Η οικοδομή στο σημείο καμπής: το boom κρατά, αλλά η ορμή σβήνει

Η ελληνική οικοδομή δεν έχει γυρίσει σε ύφεση, όμως τα τελευταία στοιχεία δείχνουν ότι η περίοδος της γενικευμένης επιτάχυνσης τελειώνει. Η παραγωγή κτιρίων παραμένει εντυπωσιακά ισχυρή, οι επενδύσεις και η τραπεζική χρηματοδότηση δεν έχουν παγώσει, αλλά η συνολική κατασκευαστική παραγωγή ουσιαστικά μηδένισε τη νέα τριμηνιαία ορμή της. Ταυτόχρονα, οι τιμές κατοικιών επιβραδύνονται, το κόστος ανεβαίνει και οι υποδομές περνούν σε αρνητικό έδαφος. Το boom συνεχίζεται, αλλά γίνεται πολύ πιο επιλεκτικό.

Τα βασικά σε 30”

Ο αριθμός που αλλάζει την εικόνα

Η πρώτη ανάγνωση του β΄ τριμήνου είναι θετική: η παραγωγή στις κατασκευές αυξήθηκε κατά 7,1% σε ετήσια βάση. Το ουσιαστικό εύρημα όμως βρίσκεται αλλού. Ο εποχικά διορθωμένος δείκτης πέρασε από τις 161,85 στις 161,88 μονάδες, δηλαδή αυξήθηκε μόλις 0,02% σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο.

Η κατασκευή λοιπόν δεν πέφτει, αλλά έχει σταματήσει να επιταχύνεται. Και η μεταβολή αυτή γίνεται ακόμη πιο καθαρή αν δούμε ότι ο ετήσιος ρυθμός ανάπτυξης υποχώρησε από 16,4% στο πρώτο τρίμηνο σε 7,1% στο δεύτερο.

Η αγορά χωρίζεται στα δύο

Το σημαντικότερο στοιχείο είναι η τεράστια απόκλιση μεταξύ κτιρίων και υποδομών.

Η παραγωγή κτιρίων εξακολουθεί να τρέχει με διψήφιο ρυθμό, ενώ τα έργα πολιτικού μηχανικού περνούν βαθιά αρνητικά. Η διαφορά ξεπερνά τις 28 ποσοστιαίες μονάδες και δείχνει ότι δεν υπάρχει πλέον ένας ενιαίος κατασκευαστικός κύκλος.

Η «ρωγμή» του Μαΐου δεν έγινε ακόμη ρήγμα

Τον Μάιο ο οικοδομικός όγκος μειώθηκε 3,4% και οι άδειες 0,8%. Αυτό ήταν το πρώτο σοβαρό warning signal και δικαιολογούσε το ερώτημα αν ξεκινά αντιστροφή.

Τα νεότερα στοιχεία όμως δεν επιτρέπουν ακόμη αυτό το συμπέρασμα. Στο δωδεκάμηνο Ιουνίου 2025–Μαΐου 2026 ο οικοδομικός όγκος παραμένει +19,3%, ενώ στην ιδιωτική οικοδομή φθάνει το +19,9%. Ο Μάιος επομένως είναι προειδοποίηση, όχι απόδειξη καθοδικού κύκλου.

Οι τιμές δεν πέφτουν — φρενάρουν

Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν στο β΄ τρίμηνο κατά 5,5%, έναντι 5,7% στο πρώτο τρίμηνο και 7,6% στο τέλος του 2025. Η αγορά συνεχίζει να ακριβαίνει, αλλά με εμφανώς χαμηλότερη ταχύτητα.

Η επιβράδυνση είναι ιδιαίτερα έντονη στη Θεσσαλονίκη, όπου ο ετήσιος ρυθμός έπεσε από 8% στο τέλος του 2025 σε 4,7%, αλλά και στις άλλες μεγάλες πόλεις, όπου περιορίστηκε από 10,5% σε 5,4%. Αντίθετα, οι λοιπές περιοχές της χώρας παραμένουν ισχυρότερες, στο +7,1%.

Τα νέα σπίτια κρατούν καλύτερα

Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων αυξάνονται κατά 6,2%, έναντι 5% για τα παλαιότερα. Η διαφορά δείχνει ότι η νέα, ενεργειακά αποδοτική κατοικία εξακολουθεί να έχει premium, αλλά εξηγείται και από την πλευρά του κόστους.

Το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κατοικιών αυξήθηκε κατά 4% στο δεύτερο τρίμηνο, ενώ τα υλικά τον Ιούλιο επιταχύνθηκαν στο +4,8%. Σε αρκετές κατηγορίες οι αυξήσεις είναι πολύ υψηλότερες, με το πετρέλαιο κίνησης στο +17,7%, τα τούβλα στο +11,6%, τον χαλκό στο +10% και το έτοιμο σκυρόδεμα στο +6,2%.

Η πίεση μεταφέρεται στα margins

Εδώ βρίσκεται ίσως η πιο ουσιαστική αλλαγή για τους developers. Οι τιμές κατοικιών αυξάνονται κατά 5,5%, ενώ το κόστος κατασκευής κινείται στο 4%-5%. Οι δείκτες δεν είναι απολύτως συγκρίσιμοι, αλλά η τάση είναι σαφής: το περιθώριο ασφαλείας μικραίνει.

Όσο η αγορά έτρεχε με διψήφιες αυξήσεις τιμών, ένα μεγάλο μέρος του αυξημένου κόστους μπορούσε να μετακυλιστεί στον αγοραστή. Τώρα αυτό γίνεται δυσκολότερο, κυρίως για projects με ακριβή γη, υψηλή μόχλευση ή στενά περιθώρια.

Και το χρήμα ακριβαίνει

Η νέα αύξηση των επιτοκίων της ΕΚΤ κατά 25 μονάδες βάσης προσθέτει έναν ακόμη αντίθετο άνεμο. Τα νέα στεγαστικά κυμαινόμενου επιτοκίου βρίσκονταν ήδη τον Ιούλιο στο 3,53%, ενώ τα νέα επιχειρηματικά δάνεια συγκεκριμένης διάρκειας στο 4,21% και τα αντίστοιχα δάνεια προς μικρομεσαίες επιχειρήσεις στο 4,45%.

Αυτό δεν σημαίνει credit crunch. Η χρηματοδότηση προς τις επιχειρήσεις εξακολουθεί να αυξάνεται με υψηλούς ρυθμούς, γύρω στο 9%, ενώ οι πραγματικές πάγιες επενδύσεις αυξήθηκαν στο β΄ τρίμηνο κατά 6,1% ετησίως. Άρα το κεφάλαιο υπάρχει — απλώς γίνεται ακριβότερο και πιθανότατα πιο επιλεκτικό.

Το falsification test

Η αρχική υπόθεση ήταν ότι ο αρνητικός Μάιος ίσως αποτελεί την αρχή καθοδικού turning point. Η ισχυρή εκδοχή αυτής της thesis απορρίπτεται. Δεν συμβιβάζεται με το +17,6% στην παραγωγή κτιρίων, το +19,3% στον δωδεκάμηνο οικοδομικό όγκο, το +6,1% στις επενδύσεις και τη συνεχιζόμενη πιστωτική επέκταση.

Επιβεβαιώνεται όμως μια πιο λεπτή εκδοχή: το turning point αφορά την ορμή και όχι ακόμη την κατεύθυνση. Η σχεδόν μηδενική τριμηνιαία μεταβολή της παραγωγής, η πτώση των υποδομών, η επιβράδυνση των τιμών και η νέα άνοδος κόστους και επιτοκίων δείχνουν ότι ο κύκλος περνά σε ωριμότερη και δυσκολότερη φάση.

Τι σημαίνει πρακτικά

Η περίοδος κατά την οποία σχεδόν όλα ανέβαιναν μαζί φαίνεται να τελειώνει. Από εδώ και πέρα θα μετρούν περισσότερο η ποιότητα του project, η τιμή αγοράς της γης, η χρηματοδότηση, η ενεργειακή απόδοση και η πραγματική αγοραστική δύναμη του τελικού πελάτη.

Για τις τράπεζες αυτό σημαίνει μεγαλύτερη σημασία στο underwriting. Για τους developers σημαίνει πίεση στα περιθώρια. Για τους αγοραστές σημαίνει ότι το φρενάρισμα των τιμών δεν συνεπάγεται αυτομάτως φθηνότερη κατοικία, καθώς το κόστος δανεισμού παραμένει υψηλό.

Το συμπέρασμα

Η ελληνική οικοδομή δεν έχει γυρίσει προς τα κάτω. Έχει όμως φτάσει σε ένα σημείο όπου η γενικευμένη επιτάχυνση τελειώνει και οι αποκλίσεις μεγαλώνουν.

Τα κτίρια παραμένουν πολύ δυνατά, οι υποδομές υποχωρούν, οι τιμές εξακολουθούν να ανεβαίνουν αλλά πιο αργά, το κόστος ανεβαίνει ξανά και το χρήμα ακριβαίνει. Το πραγματικό turning point λοιπόν δεν βρίσκεται ακόμη στο πρόσημο. Βρίσκεται στη φύση του κύκλου: από το «όλα ανεβαίνουν» περνάμε στο «μόνο τα σωστά projects αντέχουν».