Η εποχή της ανεξέλεγκτης ανάπτυξης της Airbnb στην Ελλάδα φτάνει στο τέλος της. Από τον Οκτώβριο του 2025, το νέο θεσμικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις φέρνει αυστηρούς ελέγχους, υποχρεωτικές τεχνικές προδιαγραφές και βαριά πρόστιμα για όσους δεν συμμορφώνονται.
Η κυβέρνηση στοχεύει να βάλει τάξη σε έναν κλάδο που απέφερε σημαντικά έσοδα, αλλά και προκάλεσε εκτίναξη των ενοικίων, έλλειψη κατοικιών και αλλοίωση της καθημερινότητας σε πολλές γειτονιές.
Νέο τοπίο στη βραχυχρόνια μίσθωση
Ο νέος νόμος (5170/2025) αλλάζει ριζικά τους όρους λειτουργίας των ακινήτων που νοικιάζονται μέσω Airbnb και άλλων πλατφορμών. Κάθε κατάλυμα θα πρέπει πλέον να πληροί συγκεκριμένες τεχνικές, υγειονομικές και ασφαλιστικές προδιαγραφές — διαφορετικά θα διαγράφεται αυτόματα από το μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η ρύθμιση καλύπτει χιλιάδες ιδιοκτήτες, από μικρούς επενδυτές με ένα διαμέρισμα μέχρι επαγγελματίες με δεκάδες ακίνητα στο χαρτοφυλάκιό τους.
Οι βασικές υποχρεώσεις περιλαμβάνουν:
- Πιστοποιητικό ηλεκτρολόγου και έλεγχος για ρελέ διαρροής
- Πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σήμανση εξόδου κινδύνου
- Επαρκή φωτισμό, αερισμό και συστήματα θέρμανσης ή ψύξης
- Πιστοποιητικά απεντόμωσης και ασφάλιση αστικής ευθύνης
- Ανάρτηση του αριθμού μητρώου σε κάθε ανάρτηση πλατφόρμας
Ακίνητα που δεν πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις θα διαγράφονται αυτόματα, χωρίς δεύτερη προειδοποίηση.
Κλιμάκια ελέγχου και διασταύρωση στοιχείων
Για πρώτη φορά, συγκροτούνται μεικτά κλιμάκια ελέγχου από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ, τα οποία θα πραγματοποιούν επιτόπιους ελέγχους στα καταλύματα.
Οι ελεγκτές θα έχουν δικαίωμα να ζητήσουν τεχνικά πιστοποιητικά, να επιθεωρήσουν την κατάσταση του χώρου και να συγκρίνουν την πραγματική εικόνα με τις φωτογραφίες που έχουν αναρτηθεί στις πλατφόρμες.
Παράλληλα, οι πλατφόρμες υποχρεώνονται να διασταυρώνουν ηλεκτρονικά τα στοιχεία των ιδιοκτητών με το μητρώο της ΑΑΔΕ. Αν εντοπιστεί ακίνητο χωρίς εγγραφή ή με λάθος ΑΦΜ, το σύστημα θα «χτυπάει καμπανάκι» και η ανάρτηση θα κατεβαίνει αυτόματα.
Σε σοβαρές περιπτώσεις παραβίασης, οι ελεγκτές θα μπορούν να ζητούν συνδρομή της Αστυνομίας. Οι κυρώσεις ξεκινούν από 5.000 ευρώ πρόστιμο και φτάνουν έως 20.000 ευρώ για επαναλαμβανόμενες παραβάσεις. Σε υποτροπή, το ακίνητο θα αποκλείεται από όλες τις πλατφόρμες.
Οι «κόκκινες ζώνες» των περιορισμών
Το νέο πλαίσιο εισάγει και γεωγραφικούς περιορισμούς για πρώτη φορά. Περιοχές όπως το Κουκάκι, τα Εξάρχεια, το Παγκράτι και η Πλάκα — όπου η συγκέντρωση Airbnb έχει εκτιναχθεί πάνω από το 5% του συνολικού οικιστικού αποθέματος — περνούν σε καθεστώς «παγώματος» νέων εγγραφών για τουλάχιστον έναν χρόνο.
Στόχος είναι να δοθεί ανάσα στις τοπικές αγορές κατοικίας και να ανακοπεί η εκτόξευση των ενοικίων, που έχει εκτοπίσει μόνιμους κατοίκους από ολόκληρες περιοχές.
Σε αυτές τις ζώνες, δεν θα επιτρέπεται να προστεθούν νέα ακίνητα στο μητρώο, ενώ οι ήδη υπάρχουσες καταχωρήσεις θα περνούν από αυστηρό έλεγχο επαναπιστοποίησης.
Η καθημερινότητα των ιδιοκτητών αλλάζει
Οι ιδιοκτήτες ή διαχειριστές Airbnb καλούνται να λειτουργούν πλέον με επαγγελματικά πρότυπα. Η αυθαιρεσία των προηγούμενων ετών — όπου μια αποθήκη μετατρεπόταν σε «στούντιο με χαρακτήρα» — τελειώνει.
Πριν από κάθε μίσθωση, θα απαιτείται πλήρης φάκελος συμμόρφωσης, ενώ τα ακίνητα χωρίς βασικές υποδομές (φυσικό φως, ύπαρξη λουτρού, επαρκή ύψος οροφής) θα αποκλείονται.
Η ΑΑΔΕ έχει ήδη ενεργοποιήσει ηλεκτρονική πλατφόρμα για τη δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής, ενώ κάθε συναλλαγή θα περνά αυτόματα στο φορολογικό προφίλ του ιδιοκτήτη. Οι δηλώσεις θα πρέπει να υποβάλλονται μέχρι την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του μισθωτή.
Η μη δήλωση ή η εκπρόθεσμη καταχώρηση θα θεωρείται φορολογική παράβαση με πρόστιμο τουλάχιστον 5.000 ευρώ.
Ο φόβος των μικρών ιδιοκτητών
Η νέα πραγματικότητα τρομάζει τους μικροϊδιοκτήτες. Πολλοί υποστηρίζουν ότι το πλαίσιο ευνοεί τις μεγάλες εταιρείες διαχείρισης, οι οποίες διαθέτουν νομικά τμήματα, τεχνικούς συμβούλους και ασφαλιστικά πακέτα.
Ένας απλός ιδιοκτήτης με ένα ή δύο διαμερίσματα θα πρέπει να πληρώσει για τεχνικό έλεγχο, ηλεκτρολόγο, πιστοποιητικά και ασφάλεια — δηλαδή ένα κόστος συμμόρφωσης που ξεπερνά τα 1.000 ευρώ ανά ακίνητο.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις φοροτεχνικών, περίπου 20% των σημερινών καταχωρήσεων κινδυνεύουν να διαγραφούν έως το τέλος του 2025, καθώς δεν θα μπορέσουν να ανταποκριθούν στις νέες απαιτήσεις.
Η μάχη των αριθμών και οι επιπτώσεις στην αγορά
Η Αθήνα διαθέτει σήμερα πάνω από 40.000 ενεργές καταχωρήσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ η Θεσσαλονίκη περίπου 12.000.
Το 2023, ο μέσος ιδιοκτήτης Airbnb είχε καθαρά έσοδα άνω των 8.000 ευρώ ετησίως — ποσό που προσέλκυσε χιλιάδες νέους επενδυτές στο «παιχνίδι».
Ωστόσο, η υπερπροσφορά ακινήτων και η μείωση των παραδοσιακών ενοικιαζόμενων κατοικιών επιβάρυναν δραματικά την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης. Τα ενοίκια στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 38% την τελευταία πενταετία, με το Airbnb να θεωρείται βασικός παράγοντας της ανόδου.
Η κυβέρνηση επιχειρεί να ισορροπήσει ανάμεσα στη φορολογική διαφάνεια και την κοινωνική πίεση για προσιτή στέγη — χωρίς όμως να «σκοτώσει» έναν κλάδο που συμβάλλει σημαντικά στον τουρισμό και στην κατανάλωση.
Η νέα ισορροπία και τι έρχεται μετά
Αναλυτές εκτιμούν ότι οι ελέγχοι και οι νέοι περιορισμοί θα οδηγήσουν σε συρρίκνωση της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά 10% έως 15% το 2026.
Πολλοί ιδιοκτήτες θα στραφούν και πάλι στη μακροχρόνια ενοικίαση, ιδιαίτερα αν υπάρξουν κίνητρα, όπως φοροαπαλλαγές για σταθερά συμβόλαια.
Η Airbnb, από την πλευρά της, δηλώνει έτοιμη να συνεργαστεί με τις αρχές, επισημαίνοντας ότι «η ρύθμιση βοηθά στην καθιέρωση κανόνων δικαιοσύνης μεταξύ όλων των παρόχων φιλοξενίας».
Ωστόσο, οι επόμενοι μήνες θα είναι καθοριστικοί: η επιτυχία του νέου μοντέλου θα εξαρτηθεί από το πόσο αποτελεσματικοί θα είναι οι έλεγχοι και αν η πολιτεία θα μπορέσει να αποτρέψει την παραοικονομία που λειτουργεί παράλληλα.
Συμπέρασμα
Το Airbnb στην Ελλάδα μπαίνει σε μια νέα, πιο ώριμη φάση.
Η εποχή του «ό,τι δηλώσεις είσαι» τελείωσε. Τώρα κάθε ακίνητο θα πρέπει να αποδεικνύει ότι είναι νόμιμο, ασφαλές και φορολογικά διαφανές.
Η αγορά θα συρρικνωθεί, αλλά πιθανόν να γίνει πιο ποιοτική, με λιγότερα αυθαίρετα δωμάτια και περισσότερη εμπιστοσύνη από τους επισκέπτες.
Το μεγάλο στοίχημα; Να μην περάσουμε από την ασυδοσία στη γραφειοκρατική ασφυξία — γιατί τότε, το φαινόμενο της «μαύρης Airbnb» θα απλώς αλλάξει μορφή και όχι ουσία.
