Η ελληνική κτηματαγορά μπηκε στο β΄ εξάμηνο του 2025 με ένα παράδοξο που δεν κρύβεται κάτω από το χαλί: από τη μία πλευρά, τα «καλά» κομμάτια της αγοράς –ξενοδοχεία, κατοικία υψηλής ζήτησης και εξοχικές/δεύτερες κατοικίες– συνεχίζουν να τραβούν κεφάλαια και ενδιαφέρον συμφωνα με το Ελληνο-Αμερικανικό Εμπορικό Επιμελητήριο. Από την άλλη, το ίδιο το θεμέλιο της αγοράς, δηλαδή η κατοικία για τον μέσο άνθρωπο, πιέζεται από τιμές που ανεβαίνουν, κόστος κατασκευής που δεν λέει να υποχωρήσει όσο θα ήθελαν οι developers και αγοραστική δύναμη που απλώς δεν ακολουθεί. Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά που «γράφει» συνολικά καλή επίδοση, αλλά με σαφείς ρωγμές, ειδικά στο θέμα της προσιτότητας και της θεσμικής αβεβαιότητας.
Στο συνολικό «σκορ» της περιόδου, η εικόνα αποτυπώνεται με αξιολόγηση 7/10 για την απόδοση του real estate στο β΄ εξάμηνο του 2025, με ισχυρές επιδόσεις σε ξενοδοχεία, κατοικία και δεύτερες/εξοχικές κατοικίες (σελίδα 4). Ταυτόχρονα, η κατοικία χαρακτηρίζεται ως υπερτιμημένος κλάδος (σελίδα 5), ενώ τα γραφεία εμφανίζουν επιβράδυνση (σελίδα 2). Αυτή η διπλή ανάγνωση είναι κρίσιμη: η αγορά δεν «πέφτει», αλλά δεν είναι και ομοιόμορφα υγιής.
Το μακροοικονομικό υπόβαθρο στηρίζει, αλλά δεν λύνει τα δομικά προβλήματα
Η οικονομία δίνει το «μαξιλάρι» που χρειάζεται το real estate για να μην ξεφουσκώσει απότομα. Η ανάπτυξη προβλέπεται ισχυρή, με 2,1% το 2025 και 2,2% το 2026, πριν μετριαστεί στο 1,7% το 2027 καθώς ολοκληρώνεται ο κύκλος των πόρων του RRF (σελίδα 3). Ο πληθωρισμός εκτιμάται ότι υποχωρεί σταδιακά προς το 2,4% έως το 2027, αν και η ζήτηση και οι προβλεπόμενες αυξήσεις στις τιμές ενέργειας κρατούν ανοδικές πιέσεις στις τελικές τιμές (σελίδα 3). Η ανεργία μειώνεται σε επίπεδα που δεν είχαν καταγραφεί για πάνω από μία δεκαετία, αλλά οι δομικές αδυναμίες παραμένουν (σελίδα 3).
Στα δημόσια οικονομικά, η εικόνα περιγράφεται ως ευνοϊκή, με πρωτογενή πλεονάσματα γενικά σταθερά την περίοδο 2025-27 και λόγο χρέους προς ΑΕΠ σε πτωτική τροχιά, κάτω από το 140% έως το 2027 (σελίδα 3). Αυτό μεταφράζεται σε χαμηλότερο country risk και πιο «άνετη» πρόσβαση σε κεφάλαια, κάτι που η αγορά ακινήτων το μετατρέπει άμεσα σε αποτιμήσεις και συναλλαγές.
Επιπλέον, οι ροές άμεσων επενδύσεων δείχνουν ότι η Ελλάδα συνεχίζει να προσελκύει διεθνές ενδιαφέρον: για το διάστημα Ιανουαρίου–Οκτωβρίου 2025 καταγράφονται καθαρές ροές €10,3 δισ. στις υποχρεώσεις (μη κάτοικοι που επενδύουν στην Ελλάδα) και €4,3 δισ. στα εξωτερικά περιουσιακά στοιχεία των κατοίκων, ενώ μόνο τον Οκτώβριο 2025 αναφέρονται καθαρές ροές €1,7 δισ. και στις δύο κατηγορίες (σελίδα 3). Ως χαρακτηριστική συναλλαγή αναφέρεται η εξαγορά της Bally’s International Interactive (ΗΠΑ) από τον όμιλο INTRALOT (σελίδα 3). Το μήνυμα είναι σαφές: το «money flow» υπάρχει – το ερώτημα είναι πού κατευθύνεται και πόσο βοηθά το πρόβλημα της στέγασης.
Η εικόνα των τιμών λέει την αλήθεια: ανεβαίνουν, αλλά όχι παντού με τον ίδιο τρόπο
Η αγορά κατοικίας συνεχίζει να ανεβάζει τιμές, κάτι που εξηγεί γιατί ταυτόχρονα «λάμπει» και κατηγοριοποιείται ως υπερτιμημένη. Οι τιμές διαμερισμάτων στο γ΄ τρίμηνο 2025 εμφανίζονται αυξημένες κατά 7,7% σε σχέση με το 2024 (σελίδα 3). Στα επαγγελματικά, οι τιμές γραφείων στο α΄ εξάμηνο 2025 αυξάνονται κατά 4,8% έναντι του 2024, ενώ τα retail ακίνητα κατά 5,2% στο ίδιο διάστημα (σελίδα 3). Με άλλα λόγια, δεν πρόκειται για «μία αγορά», αλλά για πολλά μικρά σύμπαντα με διαφορετικές ταχύτητες: κατοικία και τουριστικά assets τραβούν μπροστά, ενώ τα γραφεία ανεβάζουν μεν τιμές, αλλά με εμφανή σημάδια επιβράδυνσης στην αγορά (σελίδα 2–3).
Και εδώ μπαίνει ο σκληρός κόμπος: οι τιμές κατοικίας ανεβαίνουν, αλλά η προσιτότητα μειώνεται. Αυτό δεν είναι θεωρία. Το έγγραφο μιλά καθαρά για «housing challenges», σε συνδυασμό με οξύ δημογραφικό πρόβλημα και επίμονη έλλειψη αποθέματος κατοικιών, που συνεχίζουν να πιέζουν την αγορά και τη δυνατότητα πρόσβασης στη στέγη (σελίδα 2). Πρόκειται για δομική ανισορροπία προσφοράς–ζήτησης, που δεν λύνεται με μερικές χιλιάδες ακόμα βραχυχρόνιες μισθώσεις ή με ανακαινίσεις υψηλής ποιότητας σε ήδη ακριβές περιοχές.
Ποιοι κλάδοι «τραβάνε» και ποιοι αρχίζουν να ζορίζονται
Οι κλάδοι που δείχνουν ισχυρή απόδοση στο β΄ εξάμηνο 2025 είναι ξεκάθαροι: ξενοδοχεία, κατοικία, δεύτερες/εξοχικές κατοικίες (σελίδα 4). Οι λόγοι είναι επίσης συγκεκριμένοι: ισχυρή τουριστική επίδοση, διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον, ζήτηση για prime ακίνητα, περιορισμένη προσφορά ποιοτικών assets, αλλά και υποδομές που «φέρνουν» νέες χρήσεις (data centers, logistics) (σελίδα 6).
Ωστόσο, η ίδια εικόνα αναδεικνύει τους τομείς που αρχίζουν να χάνουν ρυθμό. Τα γραφεία αντιμετωπίζουν επιβράδυνση (σελίδα 2), ενώ για το επόμενο εξάμηνο επισημαίνεται ότι retail και αποθηκευτικοί χώροι/warehouses είναι πιθανό να επιβραδυνθούν (σελίδα 2). Αυτό έχει σημασία, γιατί στην αγορά ακούμε συχνά το αφήγημα «τα logistics είναι μονόδρομος». Το έγγραφο δεν το αναιρεί, αλλά προειδοποιεί: η δυναμική υπάρχει, όμως ο κύκλος δεν είναι χωρίς φρένα – ειδικά όταν το κόστος κατασκευής, η έλλειψη εργατικών χεριών και οι καθυστερήσεις αδειοδοτήσεων αυξάνουν τον χρόνο και το ρίσκο εκτέλεσης (σελίδα 6).
Στο διάγραμμα της σελίδας 5, η αγορά «ψηφίζει» και το πού βλέπει περιθώριο βελτίωσης ανά κατηγορία: στα γραφεία η μεγαλύτερη ανάγκη εμφανίζεται στην ποιότητα (βαθμολογία 8) και στη συνέχεια στην ποσότητα (5), ενώ στην τιμή η πίεση είναι χαμηλότερη (2). Στα ξενοδοχεία, επίσης, η ποιότητα «φωνάζει» (8) και η ποσότητα ακολουθεί (6), ενώ κάτι αντίστοιχο φαίνεται σε αποθηκευτικούς χώρους (ποιότητα 8, ποσότητα 6) και στις δεύτερες/εξοχικές κατοικίες (ποιότητα 7, ποσότητα 4). Στην κατοικία, το σήμα είναι αποκαλυπτικό: υψηλή ανάγκη βελτίωσης τόσο σε ποιότητα όσο και σε ποσότητα (και οι δύο στο 7), ενώ το «price» παραμένει χαμηλότερο (1), κάτι που πρακτικά σημαίνει ότι οι συμμετέχοντες δεν πιστεύουν πως το πρόβλημα λύνεται «μόνο» με φθηνότερες τιμές, αλλά με περισσότερο και καλύτερο απόθεμα που να ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες (σελίδα 5).
Οι κινητήριες δυνάμεις: γιατί η αγορά συνεχίζει να προσελκύει κεφάλαια
Το έγγραφο απαριθμεί με σαφήνεια τους παράγοντες που κρατούν την ελληνική αγορά ακινήτων ελκυστική: διαθεσιμότητα χρηματοδότησης, συνεχιζόμενα προγράμματα στήριξης και μεταρρυθμίσεις, ισχυρό διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον, σταθερή εγχώρια ζήτηση, ανθεκτική ανάπτυξη και πτώση ανεργίας, σταδιακή αποκλιμάκωση πληθωρισμού και επιτοκίων, ισχυρή τουριστική επίδοση, αλλά και περιορισμένη προσφορά ποιοτικών ακινήτων που «σπρώχνει» τις αποτιμήσεις στα prime assets (σελίδα 6). Προστίθεται η ανάπτυξη υποδομών όπως data centers και logistics, καθώς και οι εισροές ξένων κεφαλαίων σε αναζήτηση αποδόσεων (σελίδα 6).
Με απλά λόγια: η Ελλάδα δεν πουλάει πλέον μόνο «ήλιο και θάλασσα». Πουλάει αφήγημα σταθερότητας, απόδοσης και αναπτυξιακών έργων – και αυτό σε διεθνές περιβάλλον όπου αρκετές αγορές έχουν γίνει ακριβές ή πολιτικά/ρυθμιστικά πιο δύσκολες.
Τα «αγκάθια» που δεν λένε να φύγουν: κόστος, κανόνες και προσιτότητα
Ακριβώς όμως επειδή η αγορά έχει «τρέξει», τα ρίσκα έχουν γίνει πιο επικίνδυνα. Οι προκλήσεις που καταγράφονται είναι βαριές: γεωπολιτική και διεθνής αστάθεια, κίνδυνος υπερθέρμανσης και διόρθωσης τιμών, υψηλές τιμές ακινήτων (ιδίως στην κατοικία), υψηλό κόστος κατασκευής, ελλείψεις εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού, διαταραχές εφοδιαστικής αλυσίδας, γραφειοκρατικές καθυστερήσεις σε άδειες και συναλλαγές, «φουσκωμένες» προσδοκίες πωλητών που ανοίγουν το bid-ask gap και, πάνω απ’ όλα, περιορισμοί προσιτότητας (σελίδα 6).
Στο ρυθμιστικό σκέλος, υπάρχει και ειδική μνεία για αναμενόμενες διευκρινίσεις γύρω από ζώνες/πολεοδομία (NOK, εκτός σχεδίου, Κυκλάδες) και για αυστηροποίηση ρυθμίσεων στη βραχυχρόνια μίσθωση (σελίδα 6). Εδώ βρίσκεται μια μεγάλη πηγή αβεβαιότητας: όταν οι κανόνες για τη δόμηση ή τη χρήση αλλάζουν, ή «αναμένονται διευκρινίσεις», ο επενδυτής είτε παγώνει είτε απαιτεί υψηλότερο premium απόδοσης για να προχωρήσει.
Την ίδια στιγμή, η αγορά καλείται να πληρώσει και τον λογαριασμό της μετάβασης σε ESG: αυξημένο execution risk από ESG-related capex και αυστηρότερες απαιτήσεις για μη συμμορφούμενο απόθεμα (σελίδες 6 και 8). Αυτό μεταφράζεται σε κάτι πολύ πρακτικό: πολλά ακίνητα θα χρειαστούν επενδύσεις αναβάθμισης για να μείνουν «εμπορεύσιμα» σε θεσμικούς επενδυτές και μεγάλους μισθωτές.
Η μεγάλη πρόκληση της κατοικίας και το μήνυμα προς τους θεσμικούς επενδυτές
Το πιο καθαρό πολιτικό και κοινωνικό μήνυμα του εγγράφου είναι ότι η στεγαστική κρίση δεν αντιμετωπίζεται με «μικροδιορθώσεις». Γίνεται ευθεία αναφορά στην ανάγκη προσέλκυσης νέων θεσμικών διεθνών επενδυτών, ειδικά εκείνων που μπορούν να παραδώσουν μεγάλης κλίμακας, επαγγελματικά διαχειριζόμενες αναπτύξεις κατοικίας, να στηρίξουν αστική αναγέννηση, να αυξήσουν την προσφορά και να συμβάλουν σε πιο σταθερή αγορά μακροπρόθεσμα (σελίδα 2). Αυτό είναι μια έμμεση παραδοχή ότι το σημερινό μοντέλο –σπασμένο απόθεμα, μικροϊδιοκτησία, αργές διαδικασίες, «το κτίζω όπως-όπως»– δεν αρκεί για να καλύψει ανάγκες.
Και εδώ κρύβεται η ουσία: μπορεί η αγορά να δείχνει «καλή», αλλά αν η κατοικία γίνει μόνιμα απρόσιτη, τότε η κοινωνική πίεση θα μετατραπεί σε πολιτική πίεση και η πολιτική πίεση σε σκληρότερη ρύθμιση. Το έγγραφο ήδη προϊδεάζει για tightening στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και για ανάγκη νέας ρύθμισης/ψηφιοποίησης προς την προσιτή κατοικία (σελίδα 8). Όποιος κοιτάει μόνο τις αποδόσεις, αργά ή γρήγορα θα βρεθεί μπροστά σε κανόνες που αλλάζουν.
Το σενάριο για το α΄ εξάμηνο του 2026: οι νικητές και οι χαμένοι
Η πρόβλεψη για το α΄ εξάμηνο του 2026 διατηρεί τον πυρήνα της αισιοδοξίας, αλλά ξεκαθαρίζει τους ρόλους. Στο γράφημα της σελίδας 7, οι κλάδοι με προοπτική να «αποδώσουν ισχυρά» είναι ξενοδοχεία, κατοικία, βραχυχρόνια μίσθωση και δεύτερες/εξοχικές κατοικίες, ενώ ως «αδύναμοι» καταγράφονται retail και industrial (σελίδα 7). Στο συνοδευτικό πλαίσιο, οι δυνάμεις που στηρίζουν το 2026 περιλαμβάνουν πολιτική και οικονομική σταθερότητα, σταθερή ανάπτυξη και μακροοικονομική σταθερότητα, συνεχιζόμενη ανάπτυξη της φιλοξενίας και των ταξιδιών, υψηλή ξένη ζήτηση υπό περιορισμένη προσφορά κατοικίας, έργα υποδομών και ανάπτυξης, μεγάλα έργα αστικής ανάπλασης και EU-funded projects, καθώς και βελτιωμένη πρόσβαση σε κεφάλαια (σελίδα 8).
Απέναντι σε αυτά, οι κίνδυνοι δεν υποχωρούν: διεθνής/γεωπολιτική αστάθεια, υψηλά κόστη κατασκευής και εργασίας, πληθωριστικές πιέσεις σε λειτουργικά κόστη, μειωμένη προσιτότητα κατοικίας, μη ρεαλιστικές προσδοκίες τιμών και έντονος ανταγωνισμός, καθυστερήσεις σε κτηματολόγιο/καταχωρίσεις και διαδικασίες ανάπτυξης, αναμονή διευκρινίσεων για φορολογικό και πολεοδομικό πλαίσιο, καθώς και αυστηρότερες ESG/ρυθμιστικές απαιτήσεις που «χτυπούν» το μη συμμορφούμενο απόθεμα (σελίδα 8).
Το συμπέρασμα είναι σχεδόν κυνικό: η αγορά μπορεί να συνεχίσει να πηγαίνει καλά, αρκεί να μην πέσει σε τρεις παγίδες ταυτόχρονα – ρυθμιστική ασάφεια, κόστος που δεν «βγαίνει» και κοινωνική πίεση για την κατοικία. Αν συμβούν αυτά μαζί, τότε το ρίσκο διόρθωσης δεν θα είναι θεωρητικό.