Αδικημένη; Όχι για πολύ

Αδικημένη; Όχι για πολύ

Μέχρι πρότινος για τη συγκεκριμένη εταιρεία ήμουν αρνητικός στο να τη τοποθετήσω στο επενδυτικό ραντάρ. Μάλιστα ήταν από εκείνες τις μετοχές που, ναι μεν τις είχα στο προσωπικό μου ταμπλό, αλλά θα τις έβρισκες χωμένες χαμηλά, στα “ξεχασμένα”, εκεί που χρειάζεται scroll για να τις θυμηθείς. Επειδή όμως τα δεδομένα φαίνεται να αλλάζουν πλέον θεαματικά με αναγκάζουν να επανεκτιμήσω τις δυνατότητες που έχει η εν λόγω εταιρεία.

Μιλάω λοιπόν για τον ΚΕΚΡΟΨ Α.Ε. (ΚΕΚΡ) όπου πρόκειται μέσα στην επόμενη διετία να βρεθεί στο επίκεντρο ενός από τα πιο “ενδιαφέροντα” value investing cases στο ελληνικό real estate. Με κεφαλαιοποίηση της τάξεως των 26 εκατ. ευρώ και καθαρά ιδιόκτητα ακίνητα σε περιοχές όπου οι τιμές γης ξεπερνούν τα 3.000 €/τ.μ., η εταιρεία συνιστά ίσως το πιο “παρεξηγημένο” στοίχημα του ΧΑ.

Ποια είναι τώρα τα νέα δεδομένα που αλλάζουν τελείως την επενδυτική εικόνα της εταιρείας.

Σύμφωνα λοιπόν με την ετήσια χρηματοοικονομική έκθεση του ΚΕΚΡΟΨ για το 2025, την Παρασκευή 11 Απριλίου 2025, η εταιρεία υπέβαλε αίτημα άρσης απαλλοτρίωσης και τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου στη Διεύθυνση Χωρικού Σχεδιασμού της Περιφέρειας Αττικής για έκταση 5,829 στρεμμάτων στο οικοδομικό τετράγωνο (Ο.Τ.) 132, Περσέως 11-19.

Το ίδιο ισχύει και για το Ο.Τ. 137, στην Π. Νιρβάνα & Χαλεπά με έκταση 2,084 στρεμμάτων. Συνολικά δηλαδή μιλάμε για μια έκταση 7,913 στρεμμάτων. Με λίγα λόγια οι εν λόγω περιοχές που βρίσκονται υπό απαλλοτρίωση και είναι καταχωρημένες ως κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου υπάρχει πλέον ισχυρή πιθανότητα να μετατραπούν σε οικοδομήσιμα οικόπεδα με χρήση κατοικίας. Αν όντως συμβεί αυτό, η αξία της έκτασης θα εκτοξευτεί.

Με τιμές ανά στρέμμα στο Παλαιό Ψυχικό να κυμαίνονται μεταξύ 2 εκατ. ευρώ και 4 εκατ. ευρώ, η επανένταξη των 7,913 στρεμμάτων θα μπορούσε να δημιουργήσει μια υπεραξία της τάξης των 16 έως και 32 εκατ. ευρώ. Αν τώρα προστεθούν και τα ήδη κατοχυρωμένα 7 στρέμματα, το Ο.Τ. 133 και αυτά που έχουν τελεσιδικήσει το Ο.Τ. 145 και το Ο.Τ. 161 , το σύνολο του οικοδομήσιμου χαρτοφυλακίου θα προσεγγίζει πλέον τα 15 στρέμματα. Με τις τιμές των ακινήτων σε Ψυχικό και Φιλοθέη να έχουν πάρει την ανιούσα η εκτιμώμενη αξία ξεπερνά τα 60 εκατ. ευρώ. Ήδη λοιπόν έχετε αρχίσει και καταλαβαίνεται ότι η χρηματιστηριακή αποτίμηση των 26 εκατ. μοιάζει με ανέκδοτο.

Και δεν πρόκειται για “θα” καθώς το τελευταίο χρονικό διάστημα η εταιρεία έχει αρχίσει και κερδίζει όλες τις διαχρονικές μάχες: Επικράτησε στο Ο.Τ. 145 (Αμαδρυάδων & Βερενίκης) εκτάσεως 1,1 στρεμμάτων, πέτυχε θετική έκβαση στο Ο.Τ. 161 (Μελετοπούλου 7) εκτάσεως 1,041 στρέμματα, ενώ η απόφαση του Υπουργείου Πολιτισμού για την Παλαιά Αγορά Ψυχικού επικύρωσε την ορθότητα των ενεργειών της.

Προσέξτε η περίπτωση του Ο.Τ. 132 δεν είναι μεμονωμένη. Στην ουσία, είναι μέρος μιας αθροιστικής προσπάθειας επανάκτησης και αξιοποίησης ιδιοκτησιών συνολικής επιφάνειας περίπου 8 στρεμμάτων, που βρίσκονται σήμερα σε διαδικασία επανένταξης ή άρσης απαλλοτρίωσης με το Δήμο να βρίσκεται με την πλάτη στο τοίχο μιας που οι χρόνιες κωλυσιεργίες του έχουν φτάσει πλέον στο τέλος.

Και δεν είναι μόνο τα στρέμματα που μπορούν να εκτοξεύσουν την αξία του ΚΕΚΡΟΨ. Το “καυτό” μέτωπο της υπόθεσης Λατομείου περνά στην τελική ευθεία, με την προσφυγή στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων (ΕΔΔΑ) να έχει ήδη γίνει δεκτή για ουσιαστική εξέταση – κάτι που επιτυγχάνεται σε μόλις 1 στις 5 υποθέσεις. Και σε αυτό το μικρό ποσοστό, η πλειοψηφία καταλήγει με θετική ετυμηγορία. Η εταιρεία, διεκδικώντας αποζημίωση για την κατάφωρη παραβίαση των ιδιοκτησιακών της δικαιωμάτων, ενισχύει κατακόρυφα την επενδυτική της υπόσταση. Αν όλα κυλήσουν όπως φαίνεται, ο ΚΕΚΡΟΨ θα μετατραπεί από “αδικημένος” σε πρωταγωνιστή του ελληνικού real estate.

Ιδιαίτερο βάρος αποκτά και η παρουσία του ΚΕΚΡΟΨ στο Λαύριο, μια περιοχή που μετατρέπεται ραγδαία σε επενδυτικό hot spot. Η εταιρεία διατηρεί συμμετοχή στο σχήμα που ελέγχει το ιστορικό εργοστάσιο “Νηματουργείο Αιγαίον” (97.262 τ.μ.), καθώς και σε παραθαλάσσιο φιλέτο 8.466 τ.μ., με υφιστάμενα κτίσματα 6.947 τ.μ., ακριβώς δίπλα στον Λιμένα Λαυρίου. Μιλάμε για real estate που αναβαθμίζεται καθημερινά, με τη δυναμική να εκτοξεύεται λόγω: του διαγωνισμού παραχώρησης του λιμένα από το ΤΑΙΠΕΔ, των σχεδιαζόμενων επεκτάσεων της Αττικής Οδού και του Προαστιακού, αλλά και του νέου Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου που ανοίγει την πόρτα σε υψηλού επιπέδου αστικές και τουριστικές επενδύσεις. Ήδη, σε συνεργασία με τη Dimand και την Τράπεζα Πειραιώς, έχει τεθεί στο τραπέζι η ανάπτυξη ενός σύγχρονου μικτού συγκροτήματος κατοικιών, τουριστικών υποδομών και εμπορικών χρήσεων, συνολικής ανωδομής 60.000 τ.μ., με προϋπολογισμό άνω των 250 εκατ. ευρώ. Αν το πλάνο υλοποιηθεί, το Λαύριο δεν θα είναι απλώς μια νέα επενδυτική σελίδα — θα είναι το κεφάλαιο που θα ξαναγράψει την αποτίμηση του ΚΕΚΡΟΨ από την αρχή.

Αν όλα τα παραπάνω ευθυγραμμιστούν – δηλαδή: η άρση της απαλλοτρίωσης στα επιπλέον 8 στρέμματα, η επιβεβαίωση της οικοδομησιμότητας σε 15 στρέμματα πρώτης γραμμής, μια πιθανή αποζημιωτική απόφαση από το ΕΔΔΑ και η ενεργή συμμετοχή στο project των 250+ εκατ. ευρώ στο Λαύριο – τότε μια αποτίμηση της τάξης των 80-100 εκατ. ευρώ (4 με 5 ευρώ ανά μετοχή), ή και υψηλότερη, όχι μόνο δεν φαντάζει υπερβολική, αλλά προσεγγίζει με ακρίβεια την πραγματική δυναμική της ΚΕΚΡΟΨ. Πρόκειται για ένα σενάριο καθόλα ρεαλιστικό, ειδικά σε μια αγορά όπου η premium γη και η τουριστική ανάπτυξη πληρώνονται πλέον ακριβά.

Κρατήστε το καλύτερο για το τέλος. Ο ΚΕΚΡΟΨ δρομολογεί την πλήρη αποπληρωμή του συνόλου των δανείων του εντός του 2025, σβήνοντας κάθε “σκιά” από τον ισολογισμό του και ανοίγοντας τον δρόμο για μια θεαματική επανεκκίνηση. Η κίνηση δεν είναι απλώς χρηματοοικονομική – είναι στρατηγική, σχεδόν προαναγγελία αναβάθμισης.

Στη διαγραμματική ανάλυση μεγάλο ενδιαφέρον παρουσιάζει το καθοδικό κανάλι αντίστασης “Q” με τις γραμμές να διέρχονται από τα 1,635 και τα 2,16 ευρώ. Ανοδική καταστρατήγηση του καναλιού οδηγεί στα 4 ευρώ.

Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν ενημερωτικό σημείωμα συνιστά διαφημιστική ανακοίνωση ενημερωτικού περιεχομένου και δεν αποτελεί σε καμία περίπτωση επενδυτική συμβουλή, ούτε υποκίνηση ή προσφορά για συμμετοχή σε οποιαδήποτε συναλλαγή. Καμία πληροφορία που εμπεριέχεται σε αυτό, δε θα πρέπει να εκληφθεί, σε καμία περίπτωση, ως προτεινόμενη ως κατάλληλη επένδυση για τον παραλήπτη, ούτε μέσο επίτευξης των συγκεκριμένων επενδυτικών στόχων ή κάλυψης οποιωνδήποτε άλλων αναγκών του παραλήπτη, ούτε υποκατάστατο τυχόν συμβατικών κειμένων που αφορούν τις περιγραφόμενες σε αυτό συναλλαγές. Για τους λόγους αυτούς, κάθε επενδυτής θα πρέπει να προβεί στη δική του αξιολόγηση οποιασδήποτε πληροφορίας παρέχεται στην παρούσα επικοινωνία και δε θα πρέπει να βασίζεται σε οποιαδήποτε τέτοια πληροφορία, ως εάν αυτή να αποτελούσε επενδυτική συμβουλή. Το παρόν δεν συνιστά, επίσης, έρευνα στον τομέα των επενδύσεων και, συνεπώς, δεν καταρτίστηκε από την Εταιρεία σύμφωνα με τις απαιτήσεις του νόμου που αποσκοπούν στη διασφάλιση της ανεξαρτησίας της έρευνας στον τομέα των επενδύσεων. Οι πληροφορίες που διατίθενται στο παρόν βασίζονται σε πληροφορίες που διατίθενται στο κοινό και θεωρούνται αξιόπιστες. Η Εταιρεία δεν φέρει καμία ευθύνη ως προς την ακρίβεια ή πληρότητα των πληροφοριών αυτών. Οι απόψεις και εκτιμήσεις που εκτίθενται στο παρόν αφορούν την τάση της εγχώριας και των διεθνών χρηματοοικονομικών αγορών κατά την αναγραφόμενη ημερομηνία και υπόκεινται σε αλλαγές χωρίς ειδοποίηση. Η Εταιρεία ενδέχεται, ωστόσο, να συμπεριλάβει στο παρόν έρευνες στον τομέα των επενδύσεων, οι οποίες έχουν εκπονηθεί από τρίτα πρόσωπα. Η εταιρεία δεν τροποποιεί τις ως άνω έρευνες, αλλά τις παραθέτει αυτούσιες, και, συνεπώς, δεν αναλαμβάνει οποιαδήποτε ευθύνη για το περιεχόμενο αυτών.

June 5, 2025