Πιο επιθετικοί οι έλεγχοι στα ακίνητα τύπου Airbnb – Τι αλλάζει 

Ένα νέο «επιθετικότερο» πλαίσιο ελέγχων στην αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, ενεργοποιεί η ΑΑΔΕ, στο πλαίσιο εντατικότερης επιτήρησης της αγοράς που στόχο έχει την αποκάλυψη της παραβατικότητας και τη φορολογική συμμόρφωση.

Συγκεκριμένα, η φορολογική διοίκηση περνά πλέον από τη μεμονωμένη εποπτεία σε οργανωμένες επιχειρήσεις πεδίου και ψηφιακής διασταύρωσης, σε συνεργασία με το υπουργείο Τουρισμού, στοχεύοντας τόσο στη φορολογική συμμόρφωση όσο και στην τήρηση των ελάχιστων προδιαγραφών λειτουργίας των ακινήτων.

Η νέα αυτή στρατηγική δεν περιορίζεται σε δειγματοληπτικούς ελέγχους, αλλά συγκροτεί για πρώτη φορά ένα συστηματικό μοντέλο παρακολούθησης της αγοράς, με κοινές δράσεις ΑΑΔΕ και υπουργείου Τουρισμού.

Στο επίκεντρο μπαίνει ένα πρώτο «κύμα» περίπου 1.500 ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης σε όλη τη χώρα, τα οποία έχουν επιλεγεί από τα μητρώα της ΑΑΔΕ και αποτελούν την πιλοτική φάση ενός ευρύτερου σχεδίου, που αναμένεται να επεκταθεί σημαντικά το επόμενο διάστημα.

Ήδη οι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών λαμβάνουν ηλεκτρονικές ειδοποιήσεις για τις νέες υποχρεώσεις τους, ενώ το υπουργείο Τουρισμού έχει ξεκινήσει την αποστολή στοχευμένων επιστολών συμμόρφωσης, σηματοδοτώντας την επίσημη έναρξη εφαρμογής του νέου πλαισίου εποπτείας. Η διαδικασία αυτή λειτουργεί ως προειδοποιητική φάση πριν από τους ελέγχους, δίνοντας στους διαχειριστές τη δυνατότητα να προετοιμάσουν τους φακέλους τους.

Οι έλεγχοι υλοποιούνται από τις Περιφερειακές Υπηρεσίες Τουρισμού (ΠΥΤ), οι οποίες αναλαμβάνουν την εξέταση των δικαιολογητικών και τη διενέργεια επιτόπιων αυτοψιών όπου απαιτείται. Σε ορισμένες περιπτώσεις προβλέπεται η συγκρότηση μικτών κλιμακίων με τη συμμετοχή στελεχών της ΑΑΔΕ, ενισχύοντας τον διασταυρωτικό χαρακτήρα των ελέγχων τόσο σε φορολογικό όσο και σε λειτουργικό επίπεδο.

Αυστηρό πλαίσιο

Το πλαίσιο είναι σαφές και αυστηρό. Οι ιδιοκτήτες ή διαχειριστές ενημερώνονται τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν από τον έλεγχο και καλούνται να υποβάλουν πλήρη φάκελο με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά. Εφόσον δεν προκύπτουν ενδείξεις παραβάσεων και ο φάκελος είναι πλήρης, η διαδικασία μπορεί να ολοκληρωθεί διοικητικά, χωρίς φυσική επίσκεψη στο ακίνητο. Σε αντίθετη περίπτωση, ενεργοποιείται επιτόπιος έλεγχος με ειδική εντολή, κατά τον οποίο οι ελεγκτές φέρουν υπηρεσιακή ταυτότητα και τα πλήρη στοιχεία του ακινήτου που εξετάζεται.

Η επιστολή που αποστέλλεται στους ιδιοκτήτες αποτυπώνει το νέο καθεστώς με σαφήνεια: «Αγαπητή κυρία / Αγαπητέ κύριε, δεδομένου ότι διαθέτετε ενεργούς ΑΜΑ στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, σας ενημερώνουμε για τις νέες προδιαγραφές που ισχύουν για τα ακίνητά σας».

Με τη διατύπωση αυτή, το υπουργείο καθιστά σαφές ότι η συμμόρφωση δεν αποτελεί πλέον επιλογή, αλλά προϋπόθεση λειτουργίας.

Στο επιχειρησιακό σκέλος, οι ελεγκτικές αρχές εστιάζουν στην πλήρη συμμόρφωση με ένα εκτεταμένο σύνολο τεχνικών και λειτουργικών απαιτήσεων.

Μεταξύ αυτών, περιλαμβάνονται η ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, εγκατάσταση πυροσβεστήρων και ανιχνευτών καπνού, ρελέ διαρροής ή αντι-ηλεκτροπληξιακός διακόπτης, σήμανση διαφυγής, πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγός με χρήσιμα τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.

Παράλληλα, το κατάλυμα θα πρέπει να πληροί βασικές προδιαγραφές καταλληλόλητας, όπως να αποτελεί χώρο κύριας χρήσης, να διαθέτει φυσικό φωτισμό, επαρκή αερισμό και λειτουργικό σύστημα κλιματισμού. Οι απαιτήσεις αυτές εντάσσονται στη γενικότερη προσπάθεια αναβάθμισης της ποιότητας των παρεχόμενων υπηρεσιών στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Τα πρόστιμα

Οι κυρώσεις που προβλέπει το νέο πλαίσιο είναι ιδιαίτερα αυστηρές και κλιμακωτές, αφού η μη παροχή πρόσβασης στους ελεγκτές, η μη προσκόμιση των απαιτούμενων εγγράφων ή η διαπίστωση μη συμμόρφωσης συνεπάγεται διοικητικό πρόστιμο 5.000 ευρώ. Σε περίπτωση επανάληψης της ίδιας παράβασης εντός ενός έτους, το πρόστιμο διπλασιάζεται σε 10.000 ευρώ, ενώ σε κάθε επόμενη υποτροπή τετραπλασιάζεται, φτάνοντας έως τις 20.000 ευρώ.

Οι πρώτοι 1.500 έλεγχοι αποτελούν την πιλοτική εφαρμογή ενός νέου συστήματος εποπτείας που στοχεύει στη σταδιακή επέκταση σε πολύ μεγαλύτερο αριθμό ακινήτων. Οι συναρμόδιες αρχές σχεδιάζουν την κλιμάκωση των ελέγχων, με στόχο τη δημιουργία ενός σταθερού μηχανισμού συμμόρφωσης και διαρκούς παρακολούθησης της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων, η οποία τα τελευταία χρόνια έχει αναπτυχθεί με ιδιαίτερα υψηλούς ρυθμούς.

Η παρέμβαση αυτή εντάσσεται και στο ευρύτερο πλαίσιο της στεγαστικής πολιτικής, καθώς η εκρηκτική άνοδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει επηρεάσει σημαντικά τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση σε περιοχές υψηλής τουριστικής ζήτησης.

Σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας, αλλά και σε δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς, η περιορισμένη προσφορά έχει οδηγήσει σε αυξημένες πιέσεις στην αγορά κατοικίας, δυσχεραίνοντας την εύρεση στέγης για εργαζόμενους, επαγγελματίες και λειτουργούς κρίσιμων δημόσιων υπηρεσιών.

Πιθανές παρεμβάσεις

Σε αυτό το περιβάλλον, το οικονομικό επιτελείο εξετάζει πρόσθετες παρεμβάσεις που αναμένεται να αλλάξουν σημαντικά το τοπίο της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Μεταξύ αυτών βρίσκεται η πιθανή επέκταση των περιορισμών σε κορεσμένες περιοχές, με πλαφόν στη διάθεση νέων ακινήτων για Airbnb σε συγκεκριμένες ζώνες υψηλής ζήτησης.

Παράλληλα, στο τραπέζι βρίσκονται αυστηρότερες υποχρεώσεις γνωστοποίησης προς την ΑΑΔΕ σε πραγματικό χρόνο, ώστε να καταγράφονται άμεσα οι κρατήσεις και τα έσοδα από τις πλατφόρμες.

Εξετάζεται επίσης η ενίσχυση του πλαισίου αδειοδότησης με πρόσθετα κριτήρια ενεργειακής απόδοσης και ασφάλειας, αλλά και η σύνδεση της δυνατότητας εκμίσθωσης με την πολεοδομική χρήση του ακινήτου, προκειμένου να περιοριστούν φαινόμενα υπερσυγκέντρωσης καταλυμάτων σε συγκεκριμένες περιοχές. Οι παρεμβάσεις αυτές, εφόσον υιοθετηθούν, αναμένεται να οδηγήσουν σε ένα πιο αυστηρά ρυθμισμένο περιβάλλον για τη βραχυχρόνια μίσθωση τα επόμενα χρόνια.