Η αγορά ακινήτων στην Αθήνα συνεχίζει να κινείται σε τροχιά έντονης ανόδου, με τα νεόδμητα διαμερίσματα να καταγράφουν τιμές που σε πολλές περιπτώσεις δεν έχουν καμία σχέση με τα εισοδήματα της μέσης ελληνικής οικογένειας. Παρά τις προσδοκίες για επιβράδυνση, τα τελευταία στοιχεία δείχνουν ότι η πίεση στις τιμές παραμένει ισχυρή, ιδιαίτερα σε περιοχές με καλή πρόσβαση σε συγκοινωνίες, σύγχρονες υποδομές και επενδυτικό ενδιαφέρον.
Η Αθήνα έχει εισέλθει σε μια φάση όπου το νέο απόθεμα κατοικιών είναι περιορισμένο, ακριβό και κατά κανόνα προσανατολισμένο όχι στη στέγαση αλλά στην επένδυση.
Λίγα νεόδμητα, υψηλό κόστος και αγοραστές με «βάθος τσέπης»
Ο βασικός λόγος της ανόδου είναι απλός: η προσφορά δεν καλύπτει τη ζήτηση. Τα νεόδμητα διαμερίσματα είναι λίγα, καθώς η οικοδομική δραστηριότητα αναπτύσσεται με αργούς ρυθμούς και υψηλό κόστος. Οι τιμές των οικοδομικών υλικών, τα εργατικά, οι ενεργειακές προδιαγραφές και το χρηματοδοτικό κόστος έχουν ανεβάσει δραστικά το τελικό τίμημα ανά τετραγωνικό.
Παράλληλα, μεγάλο μέρος των νέων έργων απευθύνεται σε επενδυτές – εγχώριους και ξένους – και όχι σε νοικοκυριά που αναζητούν πρώτη κατοικία. Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά όπου οι τιμές διαμορφώνονται με βάση το επενδυτικό ενδιαφέρον και όχι τις πραγματικές στεγαστικές ανάγκες.
Οι περιοχές που «τρέχουν» περισσότερο
Η άνοδος δεν είναι ομοιόμορφη. Ορισμένες περιοχές καταγράφουν εκρηκτικά ποσοστά αύξησης, κυρίως εκεί όπου συνδυάζονται επιχειρηματική δραστηριότητα, μεταφορικές υποδομές και περιορισμένο διαθέσιμο οικόπεδο.
Το Μαρούσι ξεχωρίζει ως η περιοχή με τη μεγαλύτερη άνοδο στα νεόδμητα, λειτουργώντας πλέον περισσότερο ως επιχειρηματικός και επενδυτικός κόμβος παρά ως καθαρά οικιστική περιοχή. Στα νότια προάστια, το Παλαιό Φάληρο και ο Άλιμος κινούνται σε τροχιά σταθερής ανόδου, επηρεαζόμενα και από το έργο του Ελληνικού, το οποίο έχει ανεβάσει τις προσδοκίες – και τις τιμές – σε όλη την παραλιακή ζώνη.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και η άνοδος σε περιοχές όπως το Περιστέρι, οι Αμπελόκηποι και ο Χολαργός. Πρόκειται για συνοικίες που μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν «μεσαίας τιμής», αλλά πλέον ακολουθούν την ανοδική τάση λόγω μετρό, εγγύτητας στο κέντρο και έλλειψης νέων κατοικιών.
Πίνακας: Τιμές και άνοδος στα νεόδμητα διαμερίσματα στην Αθήνα
| Περιοχή | Μέση τιμή νεόδμητου (€/τ.μ.) | Εκτιμώμενη άνοδος τιμών |
|---|---|---|
| Μαρούσι | 3.800 – 4.800 € | έως +100% |
| Παλαιό Φάληρο | 4.500 – 6.000 € | +70% έως +90% |
| Άλιμος | 4.200 – 5.500 € | +65% έως +85% |
| Χολαργός | 3.500 – 4.500 € | +60% έως +80% |
| Αμπελόκηποι | 3.300 – 4.200 € | +55% έως +75% |
| Περιστέρι | 2.800 – 3.800 € | +50% έως +70% |
| Παγκράτι | 4.000 – 5.500 € | +60% έως +85% |
Οι τιμές αφορούν ζητούμενα επίπεδα νεόδμητων διαμερισμάτων και αποτυπώνουν τη γενική τάση της αγοράς.
Τα 4.000 ευρώ/τ.μ. γίνονται ο νέος κανόνας
Σε πολλές περιοχές της Αθήνας, τα 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο παύουν να αποτελούν εξαίρεση και μετατρέπονται σε σημείο αναφοράς. Σε προνομιακές τοποθεσίες, ιδιαίτερα στα νότια και σε επιλεγμένα σημεία του κέντρου, οι τιμές κινούνται ακόμη υψηλότερα, δημιουργώντας μια αγορά δύο ταχυτήτων.
Το πρόβλημα γίνεται εντονότερο αν ληφθεί υπόψη ότι τα εισοδήματα δεν ακολουθούν την ίδια πορεία. Η απόσταση ανάμεσα στο κόστος απόκτησης κατοικίας και τις οικονομικές δυνατότητες των περισσότερων νοικοκυριών διευρύνεται, καθιστώντας τη στέγη ολοένα και πιο δύσκολα προσβάσιμη.
Γιατί δεν υποχωρούν οι τιμές
Παρά τις πιέσεις στα νοικοκυριά, οι τιμές δύσκολα θα υποχωρήσουν βραχυπρόθεσμα. Η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει περιορισμένη, οι κατασκευαστές δεν έχουν λόγο να μειώσουν τιμές και το ακίνητο εξακολουθεί να λειτουργεί ως ασφαλές καταφύγιο σε περιβάλλον πληθωρισμού και αβεβαιότητας.
Την ίδια στιγμή, η απουσία ουσιαστικής στεγαστικής πολιτικής αφήνει την αγορά να αυτορυθμίζεται, με όρους που ευνοούν κυρίως όσους διαθέτουν κεφάλαια.
Συμπέρασμα
Η άνοδος των τιμών στα νεόδμητα διαμερίσματα στην Αθήνα δεν αποτελεί απλώς ένδειξη δυναμικής αγοράς, αλλά σύμπτωμα ενός βαθύτερου προβλήματος. Η πόλη χτίζει ακριβά, για λίγους και με καθαρά επενδυτικά χαρακτηριστικά, την ώρα που η ανάγκη για προσιτή κατοικία μεγαλώνει.
Αν δεν αλλάξει το μοντέλο ανάπτυξης και δεν αυξηθεί ουσιαστικά η προσφορά κατοικιών που απευθύνονται σε πραγματικούς κατοίκους, η στέγη θα παραμείνει προνόμιο και όχι αυτονόητο αγαθό.