Θέμα λίγων εβδομάδων ή μηνών είναι η καταγραφή από την Τράπεζα της Ελλάδος του νέου ιστορικού υψηλού στις τιμές των ακινήτων, καθώς η αύξηση του κόστους κατασκευής με ρυθμό υπερδιπλάσιο του πληθωρισμού αλλά και η υψηλή ζήτηση τροφοδοτούν τη συνέχεια της ανόδου.
Το ιστορικό υψηλό στις τιμές των ακινήτων «κρατάει» από το γ’ τρίμηνο του 2008 και για τα νεόδμητα ακίνητα (όταν ο σχετικός δείκτης της ΤτΕ ήταν στις 103 μονάδες) αλλά και για τα παλαιότερα, ηλικίας άνω των 5 ετών (διαμορφώθηκε στις 101,7 μονάδες επίσης στο γ’ τρίμηνο του 2008). Αυτό σημαίνει ότι απέχουμε -με βάση τα στοιχεία του δ’ τριμήνου του 2023- περίπου 4% από τα ιστορικά υψηλά όσον αφορά τα νεόδμητα ακίνητα και περίπου 9,8% για τα ακίνητα ηλικίας άνω των 5 ετών.
Το ερώτημα είναι αν αυτή η διαφορά μπορεί να καλυφθεί μέσα στο 2024 και η απάντηση των αναλυτών είναι «ναι», ειδικά σε ό,τι αφορά τα καινούργια ακίνητα στα οποία επικεντρώνεται -για μια σειρά από λόγους- και το αγοραστικό ενδιαφέρον τόσο από το εσωτερικό της χώρας όσο και από το εξωτερικό.
Πού εδράζεται η συγκεκριμένη εκτίμηση;
- Πρώτον, στο ότι το κόστος κατασκευής συνεχίζει να ανεβαίνει με ρυθμό διπλάσιο του πληθωρισμού και αυτό δεν μπορεί παρά να περάσει τουλάχιστον σε μεγάλο βαθμό και στην τελική τιμή πώλησης.
- Δεύτερον, στο ότι το έλλειμμα της προσφοράς ακινήτων στην Ελλάδα είναι μεγάλο -υπολογίζεται ότι ξεπερνά τα 200.000 ακίνητα- και δεν μπορεί να καλυφθεί σε σύντομο χρονικό διάστημα, παρά τα μέτρα που έχει δρομολογήσει η κυβέρνηση προς αυτή την κατεύθυνση.
- Και τρίτον, στο ότι στον ορίζοντα διαφαίνεται η προοπτική βελτίωσης των όρων χρηματοδότησης αγοράς ακινήτου από τις τράπεζες, κάτι που θα αποτυπωθεί και με μείωση των επιτοκίων και με εξασφάλιση καλύτερων όρων χρηματοδότησης ειδικά για αγοραστές που θέλουν να αποκτήσουν για πρώτη φορά ακίνητο με στεγαστικό δάνειο.
Στην κυβέρνηση αναγνωρίζουν ως πρόβλημα τη συνεχή αύξηση των τιμών, γι’ αυτό και υλοποιούνται μια σειρά από μέτρα που αποσκοπούν στο να συγκρατήσουν τον ρυθμό αύξησης των τιμών.
Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – νοικιάζω» αποσκοπεί στο να αυξηθεί η προσφορά διαθέσιμων ακινήτων κατά τουλάχιστον 10.000-12.000 διαμερίσματα. Η αυστηροποίηση των όρων χορήγησης της χρυσής βίζας επίσης στοχεύει στο να συγκρατηθεί ο αριθμός των ακινήτων που θα «χάνονται» από την εσωτερική αγορά. Το ίδιο ισχύει για τα μέτρα αυστηροποίησης του πλαισίου των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Κοινή συνισταμένη όλων αυτών των μέτρων είναι ότι χρειάζονται χρόνο για να αποδώσουν, ειδικά σε μια αγορά όπως η ελληνική, στην οποία η έλλειψη προσφοράς συγκριτικά με τη ζήτηση «μετριέται» με περισσότερα από 200.000 ακίνητα. Από την άλλη, η ζήτηση ακινήτων εξακολουθεί να τροφοδοτείται τόσο από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό.
Μάλιστα, στα αξιοσημείωτα της ελληνικής αγοράς είναι και η εντελώς διαφορετική εικόνα από περιοχή σε περιοχή: στην πρωτεύουσα, σε πολλές περιοχές της Θεσσαλονίκης αλλά και στις τουριστικές περιοχές (ειδικά στα νησιά του Αιγαίου) παρατηρείται πολύ μεγάλη ζήτηση και τεράστια έλλειψη προσφερόμενων ακινήτων, ενώ σε άλλα γεωγραφικά τμήματα της χώρας η διαθεσιμότητα κατοικιών είναι μεγάλη, με αποτέλεσμα οι
τιμές πώλησης των ακινήτων να συγκρατούνται χαμηλά.
Το αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα θα φανεί και η επίπτωση στην αγορά από την αναμενόμενη βελτίωση των όρων χρηματοδότησης. Από τον Ιούνιο και μετά η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα αναμένεται να μπει στη διαδικασία μείωσης του επιτοκίου δανεισμού. Αυτό αναμένεται να επηρεάσει και το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων, τουλάχιστον σε ό,τι αφορά τα κυμαινόμενα επιτόκια.
Και αν η ουσιαστική μείωση των επιτοκίων αναμένεται από το 2025, το ενδιαφέρον επικεντρώνεται και στην απόφαση της ΤτΕ να επιτρέψει τη χορήγηση δανείων που να αντιστοιχούν στο 90% της εμπορικής αξίας, κάτι που σε συνδυασμό με την αύξηση της αναλογίας της δόσης ως
προς το εισόδημα στο 50% αναμένεται να ενισχύσει τη ζήτηση για αγορά ακινήτων.
To κόστος κατασκευής
Για τρίτο συνεχόμενο μήνα οι τιμές των υλικών κατασκευής νέων κατοικιών αυξήθηκαν τον Φεβρουάριο κατά 5,6%. Είναι το διπλάσιο ποσοστό σε σχέση με τον γενικό ρυθμό μεταβολής των τιμών όπως αυτός αποτυπώνεται από τον γενικό δείκτη τιμών καταναλωτή της ΕΛΣΤΑΤ. Όσον αφορά τον ετήσιο δείκτη (ο οποίος καλύπτει πλέον την περίοδο Μαρτίου 2023-Φεβρουαρίου 2024), αυτός «τρέχει» με ποσοστό 6,8% το οποίο έρχεται να προστεθεί στο 11,4% του αντίστοιχου περσινού διαστήματος. Κάτι που σημαίνει ότι η αύξηση στο κόστος κατασκευής ξεπερνά πλέον το 17% σε επίπεδο διετίας.
Δεδομένου μάλιστα ότι και τα υπόλοιπα στοιχεία κόστους για την ανέγερση μιας νέας οικοδομής κινούνται έντονα ανοδικά (δηλαδή και η αξία της γης αλλά και το ύψος των μεροκάματων που απαιτούνται να κατασκευαστεί ένα σπίτι), η μεταφορά της πίεσης προς την τελική τιμή πώλησης είναι περίπου αυτόματη.
Ανά υλικό
Ο προβληματισμός γίνεται εντονότερος αν συνυπολογιστεί και το γεγονός ότι βασικές κατηγορίες οικοδομικών υλικών «τσιμπάνε» έως και πάνω από 1%-2% ακόμη και σε μηνιαία βάση. Τι έγινε τον Φεβρουάριο συγκριτικά με τον Ιανουάριο; Το πετρέλαιο -λόγω της ανόδου της διεθνούς τιμής ακρίβυνε κατά 3,8%, οι χάλκινοι αγωγοί κατά 1,7%, οι χαλκοσωλήνες κατά 0,9% και ο σίδηρος οπλισμού κατά 0,7%, όπως και τα κουφώματα αλουμινίου και τα τούβλα. Μόνο το ηλεκτρικό ρεύμα έγινε λίγο φθηνότερο τον Φεβρουάριο, αλλά δεν επηρεάζει σημαντικά το ποσοστό μεταβολής του συνολικού «καλαθιού».
Όσον αφορά τις μεταβολές σε ετήσια βάση, τα ποσοστά παραμένουν εντυπωσιακά: +15,6% στα τούβλα, +10,9% στους υαλοπίνακες, +8,6% στους πλαστικούς σωλήνες, +7,6% στα θερμαντικά σώματα, +7,5% στους χάλκινους αγωγούς και στις μαρμαρόπλακες.