Το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα δεν περιορίζεται απλώς στην αύξηση των τιμών ή στην ανεπάρκεια νέων κατοικιών. Όπως προκύπτει από την αναλυτική μελέτη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου για την ελληνική αγορά ακινήτων, η χώρα βρίσκεται μπροστά σε ένα ιδιότυπο και βαθύ «παράδοξο»: ενώ διαθέτει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κατοικιών ανά κάτοικο στην Ευρώπη, την ίδια στιγμή η πρόσβαση σε προσιτή στέγη γίνεται όλο και δυσκολότερη.
Σύμφωνα με το ΔΝΤ, το βασικό πρόβλημα της Ελλάδας δεν είναι τόσο η απόλυτη έλλειψη κατοικιών, όσο η κακή και αναποτελεσματική αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος. Περίπου το 35% των κατοικιών δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενώ το 12% με 13% του συνολικού αποθέματος παραμένει κενό. Την ίδια ώρα, μεγάλο τμήμα των ακινήτων είναι παλαιό, ενεργειακά υποβαθμισμένο και συχνά εγκλωβισμένο σε νομικές, πολεοδομικές ή κληρονομικές εκκρεμότητες, που εμποδίζουν την άμεση αξιοποίησή του.
Η έκθεση καταγράφει επίσης τη μεγάλη απόκλιση ανάμεσα στις τιμές των κατοικιών και στα εισοδήματα. Από το 2017 έως σήμερα, οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί περίπου κατά 85%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα ανά κάτοικο έχει ενισχυθεί μόλις κατά 47%. Η μεγαλύτερη επιτάχυνση παρατηρήθηκε μετά την πανδημία, με τις πιέσεις να είναι ιδιαίτερα έντονες στην Αττική, στη Θεσσαλονίκη και στις τουριστικές περιοχές.
Το στεγαστικό πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο ασφυκτικό λόγω της περιορισμένης πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση. Το ΔΝΤ επισημαίνει ότι ακόμη και νοικοκυριά με ικανοποιητικό εισόδημα δυσκολεύονται να συγκεντρώσουν την προκαταβολή που απαιτείται για την αγορά κατοικίας μέσω στεγαστικού δανείου. Με βάση τα σημερινά επίπεδα αποταμίευσης, ένα μέσο νοικοκυριό μπορεί να χρειαστεί έως και 24 χρόνια για να συγκεντρώσει το αναγκαίο ποσό της προκαταβολής.
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται και στο ενεργειακό κόστος της κατοικίας. Το Ταμείο κάνει λόγο για μια «παγίδα ενεργειακής φτώχειας», καθώς το ελληνικό οικιστικό απόθεμα είναι από τα παλαιότερα και λιγότερο ενεργειακά αποδοτικά στην Ευρώπη. Μόλις το 7,4% των κατοικιών ανήκει σε ενεργειακή κλάση Β ή ανώτερη, γεγονός που μεταφράζεται σε αυξημένους λογαριασμούς ενέργειας για τα ελληνικά νοικοκυριά.
Παράλληλα, το ΔΝΤ αναδεικνύει σοβαρές στρεβλώσεις στη λειτουργία της αγοράς. Η ζήτηση συγκεντρώνεται σε συγκεκριμένες περιοχές και κυρίως σε μικρότερα ακίνητα, ενώ σημαντικό μέρος των διαθέσιμων κατοικιών βρίσκεται πλέον εκτός των οικονομικών δυνατοτήτων της πλειονότητας των Ελλήνων. Πάνω από το 55% των κατοικιών που προσφέρονται προς πώληση έχει τιμή άνω των 200.000 ευρώ, ενώ στην Αττική το μέσο ζητούμενο ενοίκιο ανέρχεται στα 785 ευρώ τον μήνα.
Ξεχωριστή αναφορά γίνεται και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb. Το ΔΝΤ αναγνωρίζει ότι η ραγδαία ανάπτυξή τους έχει εντείνει τις πιέσεις στις τιμές και έχει περιορίσει τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας και σε τουριστικούς προορισμούς. Ωστόσο, δεν υιοθετεί μια μονοδιάστατη γραμμή αυστηρού περιορισμού τους, καθώς επισημαίνει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στηρίζουν ταυτόχρονα τον τουρισμό και ενισχύουν τα εισοδήματα ιδιοκτητών και τοπικών οικονομιών.
Συστάσεις
Σε ότι αφορά στις συστάσεις του για την αντιμετώπιση του προβλήματος, το ΔΝΤ δίνει απόλυτη προτεραιότητα στην ενεργοποίηση των κενών κατοικιών. Προτείνει συνδυασμό κινήτρων και αντικινήτρων: επιδοτήσεις ανακαίνισης, κυρίως με ενεργειακές αναβαθμίσεις, αλλά και φορολογικές επιβαρύνσεις για ακίνητα που παραμένουν κενά σε περιοχές υψηλής ζήτησης.
Παράλληλα, ζητεί επιτάχυνση των μεταρρυθμίσεων για τα κληρονομικά εμπόδια και τα προβλήματα συνιδιοκτησίας, που σήμερα εμποδίζουν την αξιοποίηση χιλιάδων κατοικιών. Για παράδειγμα, αν και δεν αναφέρεται στην έκθεση του ΔΝΤ, το ποσοστό των συνιδιοκτητών ενός οικοπέδου ή παλιού και κατεδαφιαστέου κτίσματος που πρέπει να συναινέσει για να δοθεί αντιπαροχή είναι 75% το οποίο θα μπορούσε να είναι 51% για να ξεμπλοκαριστεί η αξιοποίηση οικοδομήσιμων πολυιδιοκτησιών. Το ΔΝΤ προτείνει ακόμη μείωση της γραφειοκρατίας στις οικοδομικές άδειες, βελτίωση του χωροταξικού σχεδιασμού και ταχύτερη επίλυση δικαστικών διαφορών.
Το Ταμείο υποστηρίζει επίσης ότι η Ελλάδα χρειάζεται πιο οργανωμένη πολιτική κοινωνικής κατοικίας μέσω συνεργασίας δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, καθώς και επέκταση των φοιτητικών εστιών. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην ανάγκη αύξησης της παραγωγικότητας στον κατασκευαστικό κλάδο, ο οποίος αντιμετωπίζει σοβαρές ελλείψεις εργατικού δυναμικού και υψηλό κόστος κατασκευής.
Συνολικά, το βασικό συμπέρασμα του ΔΝΤ είναι ότι το ελληνικό στεγαστικό πρόβλημα δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο με επιδόματα ή δάνεια. Απαιτείται βαθύτερη αναδιάρθρωση της αγοράς κατοικίας, καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος και συνδυασμός στεγαστικής, ενεργειακής, φορολογικής και αναπτυξιακής πολιτικής.