Το πρώτο βήμα για την ενεργοποίηση της διαδικασίας Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, μέσα από ένα σύγχρονο ψηφιακό σύστημα έγινε χθες με την έναρξη της πιλοτικής λειτουργίας της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.
Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης επιτρέπει στον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου που δεν μπορεί να αξιοποιήσει πλήρως το δικαίωμα δόμησης του, π.χ. επειδή το ακίνητο χαρακτηρίζεται διατηρητέο ή δεσμεύεται για κοινόχρηστο χώρο, να μεταφέρει αυτό το δικαίωμα σε άλλο ακίνητο, όπου μπορεί να οικοδομηθεί μεγαλύτερη επιφάνεια από αυτή που κανονικά επιτρέπεται.
Οι τίτλοι Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) είναι «τίτλοι» που αντιστοιχούν σε δομήσιμα τετραγωνικά μέτρα τα οποία δεν επιτρέπεται να χτιστούν σε ένα ακίνητο (ακίνητο προσφοράς) λόγω διατήρησης, ρυμοτομίας ή προστασίας. Αντί για αποζημίωση, ο ιδιοκτήτης λαμβάνει τίτλο ώστε να πουλήσει τον συντελεστή για χρήση σε άλλη περιοχή (ακίνητο υποδοχής).
Στην παρούσα φάση
Κατά την παρούσα φάση της πιλοτικής λειτουργίας ενεργοποιήθηκε η καταχώρηση των περιπτώσεων ακινήτων με παλαιούς τίτλους μεταφοράς συντελεστή δόμησης, ενώ σε περίπου 4 μήνες θα ενεργοποιηθεί πλήρως το σύστημα για την αντιστοίχιση των ακινήτων που προσφέρουν συντελεστή με τα ακίνητα υποδοχής.
Για να λειτουργήσει πλήρως η ΜΣΔ χρειάζεται να ολοκληρωθούν οι μελέτες για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) όπου δύναται να μεταφέρεται συντελεστής δόμησης, καθώς και το Προεδρικό Διάταγμα με τα κριτήρια για τους τίτλους που μπορούν να πουληθούν όπως και η διαδικασία.
Ειδικότερα, με την Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΦΕΚ Β΄ 1451/13-3-2026) του υπουργού Ψηφιακής Διακυβέρνησης και Τεχνητής Νοημοσύνης, Δημήτρη Παπαστεργίου και του υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Νίκου Ταγαρά, καθορίζεται η πιλοτική διαδικασία καταχώρησης στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης που βρίσκονται σε ισχύ, διαθέτουν υπόλοιπο δόμησης προς μεταφορά και έχουν εκδοθεί βάσει των νόμων 880/1979, 2300/1995 και 3044/2002.
Ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, αρμόδιος για τη Χωροταξία και την Πολεοδομία, Νίκος Ταγαράς δήλωσε σχετικά πως «πρόκειται για μια μεταρρύθμιση που δεν περιορίζεται στην ψηφιοποίηση διαδικασιών, αλλά ανασυγκροτεί συνολικά τους κανόνες με τους οποίους οργανώνεται ο χώρος, προστατεύεται το περιβάλλον, αξιοποιείται η ιδιωτική περιουσία και αποκαθίσταται η ασφάλεια δικαίου».
Η διαδικασία για την καταχώρηση τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης πραγματοποιείται εξ ολοκλήρου ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας που λειτουργεί στο gov.gr.
Το πρώτο βήμα γίνεται από τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό του ιδιοκτήτη, ο οποίος συνδέεται στο σύστημα με τους κωδικούς του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος και υποβάλλει αίτηση για την καταχώριση του τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης.
Αφού ολοκληρωθεί η καταχώριση, οι ιδιοκτήτες ενημερώνονται ηλεκτρονικά και καλούνται να συνδεθούν στην πλατφόρμα με τους προσωπικούς τους κωδικούς Taxisnet για να επιβεβαιώσουν τα στοιχεία και να δώσουν τη συγκατάθεσή τους. Μόλις ολοκληρωθεί η επιβεβαίωση από όλους τους συνιδιοκτήτες, η αίτηση λαμβάνει μοναδικό αριθμό και καταχωρίζεται επίσημα στο σύστημα.
Για την πρόσβαση στην πλατφόρμα απαιτείται οι χρήστες να διαθέτουν κωδικούς Taxisnet και να έχουν δηλωμένα τα στοιχεία επικοινωνίας τους στο Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας.
Θεσμός με προβληματική ιστορία
Ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης συνδέεται κυρίως με την προστασία του πολιτιστικού περιβάλλοντος, τη διατήρηση διατηρητέων κτιρίων και την υλοποίηση πολεοδομικών σχεδίων χωρίς την καταβολή άμεσης χρηματικής αποζημίωσης από το Δημόσιο.
Η πρώτη προσπάθεια εισαγωγής του θεσμού έγινε με τον νόμο 880/1979, ο οποίος θέσπισε τη δυνατότητα αποζημίωσης ιδιοκτητών ακινήτων που υφίστανται σημαντικούς περιορισμούς δόμησης, κυρίως λόγω χαρακτηρισμού κτιρίων ως διατηρητέων ή για λόγους προστασίας του πολιτιστικού περιβάλλοντος. Ωστόσο, η εφαρμογή του αντιμετώπισε σημαντικές δυσκολίες και βασικές διατάξεις του κρίθηκαν αντισυνταγματικές από το Συμβούλιο της Επικρατείας, κυρίως λόγω της απουσίας επαρκούς πολεοδομικού σχεδιασμού για την υποδοχή του μεταφερόμενου συντελεστή δόμησης.
Στη συνέχεια ο νόμος 2300/1995 επιχείρησε να βελτιώσει το σύστημα, επιχειρώντας να δημιουργήσει έναν πιο λειτουργικό μηχανισμό αποζημίωσης των ιδιοκτητών που πλήττονται από πολεοδομικούς περιορισμούς και ταυτόχρονα να διευκολύνει την υλοποίηση πολεοδομικών σχεδίων. Παρά τις τροποποιήσεις και αυτή η νομοθετική προσπάθεια αντιμετώπισε συνταγματικές αμφισβητήσεις από τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Ακολούθησε ο νόμος 3044/2002, ο οποίος επιχείρησε να οργανώσει πιο συστηματικά τον θεσμό της μεταφοράς συντελεστή δόμησης και να τον εντάξει στο ευρύτερο πλαίσιο πολεοδομικής πολιτικής. Στόχος ήταν να αποτελέσει ένα σταθερό εργαλείο αποζημίωσης ιδιοκτητών χωρίς να επιβαρύνεται άμεσα ο κρατικός προϋπολογισμός. Ωστόσο, και σε αυτή την περίπτωση η εφαρμογή του παρέμεινε περιορισμένη, καθώς κρίσιμες ρυθμίσεις του αντιμετώπισαν συνταγματικές επιφυλάξεις.
Η δημιουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης επιχειρεί να επανεκκινήσει τον θεσμό σε νέα βάση, αξιοποιώντας τις δυνατότητες της ψηφιακής διακυβέρνησης και εντάσσοντάς τον σε ένα πιο ολοκληρωμένο πλαίσιο χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού.