Το στεγαστικό στο επίκεντρο: δάνεια, ενοίκια και μάχη με την έλλειψη προσφοράς κατοικίας. Η νέα εξίσωση για τη στέγη.
Στο επίκεντρο της οικονομικής πολιτικής και των ανακοινώσεων του πρωθυπουργού από την 90η ΔΕΘ αναμένεται να βρεθεί το ζήτημα της προσιτής Στέγης. Το πρόβλημα δεν αφορά πλέον μόνο τους νέους που αδυνατούν να αγοράσουν κατοικία, αλλά και τους ενοικιαστές που δαπανούν μεγάλο μέρος του εισοδήματός τους για τη στέγη, τους ιδιοκτήτες που κρατούν κλειστά ακίνητα, αλλά και τους ευάλωτους δανειολήπτες που απειλούνται με απώλεια της πρώτης κατοικίας.
Σε αυτό το περιβάλλον, το σκέλος των ανακοινώσεων της ΔΕΘ για το Στεγαστικό αναμένεται να κινηθεί σε δύο επίπεδα: αφενός στη διεύρυνση της πρόσβασης σε κατοικία και αφετέρου στην προστασία της κατοικίας και όσων απειλούνται από την αύξηση του ιδιωτικού χρέους. Η κυβέρνηση θα επιχειρεί να δείξει πως δεν περιορίζεται σε επιδόματα, αλλά δημιουργεί μηχανισμούς που αυξάνουν την προσφορά κατοικιών και προστατεύουν τους πιο ευάλωτους από τον πλειστηριασμό.
Τι βρίσκεται «στο τραπέζι»
Ενόψει των ανακοινώσεων του πρωθυπουργού στη ΔΕΘ, στις επόμενες περίπου δέκα ημέρες αναμένεται να αποκρυσταλλωθεί ένα νέο πλαίσιο για το στεγαστικό, το οποίο θα περιλαμβάνει παρεμβάσεις όπως οι εξής:
1) Νέος κύκλος ή διεύρυνση του «Σπίτι μου»: στις 31 Αυγούστου ολοκληρώνεται το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» που απευθύνεται σε πολίτες ηλικίας 25 έως 50 ετών και προβλέπει χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια για την αγορά πρώτης κατοικίας. Μαζί του τελειώνουν και οι χρηματοδοτήσεις από το Ταμείο Ανάκαμψης.
Στα σκαριά όμως βρίσκεται ένα πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙΙ», με φθηνά στεγαστικά δάνεια και πιθανώς πιο ευέλικτα ηλικιακά και εισοδηματικά κριτήρια. Η κατεύθυνση αυτή συνδέεται με τον σχεδιαζόμενο ρόλο της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας, η οποία θα μπορούσε να διοχετεύσει πόρους προς νοικοκυριά, μικρομεσαίες επιχειρήσεις και αγρότες, από τα αδιάθετα δάνεια ου Ταμείου Ανάκαμψης.
Ωστόσο θα πρόκειται για ένα πιο περιορισμένο πρόγραμμα που στόχο θα έχει να διευκολύνει νοικοκυριά που έχουν μεγαλύτερη ανάγκη να αποκτήσουν πρόσβαση σε προσιτό δανεισμό, αλλά και να μην αυξήσει υπέρμετρα ξανά τη ζήτηση και τις τιμές πώλησης που θα καθιστούσαν απρόσιτα τα ακίνητα για όλους τους υπόλοιπους.
2) Ενεργοποίηση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης: Ο φορέας αναμένεται να αγοράζει την κύρια κατοικία ευάλωτου οφειλέτη που βρίσκεται αντιμέτωπος με πλειστηριασμό ή πτώχευση και να του την επαναμισθώνει για έως 12 χρόνια. Ο οφειλέτης θα μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να επαναγοράσει το ακίνητο στο μέλλον. Κρίσιμο παραμένει ποιοι και πώς θα επιλεγούν, πόσο θα είναι το ενοίκιο που θα πληρώνουν και με ποιο τίμημα θα γίνεται η επαναγορά. Για τους ευάλωτους οφειλέτες προβλέπεται επίσης στεγαστική επιδότηση από 70 έως 210 ευρώ τον μήνα, ανάλογα με τη σύνθεση του νοικοκυριού.
3) Διαχωρισμός και προστασία της πρώτης κατοικίας στον Εξωδικαστικό: Στο πλαίσιο των αλλαγών για το ιδιωτικό χρέος εξετάζεται η δυνατότητα διαχωρισμού της κύριας κατοικίας από την υπόλοιπη περιουσία του οφειλέτη κατά τη διαδικασία του εξωδικαστικού μηχανισμού. Για όποιον έχει και δεύτερο ή τρίτο ακίνητο, αυτό θα επιτρέπει όχι μόνο διάσωση της κύριας κατοικίας, αλλά και μείωση της δόσης με μεγαλύτερο ποσοστό στο «κούρεμα» της υπόλοιπης οφειλής
Το πρόβλημα που επιχειρείται να αντιμετωπιστεί είναι ο εγκλωβισμός νοικοκυριών με πολλαπλές οφειλές -προς Δημόσιο, τράπεζες, servicers και ασφαλιστικά ταμεία- σε μία ενιαία κρίση ρευστότητας. Οι συνολικές ληξιπρόθεσμες οφειλές ιδιωτών και επιχειρήσεων έχουν υπολογιστεί σε περισσότερα από 230 δισ. ευρώ, δηλαδή σχεδόν όσο το ΑΕΠ της χώρας.
4) Παράταση της αναστολής ΦΠΑ στις νέες οικοδομές ή για επιδοτήσεις επενδύσεων που θα μειώνουν το ενεργειακό κόστος των κατοικιών.
Επίσης εξετάζεται χωρίς όμως να έχει αποφασιστεί οριστικά αν θα ανακοινωθεί και θα ισχύσει, η παράταση της φοροαπαλλαγής για 3 έτη, σε όσους ανοίγουν κλειστά σπίτια για να τα διαθέσουν σε μακροχρόνια μίσθωση.
Βελτιώσεις εξετάζονται για και το σύστημα επιστροφής ενοικίου κάθε Νοέμβριο. Η επιστροφή ενός ενοικίου έχει αποκτήσει μόνιμο χαρακτήρα. Η ενίσχυση καταβάλλεται κάθε Νοέμβριο, αντιστοιχεί σε ένα δωδέκατο του δηλωμένου ετήσιου ενοικίου και φτάνει έως τα 800 ευρώ για την κύρια κατοικία, με προσαύξηση 50 ευρώ ανά εξαρτώμενο τέκνο. Ωστόσο αυτό μπορεί να συμβεί αργότερα και σταδιακά, από το 2028 και μετά, καθώς θα εξαρτηθεί και από το αν και κατά πόσον θα αποδώσει αποτελέσματα η ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) για την αποκάλυψη των πραγματικών ενοικίων που σήμερα ακόμη εξοφλούνται με «μαύρα» χρήματα.
Το στεγαστικό πακέτο μπορεί να συμπληρωθεί με επιδοτήσεις ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης (επιδότηση για αντλίες θερμότητας κλπ) με στόχο την μείωση του κόστους στέγασης και την επιστροφή κλειστών κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση.
Το βασικό ζήτημα, συνεπώς, δεν είναι μόνο πόσα χρήματα θα δοθούν στους ενοικιαστές, αλλά αν το «πακέτο» θα αυξήσει πραγματικά τα διαθέσιμα σπίτια για να «διορθώσουν» οι τιμές ενοικίασης και αγοράς κατοικίας. Και αυτό διότι η επιστροφή ενός ενοικίου ανακουφίζει μεν προσωρινά το νοικοκυριό, ενώ ο φορέας επαναμίσθωσης ή οι άλλες ρυθμίσεις χρεών αποτρέπουν την απώλεια κατοικίας, όμως μόνο η αύξηση της προσφοράς μπορεί να πιέσει μεσοπρόθεσμα τις τιμές προς τα κάτω.