Η ελληνική οικονομία μετά την πανδημία παρουσίασε έντονη ανάκαμψη, με αιχμή τις επενδύσεις, τον τουρισμό και τις κατασκευές. Ο κλάδος των ακινήτων – είτε μέσω οικιστικών επενδύσεων, είτε μέσω εμπορικών έργων, logistics και τουριστικών υποδομών – αναδεικνύεται σε βασικό μοχλό ανάπτυξης. Ωστόσο, η ιστορία της ευρωπαϊκής περιφέρειας δείχνει ότι όταν η οικονομική μεγέθυνση συγκεντρώνεται υπερβολικά γύρω από το real estate, οι κίνδυνοι αυξάνονται διακριτικά και σταδιακά.
Το ερώτημα δεν είναι αν υπάρχει φούσκα με τα χαρακτηριστικά της Ισπανίας του 2007. Το ερώτημα είναι αν η ελληνική οικονομία μετατρέπεται σε μοντέλο ανάπτυξης με υψηλή εξάρτηση από ακίνητα και κατασκευές, σε ένα περιβάλλον αυξημένων επιτοκίων και αβέβαιης διεθνούς συγκυρίας.
Η συμβολή των κατασκευών στο ΑΕΠ
Ο κλάδος των κατασκευών στην Ελλάδα έχει ανακάμψει σημαντικά από τα χαμηλά επίπεδα της περιόδου 2012–2017. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία των κατασκευών αυξάνεται με ρυθμούς υψηλότερους του συνολικού ΑΕΠ, ενώ η οικοδομική δραστηριότητα (σε όρους όγκου και αξίας αδειών) παρουσιάζει διψήφια ποσοστά ανόδου σε ορισμένα έτη.
Παρά το γεγονός ότι το ποσοστό των κατασκευών στο ΑΕΠ παραμένει χαμηλότερο από τα προ κρίσης επίπεδα (όταν ξεπερνούσε το 8–9%), η τρέχουσα δυναμική είναι σαφής: σημαντικό μέρος της επενδυτικής αύξησης προέρχεται από έργα real estate, τουριστικές αναπτύξεις και ανακαινίσεις που σχετίζονται με βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Η ανησυχία έγκειται στη σύνθεση της επενδυτικής δραστηριότητας. Όταν η επενδυτική ανάκαμψη κατευθύνεται δυσανάλογα σε μη εμπορεύσιμα περιουσιακά στοιχεία (non-tradables), η παραγωγική βάση δεν διευρύνεται αναλόγως. Αντίθετα, ενισχύεται η εσωτερική ζήτηση και η τιμή γης και κατοικίας.
Τιμές ακινήτων και διαθέσιμο εισόδημα
Η άνοδος των τιμών κατοικιών τα τελευταία χρόνια είναι από τις υψηλότερες στην ευρωζώνη. Σε ονομαστικούς όρους, οι τιμές έχουν αυξηθεί σωρευτικά άνω του 40% από το 2018 έως το 2024, ενώ σε ορισμένες περιοχές (Αθήνα, Θεσσαλονίκη, νησιωτικοί προορισμοί) η αύξηση είναι ακόμη μεγαλύτερη.
Το κρίσιμο μέγεθος όμως δεν είναι η τιμή καθεαυτή, αλλά η σχέση τιμής προς διαθέσιμο εισόδημα. Σε αυτή τη βάση, η Ελλάδα εμφανίζει ταχεία επιδείνωση του δείκτη affordability, καθώς τα εισοδήματα αυξάνονται με χαμηλότερο ρυθμό σε σχέση με τις τιμές κατοικίας.
Αυτό δημιουργεί δύο μακροοικονομικά ζητήματα:
- Αυξημένη πίεση στη στεγαστική επιβάρυνση των νοικοκυριών.
- Ενίσχυση ανισοτήτων μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών.
Σε περιβάλλον υψηλών επιτοκίων, η χρηματοδοτική επιβάρυνση εντείνεται, ιδίως για τα νεότερα νοικοκυριά.
Τραπεζική έκθεση και πιστωτικός κύκλος
Οι ελληνικές τράπεζες εμφανίζουν σήμερα σαφώς βελτιωμένο ισολογισμό σε σχέση με την προηγούμενη δεκαετία, με σημαντική μείωση μη εξυπηρετούμενων δανείων. Ωστόσο, η έκθεση σε στεγαστικά και επιχειρηματικά δάνεια που σχετίζονται με ακίνητα παραμένει υψηλή ως ποσοστό του χαρτοφυλακίου.
Η πιστωτική επέκταση προς τον τομέα των κατασκευών και των ακινήτων αυξάνεται, αν και από χαμηλή βάση. Η πρόκληση έγκειται στο αν η αύξηση αυτή συνοδεύεται από βιώσιμη ζήτηση ή αν βασίζεται σε προσδοκίες διαρκούς ανόδου τιμών.
Η εμπειρία άλλων χωρών δείχνει ότι όταν οι τράπεζες αυξάνουν την έκθεσή τους σε ακίνητα σε περιβάλλον ανοδικών τιμών, ο κίνδυνος συστημικής διόρθωσης αυξάνεται σε περίπτωση επιβράδυνσης.
Εξωτερικοί παράγοντες: επιτόκια και ξένα κεφάλαια
Η άνοδος των επιτοκίων της ΕΚΤ έχει ήδη αυξήσει το κόστος δανεισμού. Παρότι μεγάλο μέρος των παλαιών στεγαστικών δανείων είναι σταθερού επιτοκίου, τα νέα δάνεια τιμολογούνται σε σαφώς υψηλότερα επίπεδα.
Παράλληλα, σημαντικό μέρος της ζήτησης για ακίνητα στην Ελλάδα προέρχεται από:
- Ξένους επενδυτές (Golden Visa, τουριστικές κατοικίες)
- Βραχυχρόνιες μισθώσεις
- Επενδυτικά κεφάλαια που αναζητούν αποδόσεις
Η εξάρτηση από εξωτερικές ροές κεφαλαίων δημιουργεί ευαισθησία σε διεθνείς εξελίξεις. Σε περίπτωση παγκόσμιας επιβράδυνσης ή αλλαγής επενδυτικού κλίματος, η ζήτηση μπορεί να υποχωρήσει ταχύτερα από όσο αναμένεται.
Συγκριτικός πίνακας βασικών δεδομένων
| Δείκτης | Ελλάδα | Ευρωζώνη (μέσος όρος) |
|---|---|---|
| Σωρευτική αύξηση τιμών κατοικιών 2018–2024 | >40% | ~30% |
| Ποσοστό κατασκευών στο ΑΕΠ | ~5–6% | ~6% |
| Ρυθμός αύξησης οικοδομικών αδειών (τελευταία έτη) | Διψήφιος σε ορισμένες χρονιές | Χαμηλότερος |
| Έκθεση τραπεζών σε στεγαστικά/real estate | Υψηλή αλλά μειωμένη σε σχέση με 2010 | Μέτρια |
| Επιτόκια νέων στεγαστικών | Σημαντικά αυξημένα μετά το 2022 | Αυξημένα |
Τα μεγέθη βασίζονται σε στοιχεία Τράπεζας της Ελλάδος, Eurostat και ΕΚΤ.
Είναι φούσκα;
Ο όρος «φούσκα» προϋποθέτει έντονη υπερτίμηση, μαζική πιστωτική επέκταση και αποσύνδεση τιμών από θεμελιώδη μεγέθη. Στην Ελλάδα δεν παρατηρείται ακόμη υπερβολική πιστωτική χαλάρωση όπως την περίοδο πριν το 2009.
Ωστόσο, υπάρχουν ενδείξεις αυξημένου ρίσκου:
- Ταχεία άνοδος τιμών σε σχέση με εισοδήματα
- Συγκέντρωση επενδύσεων σε μη εμπορεύσιμα αγαθά
- Εξάρτηση από εξωτερικές ροές κεφαλαίων
- Υψηλό κόστος δανεισμού σε νέο περιβάλλον επιτοκίων
Η παγίδα δεν είναι απαραίτητα μια κατάρρευση τύπου 2008. Είναι μια σταδιακή επιβράδυνση που θα επηρεάσει την επενδυτική δραστηριότητα, την κατανάλωση και τελικά το ΑΕΠ.
Μακροοικονομικό ρίσκο σε περίπτωση επιβράδυνσης
Εάν οι τιμές σταθεροποιηθούν ή υποχωρήσουν:
- Η οικοδομική δραστηριότητα θα μειωθεί.
- Οι επενδύσεις σε ακίνητα θα επιβραδυνθούν.
- Η συμβολή του κλάδου στο ΑΕΠ θα περιοριστεί.
Σε ένα τέτοιο σενάριο, η ελληνική οικονομία θα χρειαστεί άλλους κινητήρες ανάπτυξης – εξαγωγές υψηλής προστιθέμενης αξίας, βιομηχανική παραγωγή, τεχνολογική καινοτομία – ώστε να διατηρήσει ικανοποιητικό ρυθμό μεγέθυνσης.
Συμπέρασμα
Η ανάκαμψη του real estate αποτελεί θετική εξέλιξη σε σχέση με τη βαθιά ύφεση της προηγούμενης δεκαετίας. Ωστόσο, η υπερσυγκέντρωση της επενδυτικής δραστηριότητας σε ακίνητα ενέχει μακροοικονομικούς κινδύνους.
Η βιώσιμη ανάπτυξη απαιτεί ισορροπημένη κατανομή επενδύσεων σε εμπορεύσιμους τομείς και παραγωγικές δραστηριότητες υψηλής τεχνολογίας. Διαφορετικά, η οικονομία κινδυνεύει να εισέλθει σε νέο κύκλο επιβράδυνσης, όχι λόγω δημοσιονομικής εκτροπής, αλλά λόγω υπερβολικής εξάρτησης από έναν κλάδο που παραδοσιακά χαρακτηρίζεται από έντονους κύκλους.