Η ελληνική αγορά κατοικίας έχει φτάσει σε ένα σημείο όπου δύο αντίθετες δυνάμεις λειτουργούν ταυτόχρονα: οι πολίτες εξακολουθούν να πιστεύουν ότι οι τιμές των ακινήτων θα ανεβαίνουν πολύ ταχύτερα από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης, αλλά την ίδια στιγμή φοβούνται ότι το κόστος ενός στεγαστικού δανείου θα παραμείνει εξαιρετικά υψηλό. Η νέα εικόνα που προκύπτει από την Έρευνα Προσδοκιών Καταναλωτών της ΕΚΤ, σε συνδυασμό με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, περιγράφει μια αγορά στην οποία η αποκλιμάκωση των επιτοκίων δεν αρκεί από μόνη της για να λύσει το πρόβλημα της προσιτής στέγης.
Τα βασικά σε 30΄΄
- Στην Ευρωζώνη, τον Ιούλιο του 2026 οι καταναλωτές ανέμεναν αύξηση των τιμών κατοικίας κατά 3,4% στους επόμενους 12 μήνες.
- Οι προσδοκίες για τα στεγαστικά επιτόκια στην Ευρωζώνη υποχώρησαν στο 4,9%.
- Στο διαθέσιμο country breakdown της ΕΚΤ για την Ελλάδα, τον Απρίλιο του 2026 οι ελληνικές προσδοκίες για τις τιμές κατοικίας έφταναν στο 9,1%, έναντι 3,7% στην Ευρωζώνη.
- Οι Έλληνες καταναλωτές περίμεναν στεγαστικό επιτόκιο 7,9% σε 12 μήνες, έναντι 4,9% στην Ευρωζώνη.
- Οι πραγματικές τιμές διαμερισμάτων στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 5,7% ετησίως στο α΄ τρίμηνο του 2026.
- Το μέσο επιτόκιο νέων στεγαστικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου ήταν 3,56% τον Ιούνιο.
- Η Ελλάδα εξακολουθεί να έχει το υψηλότερο ποσοστό υπερβολικής επιβάρυνσης από το κόστος στέγασης στην ΕΕ, με 28,9% το 2024.
Η εικόνα της ΕΚΤ: η στέγη παραμένει ακριβή ακόμη και όταν τα επιτόκια αποκλιμακώνονται
Η Έρευνα Προσδοκιών Καταναλωτών της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας είναι μια από τις πιο χρήσιμες πηγές για να καταλάβουμε όχι μόνο τι συμβαίνει στην οικονομία, αλλά και τι πιστεύουν ότι θα συμβεί τα ίδια τα νοικοκυριά. Η τελευταία ανακοίνωση, για τον Ιούλιο του 2026, δείχνει ότι στην Ευρωζώνη οι προσδοκίες για την αύξηση της αξίας κατοικίας παρέμειναν στο 3,4%, ενώ οι προσδοκίες για τα στεγαστικά επιτόκια σε ορίζοντα 12 μηνών μειώθηκαν στο 4,9% από 5,0% τον Ιούνιο.
Το ενδιαφέρον όμως δεν βρίσκεται μόνο στον μέσο όρο. Τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα περιμένουν ότι οι τιμές κατοικίας θα αυξηθούν κατά 4,0%, έναντι 3,1% για τα υψηλότερα εισοδήματα. Ταυτόχρονα, περιμένουν στεγαστικό επιτόκιο 5,7%, όταν τα υψηλότερα εισοδηματικά στρώματα περιμένουν 4,4%. Με άλλα λόγια, εκείνοι που έχουν τη μικρότερη οικονομική δυνατότητα είναι και εκείνοι που βλέπουν μπροστά τους το ακριβότερο σπίτι και το ακριβότερο χρήμα.
Το ελληνικό παράδοξο: 9,1% για τις τιμές κατοικίας και 7,9% για τα στεγαστικά
Η ελληνική εικόνα είναι πολύ πιο έντονη. Στα διαθέσιμα country-level στοιχεία της ΕΚΤ για τον Απρίλιο του 2026, οι Έλληνες καταναλωτές ανέμεναν ότι οι τιμές κατοικίας θα αυξηθούν κατά 9,1% μέσα στους επόμενους 12 μήνες. Την ίδια στιγμή, ο αντίστοιχος μέσος όρος της Ευρωζώνης ήταν μόλις 3,7%.
Η διαφορά είναι εντυπωσιακή: η ελληνική προσδοκία ήταν υψηλότερη κατά 5,4 ποσοστιαίες μονάδες και περίπου δυόμισι φορές μεγαλύτερη από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης. Στην Ισπανία η αντίστοιχη προσδοκία ήταν 6,0%, στην Πορτογαλία 7,1%, στην Ιρλανδία 5,0%, στην Ιταλία 3,2%, στη Γερμανία 3,3% και στη Γαλλία 1,8%.
| Δείκτης – Απρίλιος 2026 | Ελλάδα | Ευρωζώνη | Διαφορά |
|---|---|---|---|
| Προσδοκία αύξησης τιμών κατοικίας 12μήνου | 9,1% | 3,7% | +5,4 μ.μ. |
| Προσδοκία στεγαστικού επιτοκίου σε 12 μήνες | 7,9% | 4,9% | +3,0 μ.μ. |
| Αίτηση για πίστωση προηγούμενου τριμήνου – α΄ τρίμηνο 2026 | 16,1% | 14,8% | +1,3 μ.μ. |
Ακόμη πιο αποκαλυπτική είναι η εικόνα στα επιτόκια. Οι Έλληνες καταναλωτές ανέμεναν ότι το στεγαστικό επιτόκιο σε 12 μήνες θα βρίσκεται στο 7,9%. Ο μέσος όρος της Ευρωζώνης ήταν 4,9%. Η διαφορά των τριών ποσοστιαίων μονάδων είναι τεράστια για μια αγορά στην οποία η μηνιαία δόση καθορίζει αν ένα νοικοκυριό μπορεί ή δεν μπορεί να αγοράσει σπίτι.
Το πιο ενδιαφέρον εύρημα: οι πολίτες περιμένουν τα σπίτια να ακριβαίνουν ταχύτερα από όσο ακριβαίνουν ήδη
Η Τράπεζα της Ελλάδος κατέγραψε στο α΄ τρίμηνο του 2026 ετήσια αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων κατά 5,7% για το σύνολο της χώρας. Στην Αθήνα η αύξηση ήταν 5,2%, στη Θεσσαλονίκη 6,4%, στις άλλες μεγάλες πόλεις 5,4% και στις λοιπές περιοχές 6,9%. Για το σύνολο του 2025, οι τιμές είχαν αυξηθεί κατά 8,1%.
Αυτό σημαίνει ότι, τον Απρίλιο, οι ελληνικές προσδοκίες για αύξηση 9,1% δεν αντανακλούσαν απλώς τη συνέχιση της ανόδου. Προεξοφλούσαν στην ουσία μια νέα επιτάχυνση σε σχέση με τον πραγματικό ετήσιο ρυθμό του πρώτου τριμήνου. Η διαφορά μεταξύ πραγματικής αύξησης 5,7% και προσδοκίας 9,1% είναι 3,4 ποσοστιαίες μονάδες.
Αυτό είναι κρίσιμο, επειδή οι προσδοκίες από μόνες τους μπορούν να επηρεάσουν τη συμπεριφορά. Όταν ένας υποψήφιος αγοραστής πιστεύει ότι ένα σπίτι των 200.000 ευρώ μπορεί να κοστίζει 218.000 ευρώ έναν χρόνο αργότερα, έχει κίνητρο να επισπεύσει την αγορά. Όταν, όμως, ταυτόχρονα πιστεύει ότι το στεγαστικό επιτόκιο θα παραμείνει πολύ υψηλό, βρίσκεται παγιδευμένος ανάμεσα στον φόβο ότι «αν δεν αγοράσω τώρα, θα γίνει ακριβότερο» και στον φόβο ότι «αν δανειστώ τώρα, η δόση θα είναι δυσβάστακτη».
Η τεράστια απόσταση ανάμεσα στο επιτόκιο που βλέπει η αγορά και σε αυτό που φοβάται το νοικοκυριό
Τον Ιούνιο του 2026, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, το μέσο επιτόκιο των νέων στεγαστικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου ήταν 3,56%. Η απόσταση από το 7,9% που ανέμεναν οι Έλληνες καταναλωτές τον Απρίλιο είναι πάνω από τέσσερις ποσοστιαίες μονάδες.
Οι δύο αριθμοί δεν είναι απολύτως συγκρίσιμοι: ο ένας είναι πραγματικό μέσο επιτόκιο νέων τραπεζικών συμβάσεων σε συγκεκριμένη κατηγορία δανείων και ο άλλος είναι υποκειμενική προσδοκία καταναλωτών για το πού θα βρίσκονται τα στεγαστικά επιτόκια σε 12 μήνες. Ακριβώς όμως αυτή η διαφορά είναι δημοσιογραφικά ενδιαφέρουσα. Δείχνει ένα σοβαρό χάσμα αντίληψης ανάμεσα στη νομισματική αποκλιμάκωση και στο πώς αισθάνεται το νοικοκυριό ότι λειτουργεί η αγορά πίστωσης.
Τι σημαίνουν οι διαφορές στη δόση
Για ένα καθαρά ενδεικτικό στεγαστικό ύψους 150.000 ευρώ, διάρκειας 25 ετών, αν υποθέταμε σταθερό επιτόκιο για όλη τη διάρκεια και χωρίς έξοδα, ασφάλιστρα ή άλλες επιβαρύνσεις:
| Υποθετικό επιτόκιο | Μηνιαία δόση |
|---|---|
| 3,56% | περίπου 756 € |
| 4,90% | περίπου 868 € |
| 7,90% | περίπου 1.148 € |
Η διαφορά ανάμεσα στο 3,56% και στο 7,9% μεταφράζεται σε περίπου 392 ευρώ επιπλέον τον μήνα. Αυτό εξηγεί γιατί οι προσδοκίες για τα επιτόκια έχουν τόσο μεγάλη σημασία στην απόφαση αγοράς κατοικίας.
Το πρόβλημα δεν είναι μόνο το επιτόκιο: είναι η είσοδος στην αγορά
Η συζήτηση για τη στέγη συχνά περιορίζεται στο αν η ΕΚΤ θα μειώσει ακόμη περισσότερο τα επιτόκια. Αυτό είναι σημαντικό, αλλά δεν αρκεί. Για τον υποψήφιο αγοραστή υπάρχουν τέσσερα διαφορετικά εμπόδια: η τιμή του ακινήτου, η απαιτούμενη ίδια συμμετοχή, η μηνιαία δόση και οι συνολικοί όροι χρηματοδότησης.
Η Έρευνα Τραπεζικών Χορηγήσεων της Τράπεζας της Ελλάδος έδειξε ήδη στο α΄ τρίμηνο του 2026 ότι τα πιστοδοτικά κριτήρια για τα στεγαστικά παρέμειναν αμετάβλητα, αλλά οι συνολικοί όροι έγιναν κάπως αυστηρότεροι, κυρίως λόγω αυξήσεων σε επιβαρύνσεις εκτός τόκων. Η ζήτηση για στεγαστικά παρέμεινε επίσης αμετάβλητη. Δηλαδή, η μείωση του κόστους χρήματος δεν μετατρέπεται αυτόματα σε έκρηξη στεγαστικής πίστης.
Στο α΄ τρίμηνο του 2026, το 16,1% των Ελλήνων που συμμετείχαν στην έρευνα της ΕΚΤ δήλωσαν ότι είχαν υποβάλει αίτηση για κάποια μορφή πίστωσης κατά τους προηγούμενους τρεις μήνες, έναντι 14,8% στην Ευρωζώνη. Πρόκειται για ένδειξη ότι η ανάγκη χρηματοδότησης υπάρχει. Το ερώτημα είναι πόσο από αυτή τη ζήτηση μπορεί πράγματι να μετατραπεί σε στεγαστική αγορά.
Γιατί η Ελλάδα είναι διαφορετική από την υπόλοιπη Ευρώπη
Η ελληνική αγορά κατοικίας κουβαλά μια ιδιαιτερότητα που δεν φαίνεται σε έναν απλό ευρωπαϊκό μέσο όρο. Μετά από μια δεκαετία κρίσης, αποεπένδυσης και περιορισμένης οικοδομικής δραστηριότητας, η ζήτηση επέστρεψε πολύ γρηγορότερα από την προσφορά. Ταυτόχρονα, η αγορά ενισχύθηκε από εξωτερική ζήτηση, επενδυτικές αγορές, τουριστική αξιοποίηση κατοικιών και αναζήτηση αποδόσεων σε ακίνητα.
Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι το 2025 οι τιμές κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται ισχυρά, αν και με χαμηλότερο ρυθμό από το 2024, με ώθηση τόσο από την εσωτερική όσο και από την εξωτερική ζήτηση. Παράλληλα, οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξήθηκαν κατά 15% σε ετήσια βάση στο α΄ τρίμηνο του 2026. Η αύξηση των επενδύσεων είναι θετική, αλλά οι νέες κατοικίες χρειάζονται χρόνο για να προστεθούν στο διαθέσιμο απόθεμα.
Το κοινωνικό υπόβαθρο: η Ελλάδα έχει ήδη το βαρύτερο κόστος στέγης στην ΕΕ
Το πρόβλημα γίνεται πολύ πιο σοβαρό όταν συνδυαστεί με τα στοιχεία της Eurostat. Το 2024, το 28,9% του πληθυσμού στην Ελλάδα ζούσε σε νοικοκυριά που δαπανούσαν τουλάχιστον το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση. Ήταν το υψηλότερο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση, σε μια ΕΕ όπου ο μέσος όρος ήταν 8,2%.
Αυτό σημαίνει ότι η ελληνική στεγαστική αγορά δεν είναι απλώς ένα story αύξησης των τιμών. Είναι ένα story προσιτότητας. Η άνοδος της αξίας των ακινήτων δημιουργεί πλούτο για όσους ήδη κατέχουν κατοικία, αλλά αυξάνει το εμπόδιο εισόδου για εκείνους που προσπαθούν τώρα να αγοράσουν. Η πτώση των επιτοκίων μειώνει μέρος της πίεσης, αλλά δεν μπορεί να αντισταθμίσει πλήρως μια αγορά στην οποία το αρχικό κεφάλαιο που απαιτείται για αγορά αυξάνεται συνεχώς.
Τι σημαίνει για τις ελληνικές τράπεζες
Για τις τράπεζες, η εικόνα είναι ταυτόχρονα ευκαιρία και περιορισμός. Από τη μία πλευρά, η σταδιακή επιστροφή των νοικοκυριών στην πίστωση δημιουργεί προοπτική ανάπτυξης του στεγαστικού χαρτοφυλακίου. Η συνολική τραπεζική χρηματοδότηση προς ιδιώτες και ιδιωτικά μη κερδοσκοπικά ιδρύματα είχε θετική καθαρή ροή 258 εκατ. ευρώ τον Ιούνιο του 2026 και ετήσιο ρυθμό αύξησης 2,6%.
Από την άλλη, εάν οι τιμές κατοικίας αυξάνονται πολύ ταχύτερα από τα εισοδήματα, η πραγματική βάση δυνητικών δανειοληπτών περιορίζεται. Η μάχη για τα στεγαστικά δεν θα κριθεί μόνο στο ονομαστικό επιτόκιο. Θα κριθεί στη διάρκεια του δανείου, στην απαίτηση ίδιας συμμετοχής, στις πρόσθετες χρεώσεις, στη διαφάνεια του συνολικού κόστους και στη δυνατότητα του νοικοκυριού να περάσει τα κριτήρια πιστοληπτικής αξιολόγησης.
Τι σημαίνει για την οικονομική πολιτική
Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι το ελληνικό πρόβλημα στέγης δεν μπορεί να λυθεί μόνο από τη νομισματική πολιτική. Η ΕΚΤ μπορεί να μειώσει τα επιτόκια και να ελαφρύνει το κόστος δανεισμού. Δεν μπορεί όμως να δημιουργήσει διαθέσιμα διαμερίσματα στην Αθήνα ή στη Θεσσαλονίκη, να επιταχύνει τις οικοδομικές άδειες, να επιστρέψει κενά ακίνητα στην αγορά ή να αυξήσει το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών.
Όσο η προσφορά κατοικιών δεν αυξάνεται αρκετά γρήγορα, κάθε βελτίωση στη χρηματοδότηση κινδυνεύει να μεταφραστεί εν μέρει σε νέα ζήτηση και τελικά σε υψηλότερες τιμές. Αυτό είναι το δύσκολο σημείο: ένα φθηνότερο στεγαστικό είναι θετικό για τον αγοραστή, αλλά σε μια αγορά με ανεπαρκή προσφορά μπορεί να ενισχύσει την τιμή του ίδιου του ακινήτου.
Το σενάριο των επόμενων 12 μηνών
Το πιθανότερο σενάριο δεν είναι ούτε κατάρρευση ούτε νέα ανεξέλεγκτη έκρηξη. Η πραγματική αύξηση των τιμών έχει ήδη επιβραδυνθεί από 9,1% το 2024 και 8,1% το 2025 σε 5,7% στο α΄ τρίμηνο του 2026. Αυτό δείχνει μια αγορά που παραμένει ανοδική αλλά χάνει ταχύτητα.
Το κρίσιμο ερώτημα είναι αν οι προσδοκίες των νοικοκυριών θα συγκλίνουν προς αυτή την επιβράδυνση ή αν θα παραμείνουν κοντά στο 9%. Εάν οι προσδοκίες παραμείνουν τόσο υψηλές, η πίεση για αγορά «πριν ακριβύνει κι άλλο» μπορεί να συνεχίσει να στηρίζει τη ζήτηση. Αν αντίθετα οι πολίτες αρχίσουν να πιστεύουν ότι η άνοδος των τιμών θα περιοριστεί προς τα ευρωπαϊκά επίπεδα, η αγορά μπορεί να ισορροπήσει χωρίς απότομη διόρθωση.
Τι πρέπει να παρακολουθήσουμε από εδώ και πέρα
- Τις επόμενες country-level μετρήσεις της ΕΚΤ για την Ελλάδα: αν η προσδοκία του 9,1% αρχίσει να υποχωρεί, θα είναι σοβαρή ένδειξη αλλαγής ψυχολογίας.
- Τη διαφορά ανάμεσα στα πραγματικά στεγαστικά επιτόκια και στις προσδοκίες των νοικοκυριών: όσο μεγαλύτερο παραμένει το χάσμα, τόσο πιο δύσκολα η νομισματική χαλάρωση θα περνά στην πραγματική συμπεριφορά.
- Τα στοιχεία νέων στεγαστικών δανείων: η αύξηση της ζήτησης χωρίς αντίστοιχη αύξηση προσφοράς κατοικιών μπορεί να ξαναδώσει ώθηση στις τιμές.
- Την πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας και των επενδύσεων κατοικίας: αυτή είναι η πιο κρίσιμη μεταβλητή για τη μεσοπρόθεσμη εξισορρόπηση της αγοράς.
Συμπέρασμα: η ελληνική αγορά κατοικίας έχει μπει σε μια δύσκολη ισορροπία
Η μεγάλη εικόνα είναι πιο σύνθετη από το «πέφτουν τα επιτόκια, άρα λύνεται το στεγαστικό». Στην Ελλάδα, οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να ανεβαίνουν, οι καταναλωτές περιμένουν ακόμη μεγαλύτερες αυξήσεις και ταυτόχρονα φοβούνται πολύ υψηλότερο κόστος στεγαστικού από αυτό που δείχνουν σήμερα τα τραπεζικά στοιχεία.
Αυτό δημιουργεί ένα ιδιότυπο διπλό αδιέξοδο: ο υποψήφιος αγοραστής φοβάται και το ακριβότερο σπίτι και το ακριβότερο χρήμα. Και όσο αυτή η ψυχολογία παραμένει, η ελληνική αγορά κατοικίας θα συνεχίσει να είναι λιγότερο μια απλή αγορά ακινήτων και περισσότερο ένα από τα μεγαλύτερα κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα της χώρας.
Πηγές
- ECB Consumer Expectations Survey – July 2026
- ECB Data Portal – Housing and credit access
- Bank of Greece – Residential property prices, Q1 2026
- Bank of Greece – Interest rates on deposits and loans, June 2026
- Τράπεζα της Ελλάδος – Έρευνα Τραπεζικών Χορηγήσεων α΄ τριμήνου 2026
- Eurostat – Living conditions in Europe: housing