Μία από τις πλέον υποσχόμενες μετοχικές αξίες στον χώρο των εταιρειών επενδύσεων των ακινήτων αναμένεται να αποδειχθεί στο επόμενο χρονικό διάστημα ο εισηγμένος όμιλος της Premia Properties Α.Ε.Ε.Α.Π. (ΠΡΕΜΙΑ).
Επτά είναι στον αριθμό οι κύριοι λόγοι που ξεκλειδώνουν άμεσα ένα σημαντικό περιθώριο ανόδου στην τιμή της μετοχής:
Πρώτον η εσωτερική λογιστική αξία (NAV) που έχει σκαρφαλώσει στα τέλη του περασμένου Μαρτίου στα 1,68 ευρώ ανά μετοχή με την τάση να παραμένει έντονα αυξητική. Ας μην ξεχνάμε ότι στη λήξη του 2020 ήταν στο 1,08 ευρώ. Η μετοχή λοιπόν αυτή τη στιγμή συναλλάσσεται με ένα discount της τάξεως του -25% κάτω και από το μέσο όρο του ευρύτερου ευρωπαϊκού κλάδου των εταιρειών επενδύσεων στο real estate που είναι περίπου στο -24%. Με τη μόνη διαφορά όμως ότι το ευρωπαϊκό real estate κατεβαίνει σκαλοπάτια μετά από πολλά χρόνια ανάπτυξης και αύξησης των τιμών των μετοχών τους ενώ το ελληνικό μόλις τώρα αρχίζει μετά από μια δωδεκαετία απίστευτης κρίσης στον χώρο των ακινήτων. Κοινώς δηλαδή ενώ αυτοί έρχονται από την κορυφή εμείς τώρα πάμε προς τα εκεί και αυτό είναι εύκολο να το καταλάβει κανείς.
Επίσης, η εικόνα του ευρύτερου ευρωπαϊκού κλάδου δεν αντιπροσωπεύει διόλου την Premia μιας που είναι leader σε έναν τομέα δραστηριότητας που βρίσκεται σε ισχυρή άνθηση όπως είναι τα logistics και τα ακίνητα βιομηχανικής χρήσης, ενώ ταυτόχρονα αρχίζει και επιταχύνει στα εξυπηρετούμενα διαμερίσματα (serviced apartments) συμπεριλαμβανομένων των φοιτητικών εστιών και στα κτίρια κοινωνικού χαρακτήρα στον χώρο της εκπαίδευσης.
Δεύτερος λόγος, η Premia δεν είναι… βαλτωμένη στα ήδη υπάρχοντα ακίνητα, αλλά πραγματοποιεί συνεχώς νέες αναπτυξιακές επενδυτικές κινήσεις που παράγουν σημαντική κερδοφορία. Ίσως, η μεγαλύτερη απόδειξη του έντονα επιχειρηματικού αναδιαρθρωτικού και επεκτατικού τρόπου σκέψης είναι η ευφάνταστη ιδέα μετατροπής της χαμηλής επενδυτικής απόδοσης του εμπορικού AthensHeart στην Πειραιώς σε ένα σύγχρονο “πράσινο” συγκρότημα γραφειακών χώρων. Μια κίνηση που πριν καν ολοκληρωθεί έφερε το ιστορικό deal με έναν από τους πλέον αξιόπιστους ενοικιαστές, την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) στεγάζοντας έτσι τις κεντρικές υπηρεσίες της με μια σύμβαση μίσθωσης 12ετούς διάρκειας με ετήσιο συνολικό μίσθωμα στα 4,382 εκατ. ευρώ που θα συμπεριλαμβάνει και 92 θέσεις στάθμευσης. Και δεν είναι μόνο αυτό καθώς η Premia θα έχει μεγάλα έσοδα και από τη διαχείριση των επιπλέον περίπου 500 θέσεων στάθμευσης που υπάρχουν στα 3 υπόγεια πάρκινγκ του υφιστάμενου κτιρίου. Με λίγα λόγια η επενδυτική “γκρίνια” για το εμπορικό στην Πειραιώς μεταμορφώθηκε επιχειρηματικά σε ένα βρέξει – χιονίσει μεγάλο έσοδο για την Premia.
Τρίτος λόγος η μικτή απόδοση των ακινήτων εισοδήματος (gross yield) που φτάνει το πολύ καλό 7,5% .
Ο τέταρτος λόγος έγκειται στο γεγονός ότι η κενότητα των ακινήτων είναι… μηδέν. Δεν υπάρχει τίποτα άδειο, δίχως μισθωτή. Στα υπόψιν επίσης η μεγάλη διασπορά των μισθωτών με τη μέση σταθμισμένη διάρκεια μισθώσεων ακινήτων (WALT) να είναι στα 7,5 έτη όπου περίπου το 69% των σχετικών μισθωμάτων υπόκειται σε πληθωριστική αναπροσαρμογή (!) ενώ τα υπόλοιπα μισθώματα υπόκεινται σε συμβασιοποιημένες αναπροσαρμογές.
Πέμπτος λόγος, η μεγάλη θωράκιση στις αυξήσεις επιτοκίων που φέρνουν το μεσοσταθμικό κόστος δανεισμού του ομίλου να ανέρχεται στο ιδιαίτερα χαμηλό 3,7%. Ούτε κράτος να ήταν.
Έκτος λόγος, η μεγάλη εμπορευσιμότητα της μετοχής που είναι η μεγαλύτερη σε σχέση με τις υπόλοιπες εισηγμένες του κλάδου. Αρκετά σημαντικό για έναν επενδυτή.
Έβδομος, και ίσως ο καλύτερος λόγος, η μεγάλη “όρεξη” του ομίλου και της διοίκησης να φέρει με το μέχρι τώρα πετυχημένο και κερδοφόρο τρόπο το χαρτοφυλάκιο των υπό συνολική διαχείριση ακινήτων στο 1 δισ. ευρώ από 325 εκατ. ευρώ που είναι τώρα. Ήδη πάντως έχει τα κατάλληλα διαπιστευτήρια ότι θα τα καταφέρει μιας που μέσα σε 3 χρόνια δεκαπλασίασε (!) το ενεργητικό της.
Συμφωνία Skyline: Alpha Bank – Dimand – Premia. Από αριστερά προς τα δεξιά: Γιώργος Καμπαδέλλης – Σύμβουλος Διοίκησης επί θεμάτων Real Estate, Alpha Bank, Νικόλαος – Ιωάννης Δήμτσας – Γενικός Διευθυντής Επενδυτικών Δραστηριοτήτων, Μέλος Δ.Σ. Dimand, Νικόλας Χρυσανθόπουλος, Γενικός Διευθυντής – Chief of Corporate Center, Alpha Bank, Δημήτρης Ανδριόπουλος, Αντιπρόεδρος & Διευθύνων Σύμβουλος, Dimand, Λάζαρος Παπαγαρυφάλλου, Γενικός Διευθυντής – CFO, Alpha Bank, Κωνσταντίνος Μαρκάζος, Διευθύνων Σύμβουλος, Premia Properties, Γιάννης Γκάνος, Διευθύνων Σύμβουλος, Alpha Αστικά Ακίνητα
Τέλος, πέρα όλων των άλλων καλό είναι να μη ξεχνάμε και τη συμμετοχή σε μια από τις μεγαλύτερες συναλλαγές ακινήτων των τελευταίων ετών στην ελληνική αγορά. Μιλάμε για το Skyline με τα 573 ακίνητα συνολικής μικτής επιφάνειας 500.000 τ.μ. όπου η Premia ελέγχει άμεσα το 16,25%. Εδώ να αναφέρουμε ότι ο όμιλος έχει μεγαλόπνοα αναπτυξιακά σχέδια που θα ξεδιπλωθούν σταδιακά και σε βάθος πενταετίας.
Όσον αφορά τώρα τη διαγραμματική ανάλυση η μετοχή έχει περάσει με το χθεσινό κλείσιμο πάνω από τα 1,25 ευρώ, ανοίγοντας έτσι για ακόμα μια φορά το πεδίο για την επόμενη σημαντική περιοχή αντίστασης των 1,47 ευρώ. Στις τελευταίες 340 μέρες είναι η τρίτη φορά που προσπαθεί η μετοχή να αποδράσει πάνω από το εν λόγω όριο με τις προηγούμενες δύο να φτάνουν έως τα 1,36 ευρώ. Με τον Γενικό Δείκτη να σαλπίζει γενική ανοδική έγερση στις 1.200 μονάδες η τρίτη φορά είναι πολύ πιθανό να αποδειχθεί και φαρμακερή με την τιμή της μετοχής να βρεθεί στο κατώφλι της ζώνης των 1,50 με 1,47 ευρώ. Η ανοδική απόσταση πάντως έως το NAV φτάνει το +33,5%.
Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν ενημερωτικό σημείωμα συνιστά διαφημιστική ανακοίνωση ενημερωτικού περιεχομένου και δεν αποτελεί σε καμία περίπτωση επενδυτική συμβουλή, ούτε υποκίνηση ή προσφορά για συμμετοχή σε οποιαδήποτε συναλλαγή. Καμία πληροφορία που εμπεριέχεται σε αυτό, δε θα πρέπει να εκληφθεί, σε καμία περίπτωση, ως προτεινόμενη ως κατάλληλη επένδυση για τον παραλήπτη, ούτε μέσο επίτευξης των συγκεκριμένων επενδυτικών στόχων ή κάλυψης οποιωνδήποτε άλλων αναγκών του παραλήπτη, ούτε υποκατάστατο τυχόν συμβατικών κειμένων που αφορούν τις περιγραφόμενες σε αυτό συναλλαγές. Για τους λόγους αυτούς, κάθε επενδυτής θα πρέπει να προβεί στη δική του αξιολόγηση οποιασδήποτε πληροφορίας παρέχεται στην παρούσα επικοινωνία και δε θα πρέπει να βασίζεται σε οποιαδήποτε τέτοια πληροφορία, ως εάν αυτή να αποτελούσε επενδυτική συμβουλή. Το παρόν δεν συνιστά, επίσης, έρευνα στον τομέα των επενδύσεων και, συνεπώς, δεν καταρτίστηκε από την Εταιρεία σύμφωνα με τις απαιτήσεις του νόμου που αποσκοπούν στη διασφάλιση της ανεξαρτησίας της έρευνας στον τομέα των επενδύσεων. Οι πληροφορίες που διατίθενται στο παρόν βασίζονται σε πληροφορίες που διατίθενται στο κοινό και θεωρούνται αξιόπιστες. Η Εταιρεία δεν φέρει καμία ευθύνη ως προς την ακρίβεια ή πληρότητα των πληροφοριών αυτών. Οι απόψεις και εκτιμήσεις που εκτίθενται στο παρόν αφορούν την τάση της εγχώριας και των διεθνών χρηματοοικονομικών αγορών κατά την αναγραφόμενη ημερομηνία και υπόκεινται σε αλλαγές χωρίς ειδοποίηση. Η Εταιρεία ενδέχεται, ωστόσο, να συμπεριλάβει στο παρόν έρευνες στον τομέα των επενδύσεων, οι οποίες έχουν εκπονηθεί από τρίτα πρόσωπα. Η εταιρεία δεν τροποποιεί τις ως άνω έρευνες, αλλά τις παραθέτει αυτούσιες, και, συνεπώς, δεν αναλαμβάνει οποιαδήποτε ευθύνη για το περιεχόμενο αυτών.
May 31, 2023
www.chartwar.gr