«Thess – INTEC»: Πώς θα είναι το νέο σύγχρονο τεχνολογικό Πάρκο Καινοτομίας στη Θεσσαλονίκη

Στην τελική ευθεία και για την περιβαλλοντική αδειοδότηση – ωρίμανση εισήλθε η μεγάλη επένδυση, αρχικού προϋπολογισμού άνω των 100 εκατ. ευρώ. Ποιους χώρους θα περιλαμβάνει, ποιοι θα είναι οι πιθανοί χρήστες. Στόχος είναι η δημιουργία του πρώτου εθνικού Τεχνολογικού Πάρκου 4ης γενιάς διεθνών προδιαγραφών στην Ελλάδα.

Στην τελική ευθεία και για την περιβαλλοντική αδειοδότηση – ωρίμανση εισήλθε μία μεγάλη επένδυση, αρχικού εκτιμώμενου προϋπολογισμού άνω των 100 εκατ. ευρώ στην Θεσσαλονίκη, η οποία προφανώς θα αυξηθεί μέσω των πρόσθετων επενδύσεων που θα κάνουν οι χρήστες του project.

Μέσα στην εβδομάδα μπήκε σε δημόσια διαβούλευση η Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για την ίδρυση και ανάπτυξη του Επιχειρηματικού Πάρκου, Thess – INTEC, στη Θεσσαλονίκη. Η διαδικασία θα διαρκέσει για περίπου δύο μήνες, έως τις 23/04/2025. Η Εταιρία Ανάπτυξης Επιχειρηματικού Πάρκου ΕΑΝΕΠ hess-INTEC Α.Ε. είναι ο αρμόδιος φορέας για την ανάπτυξη, υλοποίηση και λειτουργία του Επιχειρηματικού Πάρκου. Ο αριθμός χρηστών του Τεχνολογικού Πάρκου στην πλήρη ανάπτυξή του εκτιμάται σε 7.043.

Το Πάρκο καινοτομίας θα περιλαμβάνει, ανάμεσα στα άλλα, γραφεία, εργαστήρια και χώρους εκπαίδευσης, χώρους αναψυχής, αίθουσες συνεδριάσεων/ συσκέψεων, προς ενοικίαση χώρους γραφείων για άλλες επιχειρήσεις, Συνεδριακό και Εκθεσιακό Κέντρο, ξενοδοχειακή μονάδας, εστιατόρια, καφετέριες, καταστήματα λιανικής πώλησης, χώρους για κοινωνικές – πολιτιστικές εκδηλώσεις κ.λπ. Η Εταιρία Ανάπτυξης και Διαχείρισης θα διαθέσει και Οικόπεδα προς μακροχρόνια μίσθωση σε τρίτους.

Το Thess-INTEC βρίσκεται στη Δ.Κ. Περαίας, ΔΕ Θερμαϊκού, Δήμο Θερμαϊκού, Π.Ε. Θεσσαλονίκης, μεταξύ του οικισμού της Περαίας και του Αεροδρομίου «Μακεδονία» της Θεσσαλονίκης και μεταξύ του παραλιακού μετώπου και της οδού Θεσσαλονίκης – Μηχανιώνας, σε απόσταση 25 χλμ. από το κέντρο της πόλης της Θεσσαλονίκης. Η έκτασή του είναι 756.968,38 τ.μ..

Ο στόχος της επένδυσης

Ο Κύριος στόχος του Έργου είναι η δημιουργία του πρώτου εθνικού Τεχνολογικού Πάρκου 4ης γενιάς διεθνών προδιαγραφών στην Ελλάδα, για την ανταλλαγή και συνεργασία ερευνητικών ομάδων με βιομηχανικούς και επιχειρηματικούς εταίρους από την Ελλάδα και το εξωτερικό, με στόχο τη δημιουργία καινοτόμων προϊόντων και υπηρεσιών αιχμής.

Κατά τη πρώτη φάση ανάπτυξης του Τεχνολογικού Πάρκου Thess INTEC θα αναπτυχθούν κτιριακές εγκαταστάσεις που θα φιλοξενούν 5.500 τ.μ. γραφειακών χώρων καθώς και 5.000 τ.μ. εργαστηρίων για τη στέγαση της Διοίκησης του Πάρκου, της Θερμοκοιτίδας Επιχειρήσεων του Πάρκου και των ερευνητικών ομάδων των Mega-Projects του Πάρκου. Το Thess-INTEC θα φιλοξενήσει «Mega – Projects» καινοτομίας υψηλής ανάπτυξης που θα επικεντρωθούν σε επιλεγμένους τεχνολογικούς και βιομηχανικούς τομείς.

Ο εκτιμώμενος συνολικός προϋπολογισμός (οριστικές μελέτες) των δικτύων υποδομών και του κτιρίου διοίκησης του έργου ανέρχεται σε 73,8 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων η μεγαλύτερη δαπάνη αφορά τις χωματουργικές εργασίες και τα έργα βελτίωσης εδάφους (38.898.492,63 ευρώ) και ακολουθεί η κατασκευή του κτιρίου διοίκησης του Επιχειρηματικού Πάρκου (21.743.521,00 ευρώ). Επιπλέον υπολογίζονται, μεταξύ άλλων, και οι δαπάνες για την κατασκευή των απαιτούμενων αντιπλημμυρικών παρεμβάσεων (5.032.996,76 ευρώ) που πρόκειται να υλοποιηθούν από την Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας, ή τη η σύνδεση με το εξωτερικό οδικό δίκτυο (3.722.087,02 ευρώ).

Βασικές Λειτουργικές Μονάδες του Πάρκου

Το ΕΠ Thess-INTEC θα παρέχει ειδικά διαμορφωμένους χώρους σε όλες τις εταιρείες και τις ομάδες Ε&Α, που έχουν συμφωνήσει να συνεργαστούν ως χρήστες. Οι χώροι αυτοί θα περιλαμβάνουν γραφεία, εργαστήρια και χώρους εκπαίδευσης. Ορισμένοι από τους χώρους θα περιλαμβάνουν κοινόχρηστα εργαστήρια και εξειδικευμένο τεχνολογικό εξοπλισμό, διαθέσιμα σε μισθωτές και μη μισθωτές – συνεργαζόμενες εταιρείες, με ανάθεση από την Εταιρεία Ανάπτυξης και Διαχείρισης του Πάρκου. Οι κοινόχρηστες εργαστηριακές εγκαταστάσεις θα λειτουργούν και θα συντηρούνται από εξειδικευμένες ομάδες επαγγελματιών μηχανικών, μέσω ειδικών συμβάσεων με Πανεπιστημιακά και

Το ΕΠ Thess-INTEC θα παρέχει επιπλωμένους χώρους θερμοκοίτισης, εντός του κεντρικού κτιρίου διοίκησης, προς ενοικίαση σε start-up ή/και καινοτόμες ΜΜΕ, ικανούς να φιλοξενήσουν 20 – 30 εταιρείες. Οι ΜΜΕ και οι start-up επιχειρήσεις θα δραστηριοποιούνται στους ίδιους ή συμπληρωματικούς με τους τομείς εξειδίκευσης του Thess-INTEC.

Εντός του κεντρικού κτιρίου διοίκησης του ΕΠ, εκτός από τα γραφεία διοίκησης και τις αίθουσες συνεδριάσεων/ συσκέψεων, θα υπάρχουν διαθέσιμοι χώροι για την εξυπηρέτηση των εργαζομένων και των επισκεπτών των επιχειρήσεων – ενοίκων του Πάρκου: π.χ. Εστιατόριο/ Καφετέρια, Κέντρο Ευεξίας – Γυμναστήριο, Βρεφονηπιακός Σταθμός, Τράπεζα, μικρό κατάστημα λιανικής πώλησης.

Η Εταιρία Ανάπτυξης θα διαθέσει τα Οικόπεδα που θα καθοριστούν από την πολεοδόμηση του Πάρκου, σε μεγάλες επιχειρήσεις ή/και ιδρύματα / οργανισμούς που ενδιαφέρονται να μετεγκατασταθούν στο Πάρκο. Το προτεινόμενο μοντέλο μετεγκατάστασης είναι η μακροχρόνια μίσθωση της γης (20-50 χρόνια) με τη παροχή του δικαιώματος επιφάνειας. Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να κατασκευάσουν τα δικά τους κτίρια, τηρώντας τους κανονισμούς και τις κατευθυντήριες γραμμές αρχιτεκτονικού σχεδιασμού και εξωραϊσμού του Πάρκου.

Συμπληρωματικές Λειτουργικές Μονάδες του Επιχειρηματικού Πάρκου

Εκτός από τους χώρους για εταιρείες υψηλής τεχνολογίας – καινοτομίας, το Πάρκο θα παρέχει προς ενοικίαση χώρους γραφείων για άλλες επιχειρήσεις, με συναφείς δραστηριότητες, κυρίως του τομέα παροχής υπηρεσιών, όπως: συμβουλευτικές υπηρεσίες διαχείρισης – ICT, λογιστικές, διαφημιστικές εταιρείες, άλλοι επαγγελματίες, κ.λπ. Στο ΕΠ προβλέπεται χώρος για την δημιουργία ενός Συνεδριακού και Εκθεσιακού Κέντρου, το οποίο θα επικεντρώνεται κυρίως στη διοργάνωση (μέσω βραχυπρόθεσμων συμφωνιών ενοικίασης) εταιρικών – επιχειρηματικών – τεχνολογικών εκδηλώσεων.

Επίσης, προβλέπεται χώρος για την κατασκευή και λειτουργία μιας ξενοδοχειακής μονάδας, μέσω του μοντέλου μακροχρόνιας σύμβασης παραχώρησης γης, χώρος για την κατασκευή και λειτουργία ενός εκπαιδευτικού / ψυχαγωγικού θεματικού πάρκου, μέσω του μοντέλου μακροχρόνιας σύμβασης παραχώρησης γης.

Στην παράκτια έκταση του Πάρκου, εντός της ζώνης αναψυχής – ψυχαγωγίας, προβλέπονται χώροι για σχετικές δραστηριότητες, δηλαδή εστιατόρια, καφετέριες, καταστήματα λιανικής πώλησης, χώρους για κοινωνικές – πολιτιστικές εκδηλώσεις κ.λπ.

Οι ζώνες, οι όροι δόμησης, οι φάσεις ανάπτυξης

Η περιοχή παρέμβασης οργανώνεται ως μια πολεοδομική ενότητα ενώ καθορίζονται τρεις (3) Ζώνες όρων δόμησης, με στοιχεία «Ζώνη Α», «Ζώνη Β», «Ζώνη Γ» με χρήσεις γης ως ακολούθως:

1. Στη Ζώνη Α (Ζώνη Τεχνολογικού Πάρκου) επιτρέπεται η χρήση «Τεχνόπολις – Τεχνολογικό Πάρκο»,
2. Στη Ζώνη Β (Ζώνη Τουρισμού – Αναψυχής) επιτρέπονται η χρήση «Τουρισμός – Αναψυχή»,
3. Στη Ζώνη Γ (Ζώνη Κοινόχρηστου Χώρου Πρασίνου), η οποία εκτείνεται κατά μήκος του βόρειου παράκτιου τμήματος του ακινήτου.

Στο σύνολο της περιοχής επέμβασης καθορίζεται μέσος συντελεστής δόμησης 0,45 και ελάχιστο ποσοστό κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων ίσο με 25% επί της συνολικής επιφάνειας της έκτασης, εκ των οποίων ο κοινόχρηστος χώρος για την εξυπηρέτηση αναγκών υπερτοπικής κλίμακας θα είναι τουλάχιστον 90 στρέμματα.

Από τη συνολική έκταση του ακινήτου, 31.101,60 τ.μ. θα καταλαμβάνουν τα τεχνικά έργα αντιπλημμυρικής θωράκισης της περιοχής όπως έχουν προκύψει από την αντίστοιχη Προμελέτη Υδραυλικής Αντιπλημμυρικής Προστασίας της περιοχής και η συνολική έκταση προς πολεοδόμηση είναι 725.866,78 τ.μ. Το σύνολο των κοινόχρηστων χώρων είναι 215.129,21 τ.μ. που αντιστοιχεί σε ποσοστό 29,64% επί της περιοχής προς πολεοδόμηση και σε ποσοστό 28,42% επί της συνολικής έκτασης του ακινήτου. Εάν στην έκταση των Κοινοχρήστων Χώρων συνυπολογιστεί και η έκταση που θα καταλαμβάνουν τα τεχνικά έργα αντιπλημμυρικής θωράκισης τότε το συνολικό ποσοστό επί της έκτασης του ακινήτου ανέρχεται σε ποσοστό 32,53%.

Σύμφωνα με την ΜΠΕ, προτείνεται η επέμβαση στο φυσικό ανάγλυφο του ακινήτου, με δημιουργία νέου που θα προσδιορίζεται από την χωροστάθμηση της ερυθράς του οδικού δικτύου, η οποία θα παρακολουθεί τη στέψη των εγκεκριμένων αντιπλημμυρικών έργων και σε κάθε περίπτωση δεν θα υπερβαίνει τα 4 μ. από τη Μέση Στάθμη Θάλασσας. Με τον τρόπο αυτό, θα δημιουργηθεί το κατάλληλο έδαφος για την ανάπτυξη των κτιριακών υποδομών της παρέμβασης, οι συνθήκες βέλτιστης φυσικής αποστράγγισης και η ενίσχυση της προστασίας της περιοχής από ενδεχόμενη ανύψωση της στάθμης της θάλασσας λόγω της κλιματικής αλλαγής.

Το Επιχειρηματικό Πάρκο πρόκειται να αναπτυχθεί – υλοποιηθεί στο επίπεδο πλήρους λειτουργίας σε δύο Φάσεις:

Φάση Α: Αδειοδότηση του ΕΠ – Υλοποίηση του Επενδυτικού Σχεδίου Έργων Υποδομής – Λειτουργία Mega Projects. Η Α’ Φάση ξεκινά με την ολοκλήρωση των διαδικασιών πολεοδόμησης και αδειοδότησης του ΕΠ, καθώς και την ολοκλήρωση του επενδυτικού σχεδίου Έργων Υποδομής του. Αυτό περιλαμβάνει όλα τα δίκτυα κοινής ωφέλειας και τα απαραίτητα τεχνικά έργα υποδομής στο σύνολο της έκτασης του Πάρκου, καθώς και το κεντρικό κτιριακό συγκρότημα του ΕΠ το οποίο θα στεγάσει τη Διοίκηση του ΕΠ, τη Θερμοκοιτίδα Καινοτόμων Επιχειρήσεων του ΕΠ και τις επιχειρήσεις και ερευνητικές ομάδες – χρήστες των έξι Μέγα Έργων (Mega Projects) του ΕΠ Thess-INTEC.

Φάση Β: Υλοποίηση – ολοκλήρωση επενδυτικών σχεδίων στο σύνολο της επιχειρηματικής ζώνης του ΕΠ. Η Β’ Φάση ανάπτυξης και λειτουργίας του ΕΠ ξεκινά με την έναρξη της λειτουργίας των εγκαταστάσεων των πρώτων Στρατηγικών Ενοίκων του Πάρκου και περιλαμβάνει τη σταδιακή παραχώρηση Οικοδομικών Τετραγώνων για την εγκατάσταση τεχνολογικών– επιχειρηματικών δραστηριοτήτων στο σύνολο των υπολειπόμενων Ο.Τ. της επιχειρηματικής ζώνης του Πάρκου, καθώς και των δραστηριοτήτων που σχετίζονται με τις χρήσεις Ξενοδοχείου, Συνεδριακού – Εκθεσιακού Κέντρου, θεματικού πάρκου και ζώνης τουρισμού– αναψυχής.

Τα Mega-Projects καινοτομίας υψηλής ανάπτυξης

Το Thess-INTEC θα φιλοξενήσει “Μέγα – Έργα” (Mega-Projects) καινοτομίας υψηλής ανάπτυξης που θα επικεντρωθούν σε επιλεγμένους τεχνολογικούς και βιομηχανικούς τομείς και θα έχουν τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:

• Προσφέρουν μια πρόταση αξίας για εκείνους τους βιομηχανικούς, ερευνητικούς και άλλου είδους φορείς που έχουν τα προσόντα και την ικανότητα να συμβάλουν στην επίτευξη των στόχων τους,
• Επικεντρώνονται σε συγκεκριμένους βιομηχανικούς και τεχνολογικούς τομείς ελκυστικούς για ξένες ιδιωτικές επενδύσεις και στοχεύουν άμεσα στην ανάπτυξη και την προώθηση στην αγορά καινοτόμων προϊόντων και υπηρεσιών,
• Υιοθετούν το “capacity sharing model” για τις ερευνητικές υποδομές και εγκαταστάσεις, προκειμένου να παρέχουν αποτελεσματικές απαντήσεις σε «επείγοντα» αιτήματα για την έναρξη των “Μέγα – Έργων”,
• Παρέχουν κίνητρα προσαρμοσμένα στις ανάγκες των υπεύθυνων – συντονιστών των “Μέγα – Έργων”.

Θέσεις στάθμευσης

Ο προβλεπόμενος χώρος στάθμευσης είναι 4.600 θέσεων και εκτιμάται ότι θα καλύπτει ικανοποιητικά το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης των 7.000 περίπου εργαζομένων αλλά και των επισκεπτών σε ελεύθερες (κενές) θέσεις ή σε χώρους αποκλειστικής χρήσης στάθμευσης οχημάτων επισκεπτών. Επίσης, απαιτείται αναδιάρθρωσης του δικτύου λεωφορειακών γραμμών της Θεσσαλονίκης που βασίζεται στο γενικότερο εξορθολογισμό του δικτύου, σε επαναπροσδιορισμό της χάραξης, βελτίωση των χαρακτηριστικών και του προγραμματισμού του υφιστάμενου δικτύου, όπου απαιτείται.