Το κενό μεταξύ της αναγκαστικής εκτέλεσης και της κοινωνικής προστασίας των ευάλωτων οφειλετών έρχεται να καλύψει ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, ένα από τα πλέον σύνθετα στοιχήματα του πλαισίου διαχείρισης του ιδιωτικού χρέους.
Το κενό μεταξύ της αναγκαστικής εκτέλεσης και της κοινωνικής προστασίας των ευάλωτων οφειλετών έρχεται να καλύψει ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, ένα από τα πλέον σύνθετα στοιχήματα του πλαισίου διαχείρισης του ιδιωτικού χρέους.
Πρόκειται για έναν μηχανισμό που σχεδιάστηκε ώστε να απορροφήσει κοινωνικές πιέσεις χωρίς να διαταράξει τη χρηματοπιστωτική κανονικότητα, αλλά του οποίου η πλήρης ενεργοποίηση αποδείχθηκε ιδιαίτερα απαιτητική. Η πορεία προς την υλοποίηση του Φορέα ανέδειξε εξαρχής τη δυσκολία του εγχειρήματος. Η βασική αρχιτεκτονική του μοντέλου – απόκτηση της κατοικίας και επαναμίσθωση στον ευάλωτο οφειλέτη – προϋποθέτει τη συμμετοχή ιδιωτικών κεφαλαίων, τη συνεργασία του τραπεζικού συστήματος και τη σταθερή παρουσία του κράτους ως ρυθμιστή και εγγυητή του πλαισίου. Η ισορροπία αυτή δεν είναι αυτονόητη και απαιτεί σαφείς κανόνες, προβλεψιμότητα και χρονικό ορίζοντα.
Σε αυτό το πλαίσιο, η εμπλοκή επενδυτικών κεφαλαίων αποτέλεσε εξαρχής έναν κρίσιμο παράγοντα. Το ενδιαφέρον υπήρξε, ωστόσο συνοδεύτηκε από έντονους προβληματισμούς για τη βιωσιμότητα του μοντέλου, το ρυθμιστικό περιβάλλον και τον επιμερισμό του ρίσκου. Αντίστοιχα, για τις τράπεζες και τους servicers, ο Φορέας δεν συνιστά εργαλείο απόδοσης, αλλά μηχανισμό εξομάλυνσης, ο οποίος μειώνει τις κοινωνικές εντάσεις που συνοδεύουν την αναγκαστική εκτέλεση, χωρίς να αναιρεί τη στρατηγική εξυγίανσης των χαρτοφυλακίων.
Οι παρεμβάσεις που πραγματοποιήθηκαν στο θεσμικό πλαίσιο στόχευαν στο να καταστήσουν τον Φορέα λειτουργικά εφικτό. Η προσαρμογή των όρων συμμετοχής, η αποσαφήνιση της διαδικασίας απόκτησης και επαναμίσθωσης και η ενίσχυση της προβλεψιμότητας αποτέλεσαν τα αναγκαία βήματα ώστε το εγχείρημα να πάρει «σάρκα και οστά».
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, ο Φορέας θα αποκτά την πρώτη κατοικία του ευάλωτου οφειλέτη και θα τη μισθώνει εκ νέου στον ίδιο για χρονικό διάστημα έως 12 έτη, έναντι μισθώματος που καθορίζεται βάσει των οικονομικών του δυνατοτήτων και με τη συνδρομή κρατικής επιδότησης. Με το σχήμα αυτό, η απώλεια της κυριότητας δεν ταυτίζεται με άμεση απώλεια της κατοικίας, ενώ μετά τη λήξη της μίσθωσης παρέχεται στον οφειλέτη η δυνατότητα επαναγοράς του ακινήτου, υπό την προϋπόθεση ότι έχει ανακτήσει τη χρηματοοικονομική του σταθερότητα και έχει τηρήσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις.
Μέχρι την πλήρη ενεργοποίηση του μηχανισμού, το βάρος μεταφέρθηκε στο ενδιάμεσο καθεστώς προστασίας που προσφέρει μια πρώτη, μετρήσιμη εικόνα. Σύμφωνα με πληροφορίες, σήμερα καταγράφονται συνολικά 1.157 αιτήσεις. Ο αριθμός αυτός καταδεικνύει ότι το ενδιαφέρον είναι υπαρκτό, χωρίς όμως να συγκροτεί ακόμη μια κρίσιμη μάζα που θα χαρακτήριζε έναν πλήρως ανεπτυγμένο μηχανισμό. Από αυτές τις αιτήσεις, 717 παραμένουν ενεργές και μη οριστικοποιημένες, στοιχείο που δείχνει ότι σημαντικό μέρος των δυνητικών δικαιούχων βρίσκεται σε στάση αναμονής. Την ίδια στιγμή 67 αιτήσεις έχουν οριστικοποιηθεί και αναμένουν αξιολόγηση από τον επισπεύδοντα πιστωτή ή τον σύνδικο, ενώ 373 αιτήσεις βρίσκονται στο στάδιο της παρακολούθησης της επιδότησης.
Τα μεγέθη αυτά, αν και δεν συνιστούν ακόμη κρίσιμη μάζα, λειτουργούν ως ένδειξη της δυναμικής που μπορεί να αναπτυχθεί όταν ο Φορέας τεθεί σε πλήρη λειτουργία. Ένας αξιόπιστος μηχανισμός κοινωνικής επαναμίσθωσης μειώνει τον κίνδυνο πολιτικών παρεμβάσεων εκ των υστέρων και προσφέρει ένα πιο καθαρό πεδίο για τον σχεδιασμό των επόμενων κινήσεων.
Το crash test του φορέα προστασίας της πρώτης κατοικίας δεν θα δοθεί σε επίπεδο διακηρύξεων. Θα δοθεί στο κατά πόσο μπορεί να στηρίξει, σε βάθος χρόνου, ένα πολυετές σχήμα επαναμίσθωσης με σταθερούς κανόνες, να κερδίσει την εμπιστοσύνη των δικαιούχων και να ενταχθεί ομαλά στο οικοσύστημα της διαχείρισης του ιδιωτικού χρέους. Εκεί θα κριθεί, τελικά, αν ο θεσμός μπορεί να περάσει από τη μεταβατική φάση στην κανονικότητα.