Το σχέδιο 6 σημείων για κόφτες σε τιμές & ενοίκια κατοικιών

Σε δημόσια διαβούλευση τέθηκε την Παρασκευή το σχέδιο της νέας Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035.

Το μακροπρόθεσμο σχέδιο της κυβέρνησης προβλέπει φορολογικά κίνητρα για την κατασκευή νέων κατοικιών προς μακροχρόνια ενοικίαση, αλλά και παρεμβάσεις-σοκ στην κτηματαγορά, οι οποίες αποσκοπούν στον περιορισμό των ακραίων φαινομένων διαμόρφωσης των ενοικίων και των τιμών πώλησης σε εξωπραγματικά επίπεδα.

Το σχέδιο για τη στεγαστική πολιτική της προσεχούς δεκαετίας περιλαμβάνει προτάσεις για εφαρμογή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ στην ανέγερση νέων κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση, καθιέρωση εθνικού δείκτη τιμών ακινήτων για την παρακολούθηση της κτηματαγοράς με δυνατότητα επιβολής πλαφόν στα ενοίκια και περιορισμών στις τιμές πώλησης όπου διαπιστώνονται στρεβλώσεις, ειδικό καθεστώς Golden Visa για επενδύσεις σε κατοικίες μακροχρόνιας μίσθωσης και φορολογικές ελαφρύνσεις στις τράπεζες για χορήγηση χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων σε νέους και νοικοκυριά χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος.

Πρόκειται για ριζικές παρεμβάσεις, που επιχειρούν να αυξήσουν την προσφορά κατοικιών και να αντιμετωπίσουν τις στρεβλώσεις στην κτηματαγορά και το στεγαστικό πρόβλημα της χώρας.

Έξι παρεμβάσεις

Αναλυτικά, οι παρεμβάσεις που προτείνονται προβλέπουν:

1. Εφαρμογή μειωμένου ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών

Tο προτεινόμενο μέτρο αποσκοπεί στο να λειτουργήσει ως φορολογικό κίνητρο για κατασκευαστικές εταιρείες προκειμένου να δραστηριοποιηθούν στην ανέγερση κατοικιών, οι οποίες στη συνέχεια θα εκμισθωθούν μακροχρόνια με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα.

Το μέτρο εντάσσεται στη λογική της πρόσφατης Οδηγίας (Ε.Ε.) 2022/542 του Συμβουλίου της 5ης Απριλίου 2022 για τον ΦΠΑ, η οποία επιτρέπει στα κράτη-μέλη μεγαλύτερη ευελιξία στον καθορισμό των μειωμένων συντελεστών.

Ειδικότερα, μεταξύ των υπηρεσιών που μπορούν να υπαχθούν σε μειωμένο ΦΠΑ έχει προστεθεί και «η παροχή και η κατασκευή κατοικιών, στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής, όπως ορίζεται από τα κράτη-μέλη». Η παρέμβαση μπορεί να λειτουργήσει συμπληρωματικά προς τα υφιστάμενα προγράμματα ανέγερσης κατοικιών προσιτής και κοινωνικής στέγασης (κοινωνική αντιπαροχή, κοινωνικές κατοικίες σε ανενεργά στρατόπεδα).

Παρόμοια μέτρα εφαρμόζονται ήδη στην Πορτογαλία, όπου ισχύει μειωμένος συντελεστής 6% για ανέγερση κατοικιών και ανακαίνιση, εφόσον το ακίνητο πωλείται για ιδιοκατοίκηση ή προορίζεται για οικονομικά προσιτή μίσθωση κατοικίας. Επίσης, στη Γαλλία ισχύει μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 10%, για κατασκευή από ιδιωτικές κατασκευαστικές εταιρείες, σε ζώνες στεγαστικής πίεσης και για ενοικίαση σε δικαιούχους με μεσαία εισοδήματα σε προσιτό μίσθωμα.

Συνδυάζεται και με άλλα φορολογικά κίνητρα, όπως η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ.

2. Θεσμοθέτηση εθνικού δείκτη τιμών

Σύμφωνα με τους συντάκτες του σχεδίου, η θεσμοθέτηση εθνικού δείκτη τιμών ακινήτων στοχεύει στη δημιουργία ενός ενιαίου και αξιόπιστου μηχανισμού παρακολούθησης των τιμών αγοράς και μίσθωσης κατοικιών σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο.

Ο δείκτης εκτιμάται ότι θα ενισχύσει τη διαφάνεια στην αγορά κατοικίας, θα επιτρέψει την έγκαιρη αναγνώριση περιοχών με αυξημένη στεγαστική πίεση και θα στηρίξει τη λήψη τεκμηριωμένων αποφάσεων για τον σχεδιασμό στεγαστικών πολιτικών.

Όπως διευκρινίζεται, η λειτουργία του δείκτη μπορεί να βασιστεί στη συνδυαστική αξιοποίηση υφιστάμενων πηγών δεδομένων, όπως στοιχεία μεταβιβάσεων, μισθώσεων, τραπεζικών αποτιμήσεων, φορολογικών δηλώσεων και διαθέσιμων δεικτών της αγοράς.

Μέσω τακτικής επικαιροποίησης και δημοσίευσης συγκρίσιμων στοιχείων, ο δείκτης θα μπορεί να λειτουργεί ως εργαλείο εντοπισμού στρεβλώσεων στην αγορά κατοικίας.

Αντίστοιχη διεθνή πρακτική αποτελεί ο δείκτης τιμών της Γερμανίας (Mietspiegel), που λειτουργεί ως επίσημος τοπικός δείκτης αναφοράς μισθωμάτων και καταρτίζεται με βάση πραγματικά στοιχεία αγοράς, λαμβάνοντας υπόψη χαρακτηριστικά όπως η περιοχή, το μέγεθος, η ποιότητα, ο εξοπλισμός και η γειτονιά του ακινήτου.

Ο εθνικός δείκτης τιμών θα μπορεί, σύμφωνα με τους συντάκτες του σχεδίου, να παράσχει αντικειμενικά δεδομένα για τις τιμές, την περιοχή, την ποιότητα και την ενεργειακή κατάσταση των κατοικιών, μέσω των οποίων θα είναι δυνατό να προσδιορίζεται πότε απαιτείται ειδικότερο πλαίσιο προστασίας των ενοικιαστών και πότε μια κατηγορία ακινήτων θα παραμένει στην ελεύθερη αγορά.

Ιδίως για κατοικίες χαμηλής ποιότητας ή χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, ο δείκτης θα μπορούσε να αξιοποιηθεί ως εργαλείο αναφοράς για τον καθορισμό ανώτατου εύρους μισθώματος ή άλλων κανόνων ρύθμισης της αγοράς.

Εφόσον το ακίνητο για το οποίο θα έχει επιβληθεί ανώτατο όριο μισθώματος ή άλλοι κανόνες ρύθμισης, αναβαθμίζεται μέσω της αξιοποίησης υφιστάμενων κινήτρων όπως τα προγράμματα «Εξοικονομώ» και «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», θα αίρονται οι κανόνες και θα γίνεται επανένταξή του σε πιο ελεύθερο πλαίσιο διαμόρφωσης τιμών.

3. Καθιέρωση εξειδικευμένης κατηγορίας Golden Visa

Με σκοπό τη σύνδεση της επενδυτικής δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων με την ενεργοποίηση κατοικιών για πραγματική στεγαστική χρήση, θα μπορούσε να καθιερωθεί μια εξειδικευμένη κατηγορία καθεστώτος  Golden Visa.

Το μέτρο προβλέπει, ειδικότερα, τη δυνατότητα απόκτησης χαρτοφυλακίου περισσότερων του ενός ακινήτων, αντί της αποκλειστικής επένδυσης σε ένα μεμονωμένο ακίνητο, υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος.

Με αυτόν τον τρόπο, η επένδυση συνδέεται άμεσα με την αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών και τον περιορισμό των κενών ή αδρανών ακινήτων.

Η εφαρμογή του μέτρου θα πρέπει να απαιτεί σαφές πλαίσιο επιλεξιμότητας, μηχανισμό παρακολούθησης της χρήσης των ακινήτων και ρητό αποκλεισμό χρήσεων που δεν εξυπηρετούν τον στόχο της στεγαστικής προσφοράς, όπως η βραχυχρόνια μίσθωση.

Η παρέμβαση μπορεί να λειτουργήσει συμπληρωματικά με πολιτικές ενεργοποίησης κενών κατοικιών, ανακαινίσεων και κοινωνικής ή προσιτής μίσθωσης, διασφαλίζοντας ότι η εισροή ιδιωτικών κεφαλαίων δεν περιορίζεται σε παθητική κατοχή ακινήτων, αλλά συμβάλλει στη λειτουργική αξιοποίησή τους για στεγαστικούς σκοπούς.

4. Φορολογικές ελαφρύνσεις στις τράπεζες για να χορηγούν χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια σε νέους και νοικοκυριά με χαμηλά ή μεσαία εισοδήματα

Σύμφωνα με τη διαβούλευση, εξετάζεται ένα μοντέλο εφαρμογής του προγράμματος «Σπίτι μου», στο οποίο οι τράπεζες θα χορηγούν στεγαστικά δάνεια με μειωμένα επιτόκια σε νέους και νοικοκυριά χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος, λαμβάνοντας φορολογικές ελαφρύνσεις αντί για άμεση επιδότηση από κρατικούς ή κοινοτικούς πόρους.

Πρακτικά, με βάση το μέτρο αυτό, η ενίσχυση μεταφέρεται από τον δανειολήπτη στο πιστωτικό ίδρυμα. Αντί το Δημόσιο να επιδοτεί απευθείας το επιτόκιο του στεγαστικού δανείου, θα παρέχει φορολογικά κίνητρα στις τράπεζες προκειμένου να προσφέρουν ευνοϊκότερους όρους χρηματοδότησης για την αγορά πρώτης κατοικίας.

Στόχος είναι να δημιουργηθεί ένας πιο μόνιμος μηχανισμός πρόσβασης στη στέγη, χωρίς να εξαρτάται από έκτακτα κονδύλια, όπως αυτά του Ταμείου Ανάκαμψης.

5. Ειδικά πολεοδομικά σχέδια για ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας σε επιλεγμένες περιοχές

Ο μηχανισμός αυτός θα επιτρέπει, κατά περίπτωση, την παροχή πολεοδομικών ευελιξιών (όπως ενδεικτικά η αύξηση του συντελεστή δόμησης και η επιτάχυνση των διαδικασιών για την επανάχρηση ανενεργών κτιρίων σε εντός ή εκτός σχεδίου περιοχές, σε συνδυασμό με ανταποδοτικά οφέλη για τους ιδιοκτήτες), υπό την προϋπόθεση ότι μέρος της αναπτυσσόμενης επιφάνειας ή των παραγόμενων κατοικιών θα διατίθεται για κοινωνική – προσιτή στέγαση.

6. Εκσυγχρονισμός του συστήματος οικοδομικών αδειών

Στόχος είναι η επιτάχυνση, απλοποίηση και μεγαλύτερη διαφάνεια της διαδικασίας αδειοδότησης, με τελικό σκοπό τη διευκόλυνση της ανάπτυξης νέου οικιστικού αποθέματος.