Το μεγάλο στοίχημα των τραπεζών στα στεγαστικά δάνεια

Αγορά κατοικίας, χωρίς τραπεζική διαμεσολάβηση; Μεγάλο στοίχημα η «αναθέρμανση» των στεγαστικών, με «μοχλούς» επιτόκια και «Σπίτι μου II». Ζήτημα η προσφορά ακινήτων με «ουρά» αρνητικών συνεπειών από τα χρόνια της κρίσης…

Καθηλωμένη παραμένει η ζήτηση στεγαστικών δανείων από τα εγχώρια νοικοκυριά, εν μέσω μείωσης της προσιτότητας των τιμών των κατοικιών και περιορισμένης προσφοράς οικιστικών ακινήτων.

Το συντριπτικό μέρος της καθαρής πιστωτικής επέκτασης των συστημικών τραπεζών (διαμορφώθηκε στα 3,1 δισ. ευρώ στο πρώτο τρίμηνο) συνεχίζει να καθοδηγείται από τις μεγάλες εγχώριες εταιρικές χορηγήσεις, τις διεθνείς χορηγήσεις μέσω syndicated loans και από κάποιους επιμέρους διεθνείς «βραχίονες (βλ. στεγαστικά της Eurobank στη Βουλγαρία). Αν και δεν υπάρχει ξεκάθαρη εικόνα ως προς το μέγεθος των εκταμιεύσεων στεγαστικών κατά το πρώτο τρίμηνο, τάση δίνουν τα υπόλοιπα ενήμερων και οι συνολικές εκταμιεύσεις προς ιδιώτες (εντάσσονται στεγαστικά, καταναλωτικά, κτλ).

Για την Eurobank, το υπόλοιπο ενήμερων στεγαστικών αυξήθηκε κατά το πρώτο τρίμηνο στα 12,515 δισ. από 12,474 δισ. ευρώ στα τέλη του 2024. Αντίστοιχα της Εθνικής διαμορφώθηκε στα 6,4 δισ. ευρώ περίπου, ενώ από το σύνολο εκταμιεύσεων ύψους 1,6 δισ. ευρώ στο πρώτο τρίμηνο, τα 0,4 δισ. ευρώ στράφηκαν στην ευρύτερη λιανική (ένα σκέλος αυτού αφορά τα στεγαστικά). Στα 6 δισ. ευρώ διαμορφώνεται το χαρτοφυλάκιο στεγαστικών της Πειραιώς, η οποία προέβη σε εκταμιεύσεις 0,1 δισ. ευρώ, έναντι συνόλου 3,2 δισ. ευρώ. Η Alpha προχώρησε σε εκταμιεύσεις δανείων ύψους 2,505 δισ. ευρώ στο πρώτο τρίμηνο, εκ των οποίων τα 145 εκατ. ευρώ αφορούσαν ιδιώτες πελάτες (επιχειρηματικά 2,36 δισ. ευρώ). Το υπόλοιπο ενήμερων στεγαστικών της τράπεζας διαμορφώθηκε στα 6,846 δισ. ευρώ.

Ενδεικτικό, της διαρκούς συμπίεσης των στεγαστικών δανείων είναι πως σε μια μεγαλύτερη χρονική σειρά, η μέση ροή εκταμιεύσεων στεγαστικών κατά το 2024 (στα 1,4 δισ. ευρώ), ήταν χαμηλότερη κατά 83%, έναντι της περιόδου πριν τη δημοσιονομική κρίση.

Η αποκλιμάκωση των επιτοκίων που οδηγεί σε χαμηλότερα επιτόκια δανεισμού, δεν κρίνεται ικανή να τονώσει τη ζήτηση. Το μέσο επιτόκιο στα υφιστάμενα υπόλοιπα στεγαστικών δανείων με διάρκεια άνω των πέντε ετών, υποχώρησε κατά 11 μονάδες βάσης, στο 3,95% τον Μάρτιο του 2025, από 4,06% τον Φεβρουάριο και 4,15% τον Ιανουάριο. Στα νέα στεγαστικά (κυμαινόμενου επιτοκίου), το μέσο επιτόκιο «τσίμπησε» ελαφρώς τον Μάρτιο, φτάνοντας στο 3,63% από 3,56% τον Φεβρουάριο, έχοντας υποχωρήσει ωστόσο κατά 27 μονάδες βάσης από τον Ιανουάριο.

Δυνάμεις προσπαθούν να κινητοποιηθούν μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου II» που ναι μεν «τρέχει», αλλά με πιο αργούς ρυθμούς από αυτό που ανέμεναν οι τραπεζίτες, χωρίς να έχει καταφέρει να αλλάξει άρδην τα δεδομένα. Και αυτό διότι το βασικό πρόβλημα έγκειται στην πλευρά της προσφοράς ακινήτων (νέων κατοικιών και απελευθέρωση παλαιών) και επιδεινώνεται έτι περαιτέρω από τη ζήτηση για Airbnb. Οι αιτήσεις που αφορούν το πρόγραμμα κινούνται με υψηλότερο ρυθμό έναντι της περσινής χρονιάς, ενώ προκύπτουν και μεγαλύτερα ποσοστά έγκρισης. Ωστόσο, εντοπίζεται μια χρονική υστέρηση περίπου τεσσάρων μηνών μεταξύ αιτήσεων και εκταμιεύσεων.

• Σπίτι μου ΙΙ: Ακόμη και εντός του 2025 μπορεί να εξαντληθεί το πρόγραμμα δηλώνει η Δ. Μιχαηλίδου – Έγγαμος 45άρης ο μέσος δικαιούχος

Στο κατά πόσο τα παραπάνω στοιχεία (μείωση επιτοκίων – πρόγραμμα «Σπίτι μου II») θα μπορέσουν να «αναθερμάνουν» τη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια, παρά την «εκρηκτική» άνοδο των τιμών των ακινήτων, ο επικεφαλής οικονομολόγος της Eurobank, Τάσος Αναστασάτος, επισημαίνει στο - πως πρόκειται για μια πολυμεταβλητή εξίσωση που καθορίζεται – πέρα από τα επιτόκια – από την γενική οικονομική ανάπτυξη και την αύξηση των εγχώριων εισοδημάτων (που αναμένονται θετικά τα επόμενα χρόνια), την αβεβαιότητα από το εξωτερικό περιβάλλον, τις τιμές των ακινήτων και τη ζήτηση για ζήτηση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς. Συνεπώς κάθε πρόβλεψη περιβάλλεται από αβεβαιότητα.

Από την άλλη, η συντριπτική πλειονότητα των αγορών ακινήτων γίνεται χωρίς τραπεζική διαμεσολάβηση, με χρηματοδότηση από τις καταθέσεις των νοικοκυριών ή μέσω ρευστοποίησης άλλων περιουσιακών στοιχείων. Παρατηρείται έτσι το φαινόμενο της ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, χωρίς αύξηση της στεγαστικής πίστης. Αυτό φαίνεται να έχει τις ρίζες του, τόσο στην πλευρά της προσφοράς, όσο και σε αυτή της ζήτησης, ενώ «ουρά» αρνητικών επιπτώσεων προκύπτει και από τα χρόνια της κρίσης.

Συνέπειες από τα χρόνια της κρίσης…

Το πέρασμα σε πιο αυστηρά πιστωτικά πρότυπα – κριτήρια έναντι της δεκαετίας του 2000, ώστε να αποφευχθούν οι παρενέργειες των χαλαρών κριτηρίων της προ κρίσεως περιόδου, αλλά και η μνήμη των φαινομένων της περιόδου κρίσεως (η εκτόξευση του μη εξυπηρετούμενου χρέους σε δυσθεώρητα επίπεδα και συνέπειες αυτών) ενδέχεται να αποθαρρύνει νοικοκυριά που δυνητικά θα πληρούσαν τα κριτήρια αυτά από το να υποβάλουν αίτηση για δάνειο, όπως σημειώνει η Eurobank στην ανάλυσή της. Δέκα και πλέον έτη αλλεπάλληλων οικονομικών κρίσεων έχουν αφήσει αποτύπωμα στην οικονομική συμπεριφορά των ελληνικών νοικοκυριών.

…αλλά και δομικές αιτίες

Υπάρχουν, όμως, και δομικές αιτίες, σύμφωνα με τους οικονομολόγους της Eurobank. Πρώτον, η μείωση στην προσιτότητα των τιμών των κατοικιών, καθώς και το πληθωριστικό κύμα της περιόδου της ενεργειακής κρίσης, αποτελούν ανασταλτικό παράγοντα για τη ανάληψη σημαντικών μακροχρόνιων οικονομικών υποχρεώσεων. Μάλιστα, η επιδείνωση της προσιτότητας των κατοικιών, παρόλο που παραμένει σε επίπεδα συγκρίσιμα με αυτά της Ευρωζώνης, συνιστά πηγή ανησυχίας, καθόσον αποτελεί φαινόμενο με σημαντικές οικονομικές και κοινωνικές επιπτώσεις.

Δεύτερον, η στενότητα στην προσφορά οικιστικών ακινήτων και η ζήτηση από το εξωτερικό είναι πιθανόν ότι έχουν μεγαλύτερη επίδραση στα πιο προσιτά ακίνητα που προτιμώνται από νοικοκυριά που θα είχαν ροπή προς τη λήψη στεγαστικών δανείων.

Επιπλέον, παράγοντες όπως οι συχνά χρονοβόρες διαδικασίες που απαιτούνται για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου, ιδίως στην περίπτωση κατά την οποία γίνεται χρήση προγραμμάτων επιδότησης επιτοκίου από το κράτος («Σπίτι μου Ι και ΙΙ»), ωθούν κάποιους ιδιοκτήτες ακινήτων να προτιμούν αγοραστές που δεν χρησιμοποιούν στεγαστικό δάνειο.

Τι μέτρα μπορούν να ληφθούν

Σύμφωνα με τους αναλυτές της Eurobank, σε πιο βραχυχρόνιο ορίζοντα, μέτρα που μπορούν να εφαρμοστούν σχετικά πιο άμεσα περιλαμβάνουν τη μείωση της γραφειοκρατίας, φυσικής και ηλεκτρονικής, στις μεταβιβάσεις και τις εκποιήσεις ακινήτων και την άρση των καθυστερήσεων και των θεσμικών αναποτελεσματικοτήτων στην εκποίηση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων (NPEs) και μεσοπρόθεσμα την επιτάχυνση της απονομής δικαιοσύνης.

Επίσης, η ολοκλήρωση του ηλεκτρονικού μητρώου ταυτότητας κτιρίου, αν εφαρμοστεί λελογισμένα, δύναται να διευκολύνει τις συναλλαγές και να αυξήσει τη ρευστότητα στην αγορά ακινήτων (αν και βραχυπρόθεσμα θα δημιουργεί επιπρόσθετες καθυστερήσεις και γραφειοκρατία), ενώ η εισαγωγή του θεσμού της κοινωνικής κατοικίας, ειδικά μέσω συμβάσεων του δημόσιου με τον ιδιωτικό τομέα, μπορεί να ενισχύσει την προσφορά κατοικιών και να ελαφρύνει το οικονομικό βάρος της στέγασης για τα μεσαία και τα χαμηλότερα στρώματα.

Επιπλέον, η θέσπιση περιορισμών στη ζήτηση από το εξωτερικό και στη χρήση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς μπορεί να αποδειχθούν απαραίτητοι όταν οι αρνητικές εξωτερικότητες αυτών των δραστηριοτήτων υπερβαίνουν τη θετική συμβολή.