Παρά τις φιλότιμες προσπάθειες των τεχνικών υπηρεσιών να ολοκληρώσουν εγκαίρως τη δύσκολη άσκηση ενσωμάτωσης και των τελευταίων 2.500 περιοχών στο αντικειμενικό σύστημα, οι ελλείψεις επαρκών δεδομένων τελικά “φρέναραν” τη διαδικασία.
Δεν είναι, όμως, αυτή η μόνη εκκρεμότητα που αφήνει πίσω της η φετινή χρονιά. Κατ’ αρχάς, υπό επεξεργασία τελούν τα συμπληρωματικά στοιχεία, που υπέβαλαν στο υπουργείο Οικονομικών πολλοί δήμοι, ζητώντας τη μείωση των Τιμών Ζώνης, με βάση τις οποίες υπολογίστηκε ο περσινός και ο φετινός ΕΝΦΙΑ. Αρμόδιες πηγές κρατάνε χαμηλά τον πήχη των προσδοκιών και ξεκαθαρίζουν ότι όπου κριθεί αναγκαίο να γίνουν διορθωτικές κινήσεις, αυτές σε καμία περίπτωση δεν θα έχουν αναδρομική ισχύ, άρα δεν θα επηρεάσουν τον ΕΝΦΙΑ των προηγούμενων ετών.
Η μεγαλύτερη και δυσκολότερη εκκρεμότητα είναι φυσικά η νέα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στα δεδομένα της αγοράς, η οποία θα συνοδευθεί από νέες παρεμβάσεις στη δομή του ΕΝΦΙΑ, προς αποφυγήν δυσάρεστων εκπλήξεων.
Οι διαδικασίες ξεκινούν μέσα στο 2023, με το γνωστό μοντέλο. Θα οριστούν ορκωτοί εκτιμητές με δημόσια πρόσκληση ενδιαφέροντος, οι οποίοι θα “σαρώσουν” τις περιοχές που θα αναλάβουν, θα χρησιμοποιήσουν όλα τα διαθέσιμα συγκριτικά στοιχεία π.χ. από μεσιτικά γραφεία και κτηματολογικές υπηρεσίες, θα αξιολογήσουν τα στοιχεία των φορολογικών δηλώσεων για το ύψος των μισθωμάτων και τελικά θα εισηγηθούν τις νέες Τιμές Ζώνης.
Τα στοιχεία της κτηματαγοράς και της Τράπεζας της Ελλάδας δεν αφήνουν την παραμικρή αμφιβολία ότι από την προηγούμενη αναπροσαρμογή του 2021, ο χάρτης της αγοράς ακινήτων έχει αλλάξει εντυπωσιακά, με αυξήσεις γύρω στο 10% στο κέντρο της Αθήνας και τις άλλες μεγάλες πόλεις της Επικράτειας, ενώ σε περιοχές όπου υπάρχει αναβάθμιση υποδομών π.χ. γραμμές Μετρό ή μεγάλα projects π.χ. το Ελληνικό, οι αυξήσεις αγγίζουν το 20%. Όσο για τα νησιά, η κατάσταση έχει ξεφύγει.
Η νέα προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στα δεδομένα της αγοράς θα συνοδευθεί από την “τιμαριθμοποίηση” κλιμακίων και συντελεστών, έτσι ώστε ειδικά οι μικρομεσαίες ιδιοκτησίες να μην απωλέσουν τα κέρδη του μειωμένου ΕΝΦΙΑ της περιόδου 2019- 2022. Οι παρεμβάσεις της “επόμενης ημέρας” δεν θα περιοριστούν, όμως, στις κατοικίες. Ο σχεδιασμός προβλέπει, επίσης, αλλαγές στους Συντελεστές Εμπορικότητας, που χαρακτηρίζονται προ πολλού ξεπερασμένοι από τις εξελίξεις και προκαλούν στρεβλώσεις και αδικίες σε βάρος μικρών επιχειρήσεων και καταστημάτων.
Το μεγάλο στοίχημα, είναι ο επανασχεδιασμός της φορολογίας για τα εκτός σχεδίου ακίνητα, ειδικά σε περιοχές όπου η φορολογία είναι μάλλον συμβολικού χαρακτήρα παρά το ότι η εμπορική αξία των ακινήτων είναι υψηλή.