Μπορούν τελικά οι ιδιοκτήτες μιας πολυκατοικίας να απαγορεύσουν τη λειτουργία ενός Airbnb; Το ερώτημα επανήλθε στο προσκήνιο μετά από πρόσφατη απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών, που απασχολεί συχνά ιδιοκτήτες και δημιουργεί δικαστικές διενέξεις.
Τι προβλέπει η απόφαση
Η απόφαση που απέρριψε τη λειτουργία Airbnb σε συγκεκριμένη πολυκατοικία δεν καθιερώνει γενικό κανόνα απαγόρευσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς αυτή παραμένει νόμιμη δραστηριότητα. Επιβεβαιώνει όμως πως δεν πρόκειται για απόλυτο δικαίωμα: όταν ο Κανονισμός της πολυκατοικίας ορίζει ρητά ότι τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για κατοικία ή αποκλείει την τουριστική εκμετάλλευσή τους, δημιουργείται ισχυρό νομικό έρεισμα για περιορισμό της χρήσης αυτής.
Η νομολογία, πάντως, δεν είναι ενιαία. Έχουν εκδοθεί και αντίθετες αποφάσεις, στις περιπτώσεις που ο Κανονισμός δεν περιέχει σχετική ρήτρα ή δεν αποδεικνύεται ουσιώδης αλλοίωση του χαρακτήρα κατοικίας. Κάθε υπόθεση κρίνεται δηλαδή ξεχωριστά, ανάλογα με το περιεχόμενο του εκάστοτε Κανονισμού.
Έρχεται νέο νομικό πλαίσιο για τις ιδιοκτησίες
Η απόφαση δημοσιοποιείται τη στιγμή που το υπουργείο Δικαιοσύνης προχωρά σε ριζική αναμόρφωση του ιδιοκτησιακού δικαίου, που παραμένει αμετάβλητο από το 1929. Στόχος είναι το σχέδιο νόμου να ψηφιστεί μέσα στο φθινόπωρο.
Οι 10 αλλαγές που έρχονται
- Ευκολότερη τροποποίηση Κανονισμών πολυκατοικιών, ώστε να ανταποκρίνονται στις σημερινές ανάγκες.
- Εξωδικαστική επίλυση διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών, με στόχο την αποσυμφόρηση των δικαστηρίων.
- Ρύθμιση ζητημάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, μιας μορφής εκμετάλλευσης που έχει διαδοθεί ραγδαία τα τελευταία χρόνια.
- Επικαιροποίηση σύστασης οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, ώστε ακίνητα «κρυμμένα» εδώ και χρόνια (π.χ. με προσύμφωνο) να εμφανιστούν στο Κτηματολόγιο και να ξεμπλοκάρουν.
- Αξιοποίηση αδιάθετων ποσοστών, είτε με ανακατανομή μεταξύ συνιδιοκτητών είτε με απόδοση σε οικοπεδούχους και διαδόχους.
- Δυνατότητα κατάτμησης ή συνένωσης οριζόντιων ιδιοκτησιών, ανεξαρτήτως Κανονισμού, για αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος στις μεγάλες πόλεις.
- Αναμόρφωση του ρόλου του διαχειριστή, με σαφέστερους κανόνες καθηκόντων και υποχρεώσεων.
- Ειδική διαδικασία είσπραξης κοινοχρήστων και δημιουργία αποθεματικού και ασφάλισης κτιρίου, για περιστατικά όπως αυτό στα Πετράλωνα.
- Μείωση ποσοστών ψήφων που απαιτούνται για επισκευές συντήρησης και ενεργειακή αναβάθμιση, καθώς οι αυστηρές πλειοψηφίες (έως 100%) δυσκόλευαν την υλοποίηση αναγκαίων έργων.
- Νέο πλαίσιο για ενεργειακή αναβάθμιση πολυκατοικιών: φωτοβολταϊκά σε στέγες, σταθμοί φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων και αντλίες θερμότητας, χωρίς διαφωνίες για τους κοινόχρηστους χώρους.
Ποιοι επεξεργάζονται το νομοσχέδιο
Τη νομοπαρασκευαστική επιτροπή απαρτίζουν 13 μέλη: δικαστές, καθηγητές πανεπιστημίου, θεσμικοί φορείς, δικηγόροι, συμβολαιογράφοι και εκπρόσωποι ΥΠΕΝ, Κτηματολογίου και ΤΕΕ. Σύμφωνα με την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Δικαιοσύνης, η μεταρρύθμιση θα γίνει με σεβασμό στην ιδιοκτησία και τις συνταγματικές διατάξεις προστασίας της, με στόχο την επίλυση υπαρχόντων προβλημάτων και όχι τη δημιουργία νέων εστιών αντιπαράθεσης.