Σαφείς κανόνες βάζει για πρώτη φορά το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για το πού, πώς και υπό ποιες προϋποθέσεις μπορεί να αναπτύσσεται η τουριστική δραστηριότητα.
Πυξίδα για την τουριστική ανάπτυξη της χώρας φιλοδοξεί να αποτελέσει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, βάζοντας για πρώτη φορά σαφείς κανόνες για το πού, πώς και υπό ποιες προϋποθέσεις μπορεί να αναπτύσσεται η τουριστική δραστηριότητα.
Το σχέδιο, που παρουσιάστηκε χθες και αναμένεται να ολοκληρωθεί νομοθετικά έως το τέλος Ιουνίου, βασίζεται στο πλαίσιο που είχε παρουσιαστεί τον Ιούλιο του 2024 και εμπλουτίστηκε με παρατηρήσεις που κατατέθηκαν στη δημόσια διαβούλευση. Ωστόσο θα τεθεί εκ νέου στη διάθεση των φορέων και του Εθνικού Συμβουλίου Χωροταξίας ώστε να ενσωματωθούν νέες παρατηρήσεις πριν οδηγηθεί προς νομοθέτηση.
Πέρα από τους όρους που θέτει για τα ξενοδοχειακά καταλύματα βέβαια, εντός του υπάρχει και ειδική αναφορά για την βραχυχρόνια μίσθωση, για την οποία η κυβέρνηση θεωρεί ότι απαιτείται συνολικός σχεδιασμός και όχι αποσπασματικές παρεμβάσεις.
Συγκεκριμένα, το χωροταξικό προβλέπει και στην περίπτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων δυνατότητα επιβολής περιορισμών ανά περιοχή, με βάση τη φέρουσα ικανότητα και την τουριστική πίεση.
«Πρέπει να είμαστε ειλικρινείς… Οι πιέσεις σε έναν προορισμό δεν προέρχονται μόνο από τον στενό πυρήνα του τουρισμού. Προέρχονται και από άλλες δραστηριότητες, όπως η βραχυχρόνια μίσθωση. Άρα στο ζήτημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης χρειάζεται συνολική ματιά και όχι αποσπασματικές προσεγγίσεις. Η κυβέρνηση ήδη έχει λάβει σημαντικές πρωτοβουλίες σε επίπεδο ελέγχου ανάπτυξης της συγκεκριμένης δραστηριότητας. Για τη διασφάλιση της ποιότητας της φιλοξενίας που παρέχουν τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης το Υπουργείο Τουρισμού ήδη, από το περασμένο έτος, έθεσε σε ισχύ λειτουργικές προδιαγραφές ενώ ενεργοποιήθηκε και η δυνατότητα ελέγχου αυτών από αρμόδιες υπηρεσίες. Σήμερα ερχόμαστε και μέσα από το πλαίσιο του χωροταξικού σχεδιασμού για τον τουρισμό, να δώσουμε κατευθύνσεις και περιορισμούς ανάπτυξης της συγκεκριμένης δραστηριότητας, με βάση τις ζώνες κατηγοριοποίησης» ανέφερε χαρακτηριστικά, η υπουργός Τουρισμού κατά την παρουσίαση του νέου χωροταξικού πλαισίου χθες.
Τι αναφέρει το σχέδιο ΚΥΑ
Σύμφωνα με την ΚΥΑ που δημοσιεύτηκε χθες, για τη διασφάλιση της βιώσιμης ανάπτυξης και της ανθεκτικότητας των προορισμών, η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων (ως αυτή ορίζεται στην παρ. 1 του αρ. 111 του ν. 4446/2016 (Α΄240), δύναται να υπόκειται σε χωρικά διαφοροποιημένους όρους και περιορισμούς, οι οποίοι εξειδικεύονται με βάση την κατηγοριοποίηση των περιοχών (Α, Β, Γ, Δ, Ε) ή/και τα ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά αυτών.
Να θυμίσουμε ότι οι πέντε κατηγορίες περιοχών αποτελούν κεντρικό άξονα του νέου χωροταξικού και πραγματοποιούνται ανάλογα με την ένταση του τουριστικού φαινομένου, αλλά και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Για πρώτη φορά η Ελλάδα χωρίζεται:
- σε πέντε διακριτές κατηγορίες περιοχών, βάσει της χωρικής κατανομής του τουρισμού,
- σε ειδικές γεωγραφικές ενότητες, όπως νησιά, παράκτιες, ορεινές και μητροπολιτικές περιοχές,
- αλλά και σε ζώνες ειδικού καθεστώτος, όπως περιοχές Natura, αρχαιολογικοί χώροι και προστατευόμενοι οικισμοί.
Η διάκριση των περιοχών
Η κατηγοριοποίηση γίνεται με αντικειμενικά κριτήρια, κυρίως με βάση τις υφιστάμενες τουριστικές κλίνες ανά στρέμμα και σε σχέση με τον μόνιμο πληθυσμό και την έκταση κάθε περιοχής.
Με βάση αυτά τα προαναφερθέντα κριτήρια, οι περιοχές διακρίνονται σε:
- (Α) Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης,
- (Β) Αναπτυγμένες περιοχές,
- (Γ) Αναπτυσσόμενες περιοχές,
- (Δ) Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και
- (Ε) Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.
Παράλληλα, προβλέπεται ειδικότερη κατηγοριοποίηση για τις νησιωτικές περιοχές. Τα νησιά -πλην της Κρήτης και της Εύβοιας- κατηγοριοποιούνται επιπλέον βάσει της έκτασής τους σε τρεις διακριτές ομάδες, με διαφορετικές κατευθύνσεις και όρους ανάπτυξης για την κάθε ομάδα. Ειδικότερα, η Ομάδα Ι περιλαμβάνει νησιά με έκταση άνω των 250 τ.χλμ., ενώ οι μικρότερες νησιωτικές περιοχές εντάσσονται σε επόμενες ομάδες με πιο εξειδικευμένες προβλέψεις και αυξημένες δυνατότητες προστασίας του τοπίου και του περιβάλλοντος.
Στην περίπτωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης όπως διευκρινίζεται στην ΚΥΑ, οι σχετικές κατευθύνσεις διαμορφώνονται, λαμβάνοντας υπόψη τα δεδομένα που είναι διαθέσιμα από το Μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης που τηρεί η Α.Α.Δ.Ε. και από το Πληροφοριακό Σύστημα Άσκησης Δραστηριοτήτων και Ελέγχων ΟΠΣ-ΑΔΕ.
Στο πλαίσιο αυτό, δύνανται να προβλέπονται, με ειδικότερες νομοθετικές ή κανονιστικές ρυθμίσεις και κατά περίπτωση, μέτρα οργάνωσης και ελέγχου της δραστηριότητας, όπως:
- ο καθορισμός όρων και προϋποθέσεων διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, ιδίως σε συνάρτηση με τη χρήση τους για κύρια κατοικία,
- η ρύθμιση της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας ανά έτος,
- η θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού της δραστηριότητας,
- καθώς και η επιβολή περιορισμών ως προς την ανάπτυξη νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδίως σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά, συμπεριλαμβανομένων περιπτώσεων νεόδμητων κατοικιών.
Οι ανωτέρω κατευθύνσεις θα εφαρμόζονται συμπληρωματικά προς το ισχύον θεσμικό πλαίσιο και θα εξειδικεύονται σε υποκείμενα επίπεδα σχεδιασμού ή/και μέσω ειδικών ρυθμίσεων.
Επί της ουσίας δηλαδή με το ΕΧΠ -Τ μπαίνει και στην περίπτωση της βραχυχρόνιας μια βάση για:
- γεωγραφικές ζώνες περιορισμού,
- χρονικά όρια δραστηριότητας,
- Ειδικούς όρους λειτουργίας,
- αλλά και περιορισμούς στη νέα προσφορά βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Εκθέσεις Φέρουσας Ικανότητας (ΕκΕΦΙ) ανά πενταετία
Να θυμίσουμε ότι σύμφωνα με το σχέδιο ΚΥΑ κατά την εκπόνηση μελετών πολεοδομικού σχεδιασμού Α’ επιπέδου (ΤΠΣ ή ΕΠΣ του ν. 4447/2016, ΕΣΧΑΔΑ/ΕΣΧΑΣΕ των ν. 3986/2011 και 4864/2021, ΠΟΑΠΔ κ.ά.), καθώς και για την αναθεώρηση ή τροποποίηση αυτών, απαιτείται η τεκμηρίωση της φέρουσας ικανότητας μέσω Έκθεσης Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας (ΕκΕΦΙ), σύμφωνα με το άρθρο 4 της υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/32892/1414/2024 υπουργικής απόφασης (Δ’ 200), για τις Δ.Ε. που εντάσσονται στις Κατηγορίες (Α), (Β) και την ομάδα Ι των Νησιών. Όπως διευκρινίστηκε μάλιστα η προαναφερθείσα κατηγοριοποίηση ενδέχεται να αλλάζει ανά πενταετία κατόπιν εκπόνησης νέων μελετών, καθώς μια περιοχή μπορεί να έχει επενδύσει στις υποδομές της αναβαθμίζοντας με τον τρόπο αυτό την φέρουσα ικανότητα της.