συνεχιζόμενο πόλεμο στην Ουκρανία και τις άμεσες πληθωριστικές πιέσεις που επέφερε. Ενδεικτικό στοιχείο των θετικών προσδοκιών στην ελληνική κτηματαγορά αποτέλεσε η αύξηση των καθαρών ξένων άμεσων επενδύσεων. Το αυξημένο ενεργειακό και κατασκευαστικό κόστος αλλά και η σταδιακή αύξηση των επιτοκίων προς αντιμετώπιση του πληθωρισμού προσφοράς, είναι παράγοντες που αναμένεται να επηρεάσουν την επενδυτική και οικοδομική δραστηριότητα το νέο έτος, ωστόσο η επίδραση αυτή δεν αναμένεται ομοιογενής σε όλους του κλάδους, καθώς διαφορετικές τάσεις και θεμελιώδη μεγέθη επικρατούν στους επιμέρους τομείς.
Η επενδυτική δραστηριότητα των ΑΕΕΑΠ
Η επενδυτική δραστηριότητα των ΑΕΕΑΠ το 2022 επικεντρώθηκε σε νέα κτήρια σύγχρονων και βιοκλιματικών γραφείων, σε οικιστικά έργα, σε νέα ξενοδοχεία ή ανακαίνιση υφιστάμενων ξενοδοχειακών μονάδων και σε επαγγελματικές αποθήκες. Στην πλειονότητά τους, τα τρέχοντα έργα ανάπτυξης επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών στοχεύουν πλέον σε ενεργειακά και περιβαλλοντικά βιώσιμες λύσεις. Οι επενδυτές αναζητούν καλύτερες αποδόσεις, ενώ ταυτόχρονα οι χρήστες επιδιώκουν την εξοικονόμηση ενέργειας και αντίστοιχη μείωση του λειτουργικού κόστους. Ακίνητα με ανώτερες προδιαγραφές βιοκλιματικού σχεδιασμού, αερισμού, φωτισμού, αυξημένη ενεργειακή αυτονομία και σύγχρονες τεχνολογικά υποδομές ανταποκρίνονται καλύτερα, τόσο στις τρέχουσες υγειονομικές απαιτήσεις, όσο και στις νέες ενεργειακές προκλήσεις.
Όπως σημειώνουν διοικήσεις των ΑΕΕΑΠ σε ετήσιες οικονομικές εκθέσεις, οι προσδοκίες για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων παραμένουν θετικές, υποβοηθούμενες από τη θετική απόκλιση της αύξησης του πραγματικού ΑΕΠ σε σχέση με άλλες οικονομίες της Ευρωζώνης για τα επόμενα πέντε έτη, τη χρηματιστηριακή προεξόφληση πολιτικής σταθερότητας και τη διαφαινόμενη ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας της ελληνικής οικονομίας. Παράλληλα, τα ακίνητα αποτελούν αναμφίβολα μια επένδυση αντιστάθμισης πληθωρισμού, ενώ μια βραχυπρόθεσμη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας, εφόσον δεν πλήξει δραστικά την απασχόληση, ενδέχεται να ενδυναμώσει περαιτέρω την υφιστάμενη ανισορροπία προσφοράς/ζήτησης, διατηρώντας τους υψηλούς ρυθμούς αύξησης ενοικίων, παράγοντας που θα είναι και ο κύριος οδηγός εμφάνισης υπεραξιών σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα.
Οι κινήσεις «κόντρα» στις ιδιαιτερότητες της τρέχουσας οικονομικής συγκυρίας
Οι εξελίξεις της τρέχουσας οικονομικής συγκυρίας, ήτοι, η αύξηση των επιτοκίων, το αυξημένο κατασκευαστικό και ενεργειακό κόστος, έχουν επηρεάσει το επενδυτικό κλίμα, με εξαίρεση όμως τις επενδύσεις που λαμβάνουν χώρα σε prime assets (σύγχρονα και πράσινα γραφεία, νέες σύγχρονες εγκαταστάσεις αποθήκευσης με πράσινα χαρακτηριστικά, πολυτελείς κατοικίες, πολυτελές τουριστικό προϊόν). Εκτιμάται ότι οι αναπλάσεις μεγάλης εμβέλειας που πραγματοποιούνται ή προγραμματίζονται, η βελτίωση των υποδομών, η σταδιακή ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων (με τη συμβολή του Ταμείου Ανάκαμψης) και οι ελκυστικές αποδόσεις των ακινήτων υψηλών προδιαγραφών αναμένεται να λειτουργήσουν αντισταθμιστικά στην τρέχουσα δυσμενή συγκυρία, συντηρώντας τη θετική δυναμική της αγοράς.
Τα διαμερίσματα
Ειδικότερα, οι τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να καταγράφουν ισχυρούς ρυθμούς αύξησης. Ειδικότερα, σε ετήσια βάση ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων κατέγραψε επιτάχυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών για το σύνολο της χώρας στα επιμέρους τρίμηνα του 2022. Σε τοπικό επίπεδο, οι τιμές των κατοικιών εμφανίζουν ετερογένεια ως προς τις μεταβολές τους, με σημαντικές αυξήσεις κυρίως σε περιοχές με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον και οριακές μεταβολές σε άλλες.
Στην αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας κατά το εννεάμηνο του 2022 συνέβαλαν σημαντικά οι υψηλοί ρυθμοί αύξησης των τιμών των δύο μεγάλων αστικών κέντρων της χώρας, δηλ. της Αθήνας (12,0%) και της Θεσσαλονίκης (10,5%), καθώς στις άλλες μεγάλες πόλεις και τις λοιπές περιοχές της χώρας οι ρυθμοί που καταγράφηκαν (9,4% και 7,6% αντίστοιχα) ήταν μικρότεροι από τον αντίστοιχο μέσο όρο για το σύνολο της χώρας. Την ίδια περίοδο οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 11,4%, αρκετά ενισχυμένες έναντι των παλαιών διαμερισμάτων (9,7%). Εξακολουθεί να υφίσταται σημαντικό ενδιαφέρον στις αγοραπωλησίες εξοχικών κατοικιών στις νησιωτικές περιοχές με την καταγραφή συναλλαγών σε πολύ υψηλά τιμήματα.
Οι τάσεις στην αγορά γραφείων
Η αγορά γραφείων κατανέμεται σε διαφορετικές κατηγορίες. Όπως αναφέρθηκε η κυρίαρχη τάση εντοπίζεται σε ποιοτικά, σύγχρονα και πράσινα γραφεία, όπου οι αποδόσεις κινούνται περί το 6%- 6,5%, με μισθώματα που προσεγγίζουν τα €30/τ.μ. Οι παλαιότεροι γραφειακοί χώροι στο κέντρο της Αθήνας ή σε κεντρικές οδικές αρτηρίες, έχουν διατηρήσει το μισθωτικό ενδιαφέρον παρά την έλλειψη ποιοτικών χώρων αλλά σε χαμηλότερες μισθωτικές αξίες (€15/τ.μ.) με τις αποδόσεις να κινούνται στο 7%-7,5%. Διαφαίνεται επίσης, ότι οι σύγχρονοι χώροι γραφείων κινούνται προς τη κατεύθυνση των μεικτών αναπτύξεων, ενσωματώνοντας πρόσθετες ανέσεις για τους τελικούς χρήστες (F&B, γυμναστήρια). Παρατηρείται έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον για παλαιά κτήρια με στόχευση την ανακατασκευή, σε συνάρτηση με την βιώσιμη ανάπτυξη.
Αλλά και η διοίκηση της Trastor ΑΕΕΑΠ, από την πλευρά της, σημείωνε ότι στον κλάδο των γραφείων και των εμπορικών αποθηκών, όπου και η εταιρεία επικεντρώνει την επενδυτική της στρατηγική, η ζήτηση για μίσθωση νέων χώρων παραμένει ισχυρή κάτι που αποτυπώνεται στον υψηλό ρυθμό αύξησης ενοικίων στις κύριες τοποθεσίες εμπορικής δραστηριότητας. Ενδεικτικό στοιχείο της ανισορροπίας προσφοράς/ζήτησης σε νέους χώρους αποτελεί η ικανότητα των κατασκευαστών να μετακυλούν το σημαντικά αυξημένο κατασκευαστικό κόστος στον χρήστη και ιδιαίτερα σε κτήρια με σύγχρονες βιοκλιματικές προδιαγραφές, στοιχείο που ενισχύει την ανάγκη ανακατασκευής του υφιστάμενου κτηριακού αποθέματος, προκειμένου να αποφευχθεί μια διχοτόμηση της αγοράς. Το γεγονός αυτό αποτυπώνεται και στην τάση ανανέωσης των υφιστάμενων μισθωτηρίων με έντονες αποκλίσεις σε σχέση με τα μισθώματα που επιτυγχάνονται σε νέα κτήρια.
Τα καταστήματα και το e-commerce
Η αγορά των καταστημάτων, την περασμένη διετία επηρεάσθηκε σημαντικά από την Πανδημία λόγω των κρατικών περιορισμών αλλά και την άνοδο του ηλεκτρονικού εμπορίου (e-commerce). Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ, οι τιμές καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 2,4% το α’ εξάμηνο του 2022 σε σχέση με το β΄ εξάμηνο του 2021 για το σύνολο της χώρας.
Η Αθήνα σημείωσε τον υψηλότερο ρυθμό ανόδου (3,1%). Επιπρόσθετα από τα στοιχεία της ΤτΕ, διαπιστώνεται ότι στο οκτάμηνο του 2022, σημειώθηκε ιδιαίτερη μείωση (-31,5%) στον ρυθμό έκδοσης νέων αδειών για την κατασκευή καταστημάτων, ενδεχομένως λόγω των πληθωριστικών πιέσεων που επηρεάζουν την καταναλωτική δαπάνη και συνακόλουθα εντείνουν το καθεστώς αβεβαιότητας. Στον αντίποδα οι αποδόσεις για καταστήματα υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,3%-6,2%3 . Κατά τη διάρκεια του 2022, σημειώθηκαν σημαντικές συναλλαγές στο retail, ενώ την επόμενη 5ετία αναμένεται να παραδοθεί ένα σημαντικό απόθεμα νέων χώρων retail, με την πλειοψηφία αυτών στα εμπορικά κέντρα. Έχει επίσης παρατηρηθεί πως με το πέρας της πανδημίας, ιδιαίτερα ωφελημένα ήταν τα ανοιχτά εμπορικά κέντρα συνδυάζοντας την ψυχαγωγία με την κατανάλωση.
Ωφελημένος ο τομέας των logistics
Ο τομέας των logistics, αποτελεί τον πλέον ωφελημένο κλάδο κατά την πανδημία, εμφανίζοντας εξαιρετικές προοπτικές ανάπτυξης. Η άνοδος του e-commerce, η στρατηγική θέση της χώρας, η βελτίωση των υποδομών και το σχετικά σύντομο διάστημα κατασκευής αποτέλεσαν επιταχυντές για την ανοδική πορεία του κλάδου. Η πανδημία ευνόησε τα αποθηκευτικά ακίνητα σεσχέση με άλλα είδη ακινήτων, καθώς οι ανάγκες του e-commerce εκτοξεύθηκαν. Ειδικά σε περιοχές κοντά στην Αθήνα (Ασπρόπυργος, Μεσόγεια) αλλά και εσχάτως στη Θεσσαλονίκη, υπάρχει αυτή τη στιγμή πολύ μεγάλη κινητικότητα και έχουν πραγματοποιηθεί σημαντικές συναλλαγές. Όπως προκύπτει με βάση στοιχεία από την αγορά και τις διενεργούμενες συναλλαγές, για αποθήκες σύγχρονων προδιαγραφών, πλησίον σημαντικών διαμετακομιστικών κόμβων, οι αγοραίες αξίες καταγράφονται αρκετές φορές πάνω από 600-650 €/τ.μ., τα μισθώματα μπορεί δε να ξεπεράσουν τα 5 €/τ.μ./μήνα ενώ οι αποδόσεις κινούνται στο φάσμα 7,0%.
Σημειώνεται ότι οι αποδόσεις των logistics στην Ευρωπαϊκή Αγορά, σύμφωνα με έρευνες αγοράς διεθνών επενδυτικών οίκων, παραμένουν σε πολύ χαμηλά επίπεδα (3-3,5%), το οποίο σε σχέση με την άνοδο των επιτοκίων και των κουπονιών των κρατικών ομολόγων, μετατοπίζει το ενδιαφέρον ξένων θεσμικών επενδυτών στην ελληνική αγορά, όπως ήδη αποτυπώνεται και στις πραγματοποιθείσες συναλλαγές. Με βάση την αυξητική πορεία του κλάδου, κρίνεται βέβαιο ότι στο άμεσο μέλλον θα αναπτυχθεί μία νέα κατηγορία που αφορά στα city logistics και last mile, δηλ. πιο μικρά αποθηκευτικά ακίνητα, εντός ορίων του αστικού ιστού.
Κατά την Trastor, ο τομέας των εμπορικών αποθηκών/logistics αναμένεται να συνεχίσει να απορροφά ισχυρές κεφαλαιακές ροές, καθώς η ζήτηση αυτοτροφοδοτείται από τις στρεβλώσεις της εφοδιαστικής αλυσίδας, της αύξησης του μεταφορικού κόστους και της ενίσχυσης του τομέα των διαδικτυακών πωλήσεων από τους εμπόρους. Ο κλάδος εμφανίζει την τελευταία πενταετία τον υψηλότερο ετήσιο ρυθμό αύξησης ενοικίων (5,4%) αλλά και τη μεγαλύτερη πτώση των εισοδηματικών αποδόσεων, που ωστόσο συνεχίζουν να παραμένουν πάνω από 200 μ.β. υψηλότερες έναντι των αντίστοιχων ακινήτων του κλάδου στην Ευρωζώνη.
Ο τουρισμός
Η λήξη της υγειονομικής κρίσης βελτίωσε σημαντικά τον κλάδο του τουρισμού. Τόσο το 2021 αλλά ιδιαίτερα το 2022 αποτέλεσε μία εξαιρετική χρονιά για τον τουρισμό, με ισχυρή ανάκαμψη που σηματοδοτήθηκε από νέες ξενοδοχειακές αναπτύξεις, αύξηση αφίξεων και αύξηση της τουριστικής καταναλωτικής δαπάνης. Πέραν των resort hotels παρατηρήθηκε μία έντονη τάση στα ξενοδοχεία πόλης, με την Αθήνα να απαριθμεί πλέον 280 ξενοδοχειακές μονάδες, ενισχύοντας την θέση της ως city-break destination. Ένα επιπλέον θετικό στοιχείο για την Ελλάδα, αποτελεί η έλευση διεθνώς αναγνωρισμένων brands, προεξοφλώντας κατά μία έννοια την δυναμική άνοδο του ελληνικού τουριστικού προϊόντος και ιδιαίτερα του πολυτελούς τουριστικού προϊόντος.