Τα 41 εκατ. ευρώ ζημιών της Lamda Development στο πρώτο εξάμηνο του 2026 τραβούν αναπόφευκτα την προσοχή. Πέρυσι, στην ίδια γραμμή, υπήρχαν κέρδη 127,9 εκατ. ευρώ. Η ανάγνωση της 119σέλιδης εξαμηνιαίας οικονομικής έκθεσης με σταμάτησε όμως σε έναν πολύ μικρότερο αριθμό. 200 χιλ. ευρώ.
Τόσο ήταν το μεικτό αποτέλεσμα του Ελληνικού στο εξάμηνο. Πέρυσι ήταν 74 εκατ. ευρώ.
Οι πωλήσεις του έργου μειώθηκαν κατά 20%, από 235,7 εκατ. σε 188,2 εκατ. ευρώ, ενώ το κόστος πωληθέντων αποθεμάτων και κατασκευαστικών συμβολαίων ανέβηκε από 161,7 εκατ. σε 188 εκατ. ευρώ. Σχεδόν κάθε ευρώ πώλησης που αναγνωρίστηκε λογιστικά στο εξάμηνο συνοδεύτηκε από ένα ευρώ κόστους.
Από τα 74 εκατ. ευρώ μεικτού αποτελέσματος του περσινού εξαμήνου έμειναν 200 χιλιάδες ευρώ.
Όμως, το 2025 είχε πολύ μεγαλύτερη συμμετοχή από πωλήσεις οικοπέδων, τα οποία έχουν χαμηλότερο κόστος κτήσης. Φέτος οι πωλήσεις οικοπέδων έδωσαν μόλις 15 εκατ. ευρώ έσοδα, καταγράφοντας πτώση 85%. Την ίδια ώρα οι κατασκευαστικές εργασίες των κατοικιών επιταχύνθηκαν και το σχετικό κόστος περνά στα αποτελέσματα σταδιακά, μαζί με την αναγνώριση των πωλήσεων.
Τα έσοδα από τις οικιστικές αναπτύξεις αυξήθηκαν 30% στα 164 εκατ. ευρώ. Μέχρι το τέλος Αυγούστου είχαν βγει στην αγορά 750 διαμερίσματα στη Little Athens και είχαν πουληθεί ή κρατηθεί τα 610, ποσοστό 81%.
Μετά ήρθαν οι αποτιμήσεις.
Το Ελληνικό κατέγραψε ζημιά 59,9 εκατ. ευρώ από την αποτίμηση επενδυτικών ακινήτων, έναντι κέρδους 13,7 εκατ. ευρώ πέρυσι. Μόνο η διαφορά μεταξύ των δύο εξαμήνων φτάνει τα 73,6 εκατ. ευρώ. Το EBITDA του έργου μετά τις αποτιμήσεις κατέληξε έτσι στα -104,7 εκατ. ευρώ, από +53,1 εκατ., και οι καθαρές ζημιές του Ελληνικού στα 111,9 εκατ. ευρώ, από κέρδη 14,5 εκατ. ευρώ.
Στην τελική γραμμή μπήκαν ακόμη 22 εκατ. ευρώ χρηματοοικονομικών εξόδων από τη λογιστική επιμέτρηση μελλοντικών υποχρεώσεων του Ελληνικού. Πρόκειται για την υποχρέωση του τιμήματος απόκτησης της Ελληνικό Α.Ε. και για έργα υποδομών δημοσίου ενδιαφέροντος, όπως δρόμοι, δίκτυα κοινής ωφελείας, υπογειοποιήσεις και πεζογέφυρες που θα παραδοθούν στο Δημόσιο. Η συγκεκριμένη επιβάρυνση δεν είχε επίπτωση στα ταμειακά διαθέσιμα.
Οι εισπράξεις από πωλήσεις και μισθώσεις ακινήτων στο Ελληνικό έφτασαν τα 271 εκατ. ευρώ μέσα στο πρώτο εξάμηνο και έχουν πλέον ξεπεράσει σωρευτικά τα 1,8 δισ. ευρώ έως το τέλος Αυγούστου.
Έχω και ένα νούμερο που πρέπει να μείνει στο πίσω μέρος του μυαλού για τα επόμενα τρίμηνα.
421 εκατ. ευρώ.
Τόσα είναι τα αναβαλλόμενα έσοδα από πωλήσεις και μισθώσεις ακινήτων που βρίσκονταν στον ισολογισμό στις 30 Ιουνίου και πρόκειται να αναγνωριστούν σταδιακά στην κατάσταση αποτελεσμάτων.
Για να έχουμε ένα μέτρο σύγκρισης, οι συνολικές ενοποιημένες πωλήσεις της Lamda σε ολόκληρο το πρώτο εξάμηνο ήταν 265,4 εκατ. ευρώ. Τα 421 εκατ. αντιστοιχούν περίπου στο 159% του εξαμηνιαίου τζίρου του Ομίλου. Αυτό φυσικά δεν σημαίνει 421 εκατ. μελλοντικών κερδών ούτε ότι το ποσό θα περάσει ολόκληρο μέσα στους επόμενους έξι μήνες. Πρόκειται όμως για έσοδα που έχουν ήδη προεισπραχθεί ή συμβασιοποιηθεί και περιμένουν τη λογιστική αναγνώρισή τους καθώς εκπληρώνονται οι αντίστοιχες συμβατικές υποχρεώσεις.
Πάμε τώρα στο εργοτάξιο.
Η Lamda πραγματοποίησε 276 εκατ. ευρώ CAPEX στο Ελληνικό μέσα σε έξι μήνες. Από την έναρξη του έργου οι κεφαλαιουχικές δαπάνες για κτίρια και υποδομές έχουν φτάσει περίπου τα 1,3 δισ. ευρώ.
Κι όμως, στο πρώτο εξάμηνο δεν έγινε εκταμίευση τραπεζικού δανεισμού για το Ελληνικό, εξαιρουμένης της χρηματοδότησης των Ellinikon Malls, παρότι υπήρχε εγκεκριμένη πιστωτική γραμμή 232 εκατ. ευρώ. Το έργο έκλεισε τον Ιούνιο με 512 εκατ. ευρώ ταμειακά διαθέσιμα.
Αυτός ο συνδυασμός έχει τη δική του σημασία. 276 εκατ. ευρώ επενδύσεων σε έξι μήνες, 271 εκατ. ευρώ εισπράξεων από πωλήσεις και μισθώσεις και μηδενική άντληση από τη συγκεκριμένη τραπεζική γραμμή.
Το Ελληνικό λοιπόν καταναλώνει κεφάλαιο με μεγάλη ταχύτητα, όμως στο συγκεκριμένο εξάμηνο η χρηματοδότηση της ανάπτυξης δεν χρειάστηκε να ακουμπήσει αυτή την πρόσθετη γραμμή των 232 εκατ. ευρώ.
Στο επίπεδο του ομίλου χρειάζεται μια μικρή προσοχή στα μετρητά.
Τα συνολικά ταμειακά διαθέσιμα αυξήθηκαν εντυπωσιακά από 803,9 εκατ. σε 1,074 δισ. ευρώ. Μέσα σε αυτά όμως τα δεσμευμένα διαθέσιμα εκτοξεύθηκαν από 53,5 εκατ. σε 376,9 εκατ. ευρώ. Τα ελεύθερα διαθέσιμα, επομένως, υποχώρησαν από 750,4 εκατ. σε 697,2 εκατ. ευρώ.
Ανάλογη προσοχή χρειάζεται και ο δανεισμός. Ο συνολικός δανεισμός ανέβηκε από 2,066 δισ. σε 2,439 δισ. ευρώ και το gearing από 61% σε 65,6%. Ο προσαρμοσμένος καθαρός συνολικός δανεισμός ως προς το συνολικό επενδυτικό χαρτοφυλάκιο κινήθηκε πολύ λιγότερο, από 51,4% σε 51,7%.
Στην αύξηση του δανεισμού πρέπει να συνυπολογιστεί και η έκδοση του νέου ομολόγου των 350 εκατ. ευρώ. Από τα καθαρά κεφάλαια περίπου 339,9 εκατ. ευρώ, τα 320 εκατ. ευρώ χρησιμοποιήθηκαν στις 21 Ιουλίου για την πλήρη πρόωρη αποπληρωμή του ομολόγου του 2020.
Μακριά από το Ελληνικό, ο υπόλοιπος όμιλος κινείται με έντονο ανοδικό αέρα.
Τα τέσσερα εμπορικά κέντρα σε λειτουργία έγραψαν Adjusted Operating EBITDA 50 εκατ. ευρώ, +5%, νέο ιστορικό υψηλό. Οι πωλήσεις των καταστημάτων έφτασαν επίσης σε ρεκόρ, στα 409 εκατ. ευρώ, οι επισκέπτες αυξήθηκαν 5% στα 12,5 εκατ. και η πληρότητα παρέμεινε κοντά στο 100%.
Τα βασικά μισθώματα αυξήθηκαν 6% και τα έσοδα στάθμευσης 9%. Μεγάλο μέρος των μισθωμάτων συνδέεται με τον ΔΤΚ συν ένα περιθώριο περίπου 1 έως 2 ποσοστιαίων μονάδων.
Η αποτίμηση αυτής της δραστηριότητας επίσης ανέβηκε.
Το GAV της Lamda Malls πήγε από 1,762 δισ. σε 1,901 δισ. ευρώ μέσα σε έξι μήνες. Τα τέσσερα λειτουργούντα malls ανέβηκαν από 1,372 σε 1,435 δισ. ευρώ, ενώ τα δύο υπό ανάπτυξη malls του Ελληνικού από 390 σε 465 εκατ. ευρώ.
Το The Ellinikon Mall πήγε από 243 σε 288 εκατ. ευρώ και η Riviera Galleria από 146 σε 178 εκατ. ευρώ.
Δηλαδή τα δύο νέα εμπορικά ακίνητα πρόσθεσαν περίπου 75 εκατ. ευρώ αξίας μέσα σε ένα εξάμηνο, ενώ το ίδιο το Ελληνικό εμφάνιζε ζημιές 111,9 εκατ. ευρώ.
Οι εμπορικές μισθώσεις έχουν επίσης προχωρήσει. Μέχρι την ημερομηνία της έκθεσης είχαν συμφωνηθεί Heads of Terms για το 73% της εκμισθώσιμης επιφάνειας του The Ellinikon Mall και για το 76% της Riviera Galleria. Στη δεύτερη έχει ολοκληρωθεί η σκυροδέτηση και η ολοκλήρωση τοποθετείται στο πρώτο τρίμηνο του 2027. Στο The Ellinikon Mall οι κατασκευαστικές εργασίες ξεκίνησαν στο δεύτερο τρίμηνο του 2026.
Οι μαρίνες είχαν πιο αδύναμο εξάμηνο, με EBITDA περίπου 9 εκατ. ευρώ, -14%. Η αιτία βρίσκεται κυρίως στη σταδιακή μείωση των διαθέσιμων θέσεων στη Μαρίνα Αγίου Κοσμά λόγω των εργασιών αναβάθμισης. Η Μαρίνα Φλοίσβου κινήθηκε διαφορετικά, με EBITDA 9,3 εκατ. ευρώ, +10%.
Το NAV υποχώρησε από 1,548 δισ. σε 1,500 δισ. ευρώ, πτώση 3,1%, και ανά μετοχή από 9,06 σε 8,81 ευρώ. Τα ίδια κεφάλαια μειώθηκαν κατά περίπου 41 εκατ. ευρώ, στα 1,278 δισ. ευρώ.
Η μείωση του NAV κατά περίπου 47 εκατ. ευρώ είναι αρκετά κοντά στα 41 εκατ. ευρώ της ζημιάς και πολύ μικρότερη από τη θεαματική μεταβολή των δημοσιευμένων EBITDA, που κατέρρευσαν από 236,6 σε 22,4 εκατ. ευρώ. Η μεγάλη περσινή συνεισφορά των αποτιμήσεων κάνει τη σύγκριση των δύο εξαμήνων ιδιαίτερα απαιτητική. Φέτος οι συνολικές αποτιμήσεις πρόσθεσαν 23 εκατ. ευρώ, έναντι 151 εκατ. ευρώ πέρυσι.
Τον Ιούλιο ολοκληρώθηκε η πώληση δύο οικοπέδων στην Ten Brinke Hellas και την Intracom Holdings έναντι 41,5 εκατ. ευρώ. Από τη συγκεκριμένη συναλλαγή η Lamda αναμένει λογιστικό κέρδος προ φόρων περίπου 31 εκατ. ευρώ, το οποίο θα περάσει στο δεύτερο εξάμηνο. Δηλαδή, περίπου τα τρία τέταρτα του τιμήματος αναμένεται να περάσουν ως κέρδος προ φόρων. Αυτό βοηθά να καταλάβουμε πόσο μεγάλη επίδραση μπορεί να έχει από εξάμηνο σε εξάμηνο ο χρονισμός των πωλήσεων οικοπέδων στο Ελληνικό. Και εξηγεί καλύτερα γιατί η πτώση κατά 85% των σχετικών εσόδων στο πρώτο εξάμηνο χτύπησε τόσο έντονα το μεικτό αποτέλεσμα.
Τα 41 εκατ. ευρώ ζημιών παραμένουν το τελικό αποτέλεσμα και θα ήταν λάθος να χαθούν μέσα σε μια θάλασσα προσαρμογών. Το Ελληνικό είχε επίσης αρνητικό EBITDA 44,8 εκατ. ευρώ ακόμη και πριν από τις αποτιμήσεις, ο δανεισμός ανέβηκε, τα ελεύθερα διαθέσιμα μειώθηκαν και το NAV έχασε 47 εκατ. ευρώ.
Μέσα σε έξι μήνες, το Ελληνικό πραγματοποίησε 276 εκατ. ευρώ νέες επενδύσεις, εισέπραξε 271 εκατ. ευρώ από πωλήσεις και μισθώσεις, αύξησε κατά 30% τα έσοδα των κατοικιών, είχε 421 εκατ. ευρώ αναβαλλόμενων εσόδων και έκλεισε τον Ιούνιο με 512 εκατ. ευρώ στο ταμείο του έργου. Παράλληλα, η εγκεκριμένη τραπεζική γραμμή των 232 εκατ. ευρώ παρέμεινε ανεκμετάλλευτη στο εξάμηνο, εξαιρουμένης της χρηματοδότησης των Ellinikon Malls.
Από την έναρξη της ανάπτυξης έχουν ήδη πραγματοποιηθεί περίπου 1,3 δισ. ευρώ CAPEX. Οι συνολικές εισπράξεις ξεπέρασαν τα 1,8 δισ. ευρώ έως το τέλος Αυγούστου. Η σύγκριση των δύο αριθμών έχει αξία, έστω κι αν πρόκειται για διαφορετικά λογιστικά μεγέθη και δεν πρέπει να συμψηφιστούν μηχανικά.
Το πρώτο εξάμηνο του 2026 μοιάζει έτσι πολύ διαφορετικό αν διαβάσει κανείς μερικές πέρα από τα καθαρά.
Η Lamda πέρασε από ένα εξάμηνο μεγάλης συνεισφοράς των οικοπέδων σε ένα εξάμηνο μεγάλης κατασκευαστικής δαπάνης. Η αλλαγή αυτή χτύπησε το μεικτό αποτέλεσμα του Ελληνικού, ενώ οι αρνητικές αποτιμήσεις πρόσθεσαν άλλα 59,9 εκατ. ευρώ στην πτώση.
Αυτό δεν αναιρεί το -44,8 εκατ. ευρώ EBITDA προ αποτιμήσεων στο Ελληνικό. Αντιθέτως, αυτός είναι ίσως ο αριθμός που θα παρακολουθούσα στενότερα στα επόμενα αποτελέσματα. Για να αλλάξει η πορεία του, θα χρειαστεί η αυξανόμενη αναγνώριση εσόδων από κατοικίες, μαζί με νέες πωλήσεις οικοπέδων, να αρχίσει να καλύπτει μεγαλύτερο μέρος του κόστους που περνά πλέον μέσα από την κατάσταση αποτελεσμάτων.
Η πώληση των δύο οικοπέδων τον Ιούλιο δίνει ήδη μια πρώτη βοήθεια στο δεύτερο εξάμηνο. Το αναμενόμενο κέρδος προ φόρων των 31 εκατ. ευρώ αντιστοιχεί από μόνο του σε περίπου 76% των καθαρών ζημιών των 41 εκατ. ευρώ που μόλις ανακοινώθηκαν. Πρόκειται βέβαια για κέρδος προ φόρων και επομένως η σύγκριση χρησιμεύει μόνο ως μέτρο μεγέθους.
Το Αθλητικό Πάρκο μπαίνει σε πλήρη λειτουργία τον Σεπτέμβριο, η Riviera Galleria προχωρά προς ολοκλήρωση στο πρώτο τρίμηνο του 2027 και το The Ellinikon Mall έχει ήδη μπει σε κατασκευαστικές εργασίες.
Για πρώτη φορά λοιπόν αρχίζει να μεγαλώνει και το κομμάτι του Ελληνικού που περνά από τα σχέδια και τις προπωλήσεις στις κατασκευές και στις παραδόσεις.
Τα 41 εκατ. ευρώ δεν είναι καλό αποτέλεσμα. Θα ήταν λάθος να γραφτεί διαφορετικά.
Είναι όμως επίσης λάθος να διαβαστούν σαν να έχασε η Lamda 41 εκατ. ευρώ μετρητά επειδή κατέρρευσαν οι πωλήσεις κατοικιών.
Κι όμως, οι κατοικίες αύξησαν τα έσοδά τους 30%, οι εισπράξεις συνεχίστηκαν, οι επενδύσεις έτρεξαν με ρυθμό 276 εκατ. ευρώ στο εξάμηνο, ενώ σημαντικό μέρος της επιβάρυνσης προήλθε από αποτιμήσεις και λογιστικές επιμετρήσεις.
Διαγραμματικά η μετοχή θα πρέπει πρώτον να κρατήσει τη στήριξη που παρέχει ο στροφέας S, στα 6,34 με 6,10 ευρώ και μετά να μαζέψει δυνάμεις ώστε να διασπάσει ανοδικά την περιοχή αντίστασης των 7 ευρώ.
Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν ενημερωτικό σημείωμα συνιστά διαφημιστική ανακοίνωση ενημερωτικού περιεχομένου και δεν αποτελεί σε καμία περίπτωση επενδυτική συμβουλή, ούτε υποκίνηση ή προσφορά για συμμετοχή σε οποιαδήποτε συναλλαγή. Καμία πληροφορία που εμπεριέχεται σε αυτό, δε θα πρέπει να εκληφθεί, σε καμία περίπτωση, ως προτεινόμενη ως κατάλληλη επένδυση για τον παραλήπτη, ούτε μέσο επίτευξης των συγκεκριμένων επενδυτικών στόχων ή κάλυψης οποιωνδήποτε άλλων αναγκών του παραλήπτη, ούτε υποκατάστατο τυχόν συμβατικών κειμένων που αφορούν τις περιγραφόμενες σε αυτό συναλλαγές. Για τους λόγους αυτούς, κάθε επενδυτής θα πρέπει να προβεί στη δική του αξιολόγηση οποιασδήποτε πληροφορίας παρέχεται στην παρούσα επικοινωνία και δε θα πρέπει να βασίζεται σε οποιαδήποτε τέτοια πληροφορία, ως εάν αυτή να αποτελούσε επενδυτική συμβουλή. Το παρόν δεν συνιστά, επίσης, έρευνα στον τομέα των επενδύσεων και, συνεπώς, δεν καταρτίστηκε από την Εταιρεία σύμφωνα με τις απαιτήσεις του νόμου που αποσκοπούν στη διασφάλιση της ανεξαρτησίας της έρευνας στον τομέα των επενδύσεων. Οι πληροφορίες που διατίθενται στο παρόν βασίζονται σε πληροφορίες που διατίθενται στο κοινό και θεωρούνται αξιόπιστες. Η Εταιρεία δεν φέρει καμία ευθύνη ως προς την ακρίβεια ή πληρότητα των πληροφοριών αυτών. Οι απόψεις και εκτιμήσεις που εκτίθενται στο παρόν αφορούν την τάση της εγχώριας και των διεθνών χρηματοοικονομικών αγορών κατά την αναγραφόμενη ημερομηνία και υπόκεινται σε αλλαγές χωρίς ειδοποίηση. Η Εταιρεία ενδέχεται, ωστόσο, να συμπεριλάβει στο παρόν έρευνες στον τομέα των επενδύσεων, οι οποίες έχουν εκπονηθεί από τρίτα πρόσωπα. Η εταιρεία δεν τροποποιεί τις ως άνω έρευνες, αλλά τις παραθέτει αυτούσιες, και, συνεπώς, δεν αναλαμβάνει οποιαδήποτε ευθύνη για το περιεχόμενο αυτών.
September 17, 2026
www.chartwar.gr