Το πρόβλημα δεν είναι ότι λείπουν κατοικίες, αλλά λείπουν προσιτές. Η νέα έκθεση του ΔΝΤ επιβεβαιώνει ότι η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα είναι πλέον κρίση προσβασιμότητας και όχι απλώς κρίση τιμών. Ανάλυση του Πανελλαδικού Δικτύου E – Real Estates.
Η νέα ειδική έκθεση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ) για την ελληνική αγορά κατοικίας έρχεται να επιβεβαιώσει με τον πλέον επίσημο τρόπο αυτό που βιώνουν καθημερινά χιλιάδες ελληνικά νοικοκυριά: η κατοικία μετατρέπεται σταδιακά από βασικό κοινωνικό αγαθό σε οικονομικό προνόμιο.
Τα στοιχεία της έκθεσης είναι αποκαλυπτικά. Σήμερα, το 55% των κατοικιών που διατίθενται προς πώληση κοστίζει πάνω από 200.000 ευρώ, ενώ μία στις τρεις υπερβαίνει τις 280.000 ευρώ. Την ίδια στιγμή, στην Αττική, το διάμεσο ζητούμενο ενοίκιο έχει διαμορφωθεί στα 785 ευρώ μηνιαίως, επίπεδο που πριν από λίγα χρόνια θα θεωρούνταν εξαιρετικά υψηλό.
Η ουσία όμως δεν βρίσκεται μόνο στους αριθμούς. Βρίσκεται στη σχέση μεταξύ τιμών και εισοδημάτων.
Οι τιμές αυξήθηκαν σχεδόν διπλάσια από τα εισοδήματα
Από το 2016 έως σήμερα οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά περίπου 85%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε μόλις κατά 47%.
Η διαφορά αυτή εξηγεί γιατί ολοένα και περισσότερες οικογένειες δυσκολεύονται να αγοράσουν ή ακόμη και να ενοικιάσουν μια κατοικία, ακόμη και αν εργάζονται και διαθέτουν σταθερό εισόδημα.
Το ΔΝΤ μάλιστα εκτιμά ότι η ελληνική αγορά δεν παρουσιάζει χαρακτηριστικά «φούσκας». Αυτό σημαίνει ότι οι υψηλές τιμές δεν αποτελούν αποτέλεσμα υπερβολικής κερδοσκοπίας, αλλά αντανακλούν μια πραγματική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.
Και αυτή είναι ίσως η σημαντικότερη διαπίστωση της έκθεσης.
Δεν λείπουν οι κατοικίες. Λείπουν οι κατοικίες που μπορεί να πληρώσει η μέση ελληνική οικογένεια
Η δημόσια συζήτηση συχνά περιορίζεται στο αν υπάρχουν αρκετά σπίτια. Η πραγματικότητα είναι πολύ πιο σύνθετη.
Η Ελλάδα διαθέτει ένα από τα μεγαλύτερα στεγαστικά αποθέματα στην Ευρώπη. Παρ’ όλα αυτά, μεγάλο μέρος του αποθέματος δεν εξυπηρετεί τις πραγματικές ανάγκες της αγοράς. Το ΔΝΤ επισημαίνει ότι περίπου 12%-13% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος παραμένει κενό, ενώ περίπου το 35% των κατοικιών δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία.
Τα περισσότερα από αυτά τα ακίνητα:
• είναι παλαιά,
• απαιτούν σημαντικές εργασίες ανακαίνισης,
• έχουν χαμηλή ενεργειακή απόδοση,
• αντιμετωπίζουν πολεοδομικές ή νομικές εκκρεμότητες,
• παραμένουν εγκλωβισμένα σε πολυϊδιοκτησίες ή στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης.
Άρα, η ύπαρξη κατοικιών δεν σημαίνει αυτομάτως και διαθέσιμη προσφορά.
Η αγορά ζητά μικρά διαμερίσματα και προσφέρονται μεγαλύτερες κατοικίες
Ένα ακόμη ενδιαφέρον στοιχείο της έκθεσης είναι ότι περίπου το ένα τρίτο των κατοικιών που πωλούνται ξεπερνά τα 120 τ.μ.
Αντίθετα, η πραγματική ζήτηση σήμερα αφορά:
• μικρά διαμερίσματα,
• κατοικίες έως 80 τ.μ.,
• ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα,
• κατοικίες με χαμηλό κόστος συντήρησης,
• προσιτές τιμές αγοράς ή ενοικίασης.
Η αλλαγή της σύνθεσης των ελληνικών νοικοκυριών, με ολοένα περισσότερα μονοπρόσωπα και διμελή νοικοκυριά, έχει μεταβάλει ριζικά τις ανάγκες της αγοράς. Η προσφορά, όμως, δεν έχει προσαρμοστεί με τον ίδιο ρυθμό.
Η απόκτηση κατοικίας γίνεται ολοένα δυσκολότερη
Το ΔΝΤ υπολογίζει ότι ένα μέσο ελληνικό νοικοκυριό υπολείπεται κατά 7% έως 17% του απαιτούμενου εισοδήματος για να λάβει στεγαστικό δάνειο. Ακόμη πιο αποκαλυπτικό είναι το στοιχείο για την προκαταβολή.
Με ετήσια αποταμίευση ίση με το 10% του εισοδήματος, απαιτούνται περίπου:
• 24 χρόνια για προκαταβολή 30%,
• 14 χρόνια ακόμη και για προκαταβολή 20%.
Πρόκειται για στοιχεία που δείχνουν ότι για μεγάλο μέρος των νέων η αγορά πρώτης κατοικίας μετατρέπεται σε έναν ολοένα πιο μακρινό στόχο.
Το μεγαλύτερο κοινωνικό πρόβλημα είναι πλέον το κόστος στέγασης
Σύμφωνα με την έκθεση:
• δύο στα πέντε ελληνικά νοικοκυριά δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στεγαστικές ανάγκες,
• ενώ σχεδόν 42% των νοικοκυριών αντιμετωπίζει δυσκολίες στην κάλυψη των στεγαστικών υποχρεώσεων.
Πρόκειται για ποσοστά που κατατάσσουν την Ελλάδα στις πιο επιβαρυμένες χώρες της Ευρώπης ως προς το στεγαστικό κόστος. Η κατοικία πλέον δεν επηρεάζει μόνο την ποιότητα ζωής. Επηρεάζει τη δυνατότητα δημιουργίας οικογένειας, τη γεωγραφική κινητικότητα των εργαζομένων, ακόμη και τη δημογραφική εξέλιξη της χώρας.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν μέρος της εξίσωσης, όχι όμως ολόκληρη την απάντηση
Το ΔΝΤ αναγνωρίζει ότι η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων επηρέασε την προσφορά κατοικιών σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Οι καταχωρίσεις αυξήθηκαν κατά περίπου 240% μεταξύ 2017 και 2024, ξεπερνώντας τις 230.000.
Ωστόσο, θα ήταν λάθος να θεωρήσουμε ότι η στεγαστική κρίση οφείλεται αποκλειστικά στη βραχυχρόνια μίσθωση. Η πραγματική αιτία είναι βαθύτερη. Για περισσότερο από μία δεκαετία η Ελλάδα κατασκεύαζε ελάχιστες νέες κατοικίες, ενώ ταυτόχρονα αυξανόταν η ζήτηση από:
• νέους αγοραστές,
• επενδυτές,
• ξένους πολίτες,
• προγράμματα Golden Visa,
• μονοπρόσωπα νοικοκυριά,
• και την επανεκκίνηση της οικονομίας μετά την κρίση.
Η προσφορά δεν ακολούθησε. Και όταν η προσφορά υπολείπεται της ζήτησης, οι τιμές αυξάνονται.
Η λύση δεν είναι περισσότερες επιδοτήσεις
Το σημαντικότερο ίσως μήνυμα της έκθεσης είναι ότι οι επιδοτήσεις αγοράς κατοικίας ή ενοικίου, όταν δεν συνοδεύονται από αύξηση της προσφοράς, έχουν περιορισμένη αποτελεσματικότητα.
Αντίθετα, απαιτούνται πολιτικές που θα αυξήσουν τον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών.
Το ίδιο το ΔΝΤ προτείνει:
• αξιοποίηση των χιλιάδων κενών κατοικιών,
• γενναία προγράμματα ανακαινίσεων,
• επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων,
• μείωση της γραφειοκρατίας,
• ενίσχυση της παραγωγής νέων κατοικιών,
• ανάπτυξη κοινωνικής και οικονομικά προσιτής κατοικίας,
• αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας των μέτρων για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Η Ελλάδα χρειάζεται πλέον μία ολοκληρωμένη εθνική στεγαστική στρατηγική
Η στεγαστική κρίση δεν μπορεί πλέον να αντιμετωπίζεται αποσπασματικά.
Απαιτείται μία μακροπρόθεσμη εθνική πολιτική που θα συνδυάζει:
• αξιοποίηση των κλειστών κατοικιών μέσω ουσιαστικών κινήτρων ανακαίνισης,
• δημιουργία προσιτής και κοινωνικής κατοικίας,
• ενίσχυση της φοιτητικής στέγης,
• πολεοδομικά κίνητρα,
• φορολογικά κίνητρα για τη διάθεση κατοικιών με προσιτό μίσθωμα,
• προγράμματα εγγυοδοσίας και χρηματοδότησης για την πρώτη κατοικία,
• ανάπτυξη συνεργασιών δημόσιου και ιδιωτικού τομέα,
• σταθερό και αξιόπιστο θεσμικό πλαίσιο για τη μακροχρόνια μίσθωση,
• δημιουργία Εθνικού Παρατηρητηρίου Κατοικίας με συνεχή καταγραφή των πραγματικών αναγκών.
Η έκθεση του ΔΝΤ επιβεβαιώνει ότι η ελληνική αγορά κατοικίας δεν βρίσκεται μπροστά σε μία προσωρινή διαταραχή. Βρίσκεται μπροστά σε μία δομική πρόκληση. Η αντιμετώπισή της δεν θα κριθεί από μία ακόμη επιδότηση ή από μία μεμονωμένη ρύθμιση. Θα κριθεί από το αν η χώρα θα καταφέρει να αυξήσει ουσιαστικά την προσφορά προσιτών κατοικιών, ώστε η πρόσβαση στη στέγη να επανέλθει από προνόμιο σε δικαίωμα για τη μέση ελληνική οικογένεια.