Ένα ζευγάρι δύο εργαζομένων με το μέσο ελληνικό εισόδημα που νοίκιασαν ένα μέσο σπίτι δύο υπνοδωματίων το 2025 σε μία καλή περιοχή της Αθήνας πληρώνουν για αυτό το 65% των απολαβών τους! Είναι η 3η υψηλότερη αναλογία στην ΕΕ μετά την Ουγγαρία και την Πορτογαλία και οφείλεται αφενός στην κρίση στην αγορά κατοικίας και αφετέρου στο γεγονός πως τα εισοδήματα σε όλα αυτά τα κράτη παραμένουν χαμηλά…
Τα στοιχεία παρουσιάζονται σε 11σέλιδο έγγραφο της Κομισιόν προς το Eurogroup «Housing in the EU: Macroeconomic, Affordability, and Structural Aspects Note to the attention of the Eurogroup». Να σημειωθεί (για να μπορούν να γίνουν οι συγκρίσεις σε αριθμούς) πως σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ το μέσο ισοδύναμο ατομικό διαθέσιμο εισόδημα ανήλθε σε 13.381 ευρώ το 2025, αυξημένο κατά 8% σε σύγκριση με το 2024. Αλλά και τα ενοίκια αυξήθηκαν…
Το πρόβλημα δεν εντοπίζεται προφανώς μόνο στην Αθήνα. Ακόμη και στο σύνολο των ενοικιαστών ανά την επικράτεια (αν προσμετρηθούν και όσοι δεν είχαν την ατυχία να αναζητήσουν νέο σπίτι αλλά έχουν παλαιότερα ενοικιαστήρια), η Ελλάδα παραμένει σε πολύ αρνητική θέση: το ύψος του μέσου ενοικίου φτάνει στο 35% περίπου του μηνιαίου εισοδήματος του ελληνικού νοικοκυριού, σύμφωνα με την ΕΚΤ.
Το πόρισμα προς το Eurogroup
Επιστρέφοντας στο πόρισμα της Κομισιόν προς το Eurogroup και στα ενοίκια «φωτιά» που πληρώνουν όσοι τώρα ψάχνουν για σπίτι στην Ελλάδα επισημαίνει πως την τελευταία δεκαετία τα στοιχεία αποκαλύπτουν αυξανόμενες τιμές για τις νέες μισθώσεις.
Εξηγεί μάλιστα πως ο σχετικός δείκτης πληθωρισμού (7,6% ενοίκια κατοικιών τον Απρίλιο, έναντι 5,4% του γενικού δείκτη) είναι παραπλανητικός. Και αυτό γιατί καταγράφει τις τιμές κυρίως στις υφιστάμενες μισθώσεις, στις οποίες οι αυξήσεις των ενοικίων είναι συχνά σταδιακές ή περιορίζονται από το σχετικό νομικό πλαίσιο.
«Η εικόνα αλλάζει όταν εξετάζουμε νέα συμβόλαια ενοικίασης, τα οποία ανταποκρίνονται πολύ περισσότερο στις πιέσεις της αγοράς. Αν και τα ολοκληρωμένα πανευρωπαϊκά δεδομένα για τις νέες μισθώσεις παραμένουν σπάνια, τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν πολύ υψηλά ενοίκια σε πολλά αστικά κέντρα, στα οποία τα νέα ενοικιαστήρια συχνά απορροφούν περισσότερο από το ήμισυ του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών» αναφέρει το πόρισμα.
Η μεγάλη εικόνα
Το έγγραφο της Κομισιόν προς το Eurogroup αποτυπώνει λοιπόν την κατάσταση, αλλά και αναζητεί λύσεις. Ο λόγος για λύσεις που όχι μόνο δεν περιέχουν νέο «χρήμα» από τις Βρυξέλλες αλλά και λένε όχι επιδόματα στέγασης, φορολογικές ελαφρύνσεις ή επιδοτήσεις επιτοκίων που τα κράτη προτίθενται να εφαρμόσουν (εμμένοντας σε «σφικτή» δημοσιονομική πολιτική)…
Την θέση του αυτή το πόρισμα την συνδέει με το επιχείρημα πως πέρα από το προφανές κοινωνικό ζήτημα που προκαλεί η κρίση στην αγορά κατοικίας (που εντείνεται), ανάγεται πλέον σε δυνητικό μακροοικονομικό κίνδυνο. Οι εξελίξεις το στεγαστικό «έχουν σημαντικές μακροοικονομικές επιπτώσεις, συμπεριλαμβανομένης της μειωμένης εγχώριας κατανάλωσης, της χαμηλότερης κινητικότητας και παραγωγικότητας του εργατικού δυναμικού και πιθανών αρνητικών επιπτώσεων στις δημογραφικές τάσεις, στη μακροπρόθεσμη ανάπτυξη και στη δημοσιονομική βιωσιμότητα» αναφέρει.
Η λύση εκτιμά πως είναι μία ισχυρή εστίαση στην επέκταση της προσφοράς κατοικιών και την αποφυγή υπερβολικής τόνωσης της ζήτησης (δηλαδή η Κομισιόν λέει πως πέρα από παρεμβάσεις κοινωνικής στέγασης για ευάλωτους πρέπει να γίνουν μετρημένες παρεμβάσεις γιατί «τα μέτρα από την πλευρά της ζήτησης – όπως οι επιδοτήσεις ή φοροελαφρύνσεις» κινδυνεύουν να τροφοδοτήσουν αυξήσεις τιμών όταν υπάρχουν περιορισμοί στην προσφορά.
Νομοθετική παρέμβαση σε πολεοδομία, χωροταξία και αδειοδότηση
Με έμφαση λοιπόν στην προσφορά προτείνει κρατικές επενδύσεις για να βελτιωθούν υποβαθμισμένες περιοχές σε αστικά κέντρα, αλλά και νομοθετικές αλλαγές στοχευμένες επενδύσεις σε νέες και ανακαινισμένες κατοικίες και βιώσιμη επέκταση της κοινωνικής και δημόσιας στέγασης για τους ευάλωτους.
Αποφεύγοντας παράλληλα «δημοσιονομικά δαπανηρές ή στρεβλωτικές παρεμβάσεις» όπως φοροαπαλλαγές ή μεγάλες επιδοτήσεις….
Ειδικά για τον κλάδο κατασκευών συστήνει απλούστευση νομοθεσίας για την απελευθέρωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Αναφέρεται στον οικοδομικό κανονισμό, στον πολεοδομικό σχεδιασμό, στο χωροταξικό και στις χρήσεις γης, καθώς και στις διαδικασίες αδειοδότησης.
Συστήνει αλλαγές και στους εδαφικούς (και μη) περιορισμούς στα επαγγέλματα μηχανικών και αρχιτεκτόνων. Επίσης προτείνει δράσεις επανεκπαίδευσης σε επαγγέλματα που σχετίζονται με τις κατασκευές.
Όχι σε επιδόματα στέγασης και φοροελαφρύνσεις
Κάνει σαφές πως «μέτρα όπως τα επιδόματα στέγασης, οι φορολογικές ελαφρύνσεις ή οι επιδοτήσεις επιτοκίων στεγαστικών δανείων» δεν πρέπει να προτιμώνται. Και αυτό γιατί «μπορεί προσωρινά να αυξήσουν την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και να υποστηρίξουν μια αδύναμη αγορά κατοικίας, ωστόσο, όταν η προσφορά περιορίζεται από κανονισμούς χρήσης γης, επιτρέποντας σημεία συμφόρησης ή περιορισμένη κατασκευαστική ικανότητα, αυτά τα μέτρα τείνουν να τροφοδοτούν υψηλότερες τιμές αντί να βελτιώνουν την προσιτή τιμή».
Ως παράδειγμα το πόρισμα φέρνει τις «επιδοτήσεις επιτοκίων στεγαστικών δανείων που επιτρέπουν στα νοικοκυριά να λαμβάνουν μεγαλύτερα δάνεια, ενισχύοντας τη ζήτηση και συμβάλλοντας στην αύξηση των τιμών των κατοικιών».
Αλλά και καθεστώτα που ευνοούν την ιδιοκτησία ή τις επενδύσεις σε κατοικίες, μέσω της προτιμησιακής μεταχείρισης κερδών ή της φορολογίας ακινήτων μπορεί να προκαλέσουν στρεβλώσεις αναφέρει. Βάζει και δημοσιονομική «πινελιά» λέγοντας πως μεγάλης κλίμακας επιδοτήσεις και «υπερβολικές φορολογικές ελαφρύνσεις ή οι ευρέως εφαρμοζόμενες εκπτώσεις τόκων στεγαστικών δανείων επιβαρύνουν επίσης τα δημόσια οικονομικά».
Όχι λέει και σε πλαφόν στα ενοίκια αφού προσφέρουν βραχυπρόθεσμη ανακούφιση, αλλά μειώνουν τις πιθανές αποδόσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και αποθαρρύνουν τις επενδύσεις σε ενοικιαζόμενες κατοικίες, μειώνοντας τα κίνητρα για την κυκλοφορία ακινήτων στην αγορά». Δημιουργούν και αγορά 2 ταχυτήτων στην οποία οι παλαιοί ενοικιαστές επωφελούνται από ρυθμιζόμενα ενοίκια, ενώ οι νέοι αντιμετωπίζουν σημαντικά υψηλότερες τιμές αγοράς και μειωμένη διαθεσιμότητα.
Το πλαίσιο λοιπόν τέθηκε στο Eurogroup, στο οποίο παρουσιάσθηκαν και οι καλές πρακτικές άλλων κρατών. Έγινε σαφές πως νέο χρήμα από την ΕΕ δεν φαίνεται, αλλά και πως τα κράτη πρέπει να συγκρατηθούν. Με το ζήτημα στην Ελλάδα να καίει και με πολύ μεγάλες ακόμη και σήμερα τις αγκυλώσεις σε όλες αυτές τις νομοθετικές παρεμβάσεις που προτείνονται για την αύξηση της προσφοράς κατοικίας…