Η γνωμοδότηση του Γενικού Εισαγγελέα του ΔΕΕ στην υπόθεση C-813/24 (Smartflats κατά Région de Bruxelles-Capitale) είναι από εκείνες τις στιγμές που η ευρωπαϊκή νομολογία «μιλάει» κατευθείαν στις πρωτεύουσες: ρυθμίστε τις βραχυχρόνιες μισθώσεις όσο θέλετε, αλλά όχι με εργαλεία-λάστιχο και όχι με διαδικασίες που στην πράξη λειτουργούν ως κρυφές απαγορεύσεις.
Στο επίκεντρο μπαίνει το μοντέλο των Βρυξελλών, όπου για να λειτουργήσει μια τουριστική μίσθωση δεν αρκεί μια απλή καταχώριση: απαιτείται και πολεοδομική βεβαίωση συμμόρφωσης. Η ουσία δεν είναι το «χαρτί» καθεαυτό. Η ουσία είναι ότι, όταν αυτό το χαρτί γίνεται προϋπόθεση εισόδου στην αγορά υπηρεσιών, τότε πρέπει να τηρεί τους αυστηρούς κανόνες της Οδηγίας Υπηρεσιών (σαφή κριτήρια, διαφάνεια, προθεσμίες, αποτελεσματική προσφυγή).
Τι λέει καθαρά η γνωμοδότηση: “όχι άλλη διοικητική αυθαιρεσία με μανδύα πολεοδομίας”
Το βασικό μήνυμα του Γενικού Εισαγγελέα είναι ωμό: αν ένα σύστημα αδειοδότησης/προέγκρισης για STRs αφήνει μεγάλη διακριτική ευχέρεια στη διοίκηση ή λειτουργεί με αόριστα κριτήρια, τότε μπαίνει σε τροχιά ασυμβατότητας με το ενωσιακό δίκαιο. Γιατί; Επειδή το ενωσιακό πλαίσιο δεν απαιτεί απλώς “κανόνες”, απαιτεί κανόνες που να προβλέπονται, να εφαρμόζονται ομοιόμορφα, και να ελέγχονται δικαστικά χωρίς να χάνεται ο χρόνος του κόσμου.
Με άλλα λόγια: η πόλη μπορεί να βάλει όρια. Δεν μπορεί όμως να στήσει μηχανισμό που βγάζει τον επιχειρηματία/ιδιοκτήτη σε ατελείωτο πήγαινε-έλα, επειδή «έτσι το βλέπει ο δήμος».
Η συγκυρία δεν είναι τυχαία: από τον Μάιο 2026 οι πλατφόρμες δίνουν δεδομένα
Η γνωμοδότηση έρχεται σε timing που πονάει, γιατί από 20 Μαΐου 2026 εφαρμόζεται ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028 για συλλογή και διαμοιρασμό δεδομένων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις: κοινή λογική registration numbers, ψηφιακά “single entry points”, πιο «καθαρή» εικόνα για το ποιος λειτουργεί τι και πού. Αυτό σημαίνει ότι οι δήμοι/κράτη θα έχουν περισσότερα εργαλεία ελέγχου — αλλά ταυτόχρονα οι ρυθμίσεις τους θα είναι και πιο εύκολα προσβλητές όταν είναι πρόχειρες ή δυσανάλογες.
Τι κάνει ήδη η Ελλάδα: πάγωμα ΑΜΑ στην Αθήνα και επέκταση στη Θεσσαλονίκη
Η Ελλάδα βρίσκεται ήδη σε φάση σκλήρυνσης:
- Αθήνα: έχει παραταθεί έως Δεκέμβριο 2026 η αναστολή νέων εγγραφών (νέων ΑΜΑ) σε κεντρικές δημοτικές ενότητες/διαμερίσματα, μέσω ΚΥΑ/απόφασης.
- Θεσσαλονίκη: από 1 Μαρτίου 2026 ενεργοποιείται αντίστοιχο μοντέλο αναστολής σε κεντρική δημοτική κοινότητα (στοχευμένα στον πυρήνα με τη μεγαλύτερη πυκνότητα καταχωρίσεων).
- Πλαίσιο συμμόρφωσης: η “ραχοκοκαλιά” της νομιμότητας παραμένει το μητρώο της ΑΑΔΕ (εγγραφή ακινήτου, απόκτηση ΑΜΑ, δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής).
- Τεχνικές/λειτουργικές προδιαγραφές: από 1 Οκτωβρίου 2025 ισχύουν απαιτήσεις ασφάλειας/ποιότητας και πρόστιμα για μη συμμόρφωση, με βάση το πλαίσιο που ενεργοποιήθηκε με την εφαρμοστική εγκύκλιο.
Και εδώ υπάρχει το μεγάλο «αλλά»: παρά τους περιορισμούς, τα στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι οι ενεργές καταχωρίσεις στο κέντρο της Αθήνας ανέβηκαν το 2025, κάτι που σημαίνει ότι το παιχνίδι μετακινείται σε “παλιές άδειες”, σε γκρίζες ζώνες και σε ελλιπή enforcement.
3 ρεαλιστικά σενάρια πολιτικής για Αθήνα–Θεσσαλονίκη, με γνώμονα τι “αντέχει” αν το ΔΕΕ υιοθετήσει τη γραμμή Smartflats
Σενάριο 1: “Καθαρό εθνικό licensing” χωρίς δημοτική αυθαιρεσία – έλεγχος μετά, όχι πριν
Τι σημαίνει πρακτικά: η Ελλάδα κρατά τον πυρήνα στο ΑΑΔΕ-μοντέλο (ΑΜΑ/δηλώσεις) και, όπου θέλει περιορισμούς, τους κάνει κανόνα-checklist και όχι «γνωμάτευση» δήμου.
- Ενιαίος ψηφιακός φάκελος: ο ιδιοκτήτης δηλώνει στοιχεία, ανεβάζει τα απολύτως μετρήσιμα δικαιολογητικά (ό,τι ήδη απαιτεί το πλαίσιο προδιαγραφών) και παίρνει αποτέλεσμα με προθεσμία.
- Εφαρμογή “silence is consent” ή ρητή σύντομη προθεσμία: αν η διοίκηση δεν απαντήσει εγκαίρως, να υπάρχει σαφής συνέπεια (αλλιώς το σύστημα γίνεται εργαλείο μπλοκαρίσματος).
- Έλεγχος με στοχευμένους ελέγχους και βαριά πρόστιμα μετά την έναρξη (για να μην μπλοκάρεις όλη την αγορά στην είσοδο).
Γιατί αντέχει νομικά: μειώνει στο ελάχιστο το “discretion” που καίει στη γνωμοδότηση. Και αυτό είναι το πρώτο πράγμα που θα κοιτάξει το ΔΕΕ.
Σενάριο 2: Ζώνες κορεσμού με “μετρημένα” caps και υποχρεωτική αναθεώρηση ανά 12 μήνες
Τι σημαίνει πρακτικά: η Ελλάδα δεν ποντάρει μόνο σε γενικό πάγωμα. Πηγαίνει σε χαρτογράφηση ζωνών (micro-zones) και βάζει ανώτατο όριο νέων ΑΜΑ ανά ζώνη, με κανόνες που βγαίνουν “με χάρακα”:
- Κριτήρια ενεργοποίησης ζώνης: ποσοστό STR στο οικιστικό απόθεμα, μεταβολή ενοικίων, πυκνότητα καταχωρίσεων ανά τετραγωνικό/οικοδομικό τετράγωνο, επιβάρυνση υποδομών.
- Διάρκεια: 12 μήνες, υποχρεωτική επανεκτίμηση και αιτιολόγηση για παράταση.
- Διαδικασία ένστασης/προσφυγής: γρήγορη, τυποποιημένη, όχι “θα το δούμε”.
Γιατί αντέχει νομικά: δεν είναι “απαγόρευση by default”. Είναι στοχευμένος περιορισμός με αναλογικότητα και τεκμηρίωση. Και από Μάιο 2026, με τα δεδομένα πλατφορμών, θα έχεις πολύ καλύτερη βάση για να το στηρίξεις χωρίς να σε ξεσκίσουν στα δικαστήρια.
Σενάριο 3: Διπλή ταχύτητα – “ιδιώτης host” vs “επαγγελματίας operator” με καθαρά thresholds
Τι σημαίνει πρακτικά: η Ελλάδα ξεχωρίζει επιτέλους την περιστασιακή εκμίσθωση από το “μικρό ξενοδοχείο σε πολυκατοικία”.
- Μέχρι ένα σαφές όριο (π.χ. αριθμός ακινήτων/ημερών/τζίρου): απλή συμμόρφωση με ΑΑΔΕ + προδιαγραφές.
- Πάνω από το όριο: αυστηρότερο καθεστώς (π.χ. πρόσθετες υποχρεώσεις, διαφορετική φορολογική/αδειοδοτική μεταχείριση, πιθανή απαίτηση αλλαγής χρήσης όπου πραγματικά γίνεται “τουριστική εγκατάσταση”).
- Το κρίσιμο: τα όρια πρέπει να είναι καθαρά και προβλέψιμα. Αν είναι αόριστα (“κατά την κρίση της αρχής”), τότε επιστρέφεις στο πρόβλημα Smartflats.
Γιατί αντέχει νομικά: γιατί δένει τη ρύθμιση με πραγματική οικονομική συμπεριφορά (αγορά/προσφορά) και όχι με υποκειμενική κρίση υπηρεσίας.
Τι μπορεί να σημαίνει μια απόφαση του ΔΕΕ για την Ελλάδα (αν ακολουθήσει τη γνωμοδότηση)
Αν το ΔΕΕ “πατήσει” πάνω στη γραμμή του Γενικού Εισαγγελέα, τότε στην Ελλάδα θα συμβούν τρία πράγματα ταυτόχρονα: πρώτον, κάθε ρύθμιση που μοιάζει με πολεοδομικό ή δημοτικό φίλτρο εισόδου χωρίς σαφή κριτήρια, προθεσμίες και γρήγορη προσφυγή θα γίνει στόχος — και όχι θεωρητικά: θα πέσουν προσφυγές από operators, επενδυτές και ιδιοκτήτες που θα λένε «αυτό δεν είναι ρύθμιση, είναι μπλοκάρισμα». Δεύτερον, το κράτος θα αναγκαστεί να περάσει από τα “γενικά σλόγκαν” (στέγαση/τουρισμός) σε χειρουργικά, μετρήσιμα εργαλεία: ζώνες, caps, thresholds, και ρητή αιτιολόγηση, γιατί μόνο έτσι κρατάς αναλογικότητα και νομική αντοχή. Τρίτον —και αυτό είναι το πιο πολιτικά εκρηκτικό— μια αυστηρή απόφαση θα στείλει σήμα ότι όσοι αγόρασαν ακίνητα με business plan «Airbnb για πάντα» μπορεί να βρεθούν με stranded assets σε κορεσμένες περιοχές: όχι επειδή η Ευρώπη απαγορεύει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά επειδή θα επιβάλει να ρυθμίζονται με κανόνες που δεν αφήνουν “παραθυράκια” ούτε για την αγορά ούτε για τη διοίκηση. Και από τη στιγμή που ο Κανονισμός 2024/1028 φέρνει καλύτερα δεδομένα και διασυνδεδεμένους ελέγχους, το “παίζω κρυφτό” θα γίνεται όλο και πιο δύσκολο — άρα το πολιτικό κόστος θα μετατοπίζεται από το «να βάλω περιορισμούς» στο «να τους εφαρμόσω σωστά, χωρίς να μου τους ακυρώσει το δικαστήριο».